Финансы кооперативов, занимающихся жилищным обеспечением пайщиков

10.2.1 Формы приобретения жилья в РФ

Существуют альтернативы для граждан при приобретении жилья: покупка готового жилья за полную стоимость; покупка строящегося жилья через долевое строительство; приобретение жилья через ЗПИФН (закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости); покупка жилья в кредит с использованием ипотеки; приобретение жилья через ЖНК, ЖК, ЖСК:

Покупка готового жилья за полную стоимость: экономия на процентах; немедленное вступление в права собственника; но требует единовременного аккумулирования большой суммы, непосильной для большинства граждан РФ; относительно выше юридические риски.

Покупка жилья через долевое строительство: цена дешевле рыночной; юридические риски ниже, поскольку операция происходит на первичном рынке; но все равно требует достаточно быстрой уплаты крупной суммы; право собственности возникает с существенной отсрочкой после уплаты денег; при использовании «старых» механизмов достаточно большие риски застройщика (неисполнение, просрочка, изменение цены).

Инвесторы и учредители передают в имущество ЗПИФН денежные средства (ценные бумаги, имущественные права) при его формировании или приобретают паи фонда на вторичном рынке. После того как фонд наполнен и признан сформированным, УК как доверительный управляющий инвестирует активы фонда в строящиеся или уже готовые объекты недвижимости. В данном случае управляющая компания выступает в роли классического доверительного управляющего средствами клиентов, только не на фондовом рынке, а на рынке недвижимости.

Средства вкладываются в наиболее перспективные объекты готовой либо находящейся на стадии строительства жилой недвижимости (квартиры), которые затем сдаются в аренду или выставляются на продажу для последующего приобретения новых квартир. Пайщики фонда получают доход за счет разницы в цене покупки и продажи имущественных прав или готовых объектов. Разница в цене образуется как за счет роста стоимости объектов в процессе строительства, так и за счет роста рыночных цен на недвижимость. Доход таких фондов зависит от сегмента инвестирования и заложенных УК требований к потенциальным проектам. Для этого ею приобретается жильё в оптовых количествах по ценам, которые существенно ниже по сравнению с рыночными. Таким образом, результаты инвестирования в фонд зависят от общего изменения стоимости квадратного метра, строительной готовности и потока арендных платежей. Также возможна выплата промежуточного дохода пайщикам (например, в размере 3% от стоимости чистых активов дважды в год). При этом следует помнить, что за счет реализации фондом не одного, а многих инвестиционных проектов пайщики получают больший доход, чем при самостоятельном инвестировании. Гораздо чаще фонды используют возможность получить прибыль и снизить налоги на доходы и имущество. Эти организации обычно обладают особым налоговым статусом. Ещё одно соображение, из которого фонды участвуют в проектах, - это возможность уклонения от обременений и санкций, которые предусматривает законодательство, регламентирующее долевое инвестирование. Специалисты предупреждают о рисках, с которыми связано участие покупателей-физических лиц в таких сделках. Эти отношения в должной мере не урегулированы правом, так как не подпадают под действие законодательства, регулирующего долевое строительство, что влечёт лишение многих средств защиты своих прав, которые предусматривает данное законодательство, в случае нецелевого расходования средств гражданина.

Покупка жилья с использованием ипотеки: требуется меньше ресурсов вначале; право собственности возникает сразу после покупки; юридические риски проверяются и страхуются; но общая цена квартиры оказывается существенно выше рыночной (даже с поправкой на инфляцию); длительное «закабаление» покупателя; высокие дополнительные затраты (трансакционные издержки).

Приобретение жилья через ЖНК (кооперативы, привлекающие средства граждан с обещанием приобретения квартиры через 2-3 года в любом выбранном доме): цена: собственно цена квартиры будет выше, чем при покупке готового жилья, но ниже, чем при ипотеке; первоначальный взнос не ниже 30% – это больше, чем при ипотеке, но меньше, чем при долевом строительстве и тем более при покупке квартиры за полную стоимость; примерная стоимость жилья определяется еще на стадии вступления в ЖНК, но впоследствии может уточняться (в отличие от остальных механизмов приобретения жилья); паевой взнос должен компенсировать не только стоимость жилья, но и ряд других расходов, поэтому на стадии вступления в ЖНК гражданин не может точно знать, во что ему обойдется квартира. Собственность: право собственности у гражданина возникает с отсрочкой; зато до получения квартиры у гражданина в собственности находится пай – специфический актив, который можно продать, завещать, «сдать» обратно кооперативу при выходе из него; отношения гражданина с ЖНК при приобретении жилья – не договорные (в отличие от покупки готового жилья, ипотеки и долевого строительства), а членские. Расходы: ставка процента при погашении оставшейся части паевого взноса ниже рыночной (поскольку ЖНК – организация некоммерческая, а частичный источник дешевого кредита – накопления других членов ЖНК); но и в период накопления ставка процента на внесенные средства будут ниже рыночной; транзакционные издержки (вступительные взносы, членские взносы) будут, видимо, ниже, чем при ипотеке, но выше, чем при долевом строительстве и прямой покупке. Риски: юридические риски квартиры первоначально лежат на кооперативе; гражданин до некоторой степени может контролировать кооператив, участвуя в управлении; сложность управления, особенно в части финансовых потоков, необходимость профессиональных финансовых знаний; большой объем раскрываемой информации; нормативы финансовой устойчивости; контроль ЦБ РФ. Кроме того, система управления ЖНК является сравнительно недорогой, дает своим членам безусловные гарантии по выполнению обязательств и возможность без каких либо ограничений финансово поддерживать друг друга. Механизм перевода права собственности от кооператива к члену ЖНК после полной выплаты паевого взноса утвержден Законом «О жилищных накопительных кооперативах» (п. 4. ст. 218 ГК РФ) и не связан с фактом государственной регистрации.

Существуют преимущества ЖНК перед ипотекой, такие как: а) Низкие проценты по заемным средствам. б) Значительно меньшие дополнительные расходы при получении займа, в) Минимальный первоначальный взнос, г) Отсутствие необходимости подтверждать свои доходы, д) Возможность зачесть имеющееся жилье или, к примеру, жилищный сертификат в качестве взноса в кооператив.

Недостатки ЖНК: а) Ограничение срока займа. К примеру, чтобы получить рассрочку на 15 лет необходимо выдержать период накопления в 10 лет года (15лет/1,5), на 20 лет – 13,3 и т.д. Данное ограничение лишает членов ЖНК главного преимущества, которое дает ипотека – почти мгновенного получения нового жилья, заплатив только часть его стоимости. б) До полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не может являться собственником жилья и принимать на себя риски, связанные с неуспешной финансово-хозяйственной деятельностью кооператива (таблица 32).

Таблица 32 - Сравнение ЖНК и ипотеки

ЖНК	ИПОТЕКА
Право на приобретение - 50% от стоимости квартиры нужно иметь или накопить самому пайщику, остальные средства предоставляет ЖНК	Гражданин вносит до 30% стоимости квартиры в банк, а остальные 70% предоставляет сам банк.
Затраты до приобретения квартиры: 1% — членский вступительный взнос;2%-взносы в Резервный Фонд; 0,05% (2,4% за 4 года)- ежемесячные членские взносы в период накопления;4% — расходы на приобретение жилья, включая юридическую экспертизу и работу агента по недвижимости, т.е. всего 9,4%.	Затраты до приобретения квартиры:1%-1,5% — оценка недвижимости; 4% -6% — работа риэлтеров по подбору недвижимости; 1,5 % — 3% — страхование недвижимости; 1-2% — комиссия банка за предоставление кредита; услуга нотариуса + регистрация договора ипотеки – 0,5%, т.е. -7% — 11%
Собственность ЖНК	Собственность гражданина
Залога НЕТ	Залог – приобретенная квартира
Затраты после приобретения квартиры: 0,1 % – ежемесячные членские взносы (7,2% за 6 лет), т.е. за 10 лет –16,6%	Затраты после приобретения квартиры: 1,5% – 3% — ежегодное страхование квартиры; проценты банка – 9% -12% в год, т.е. за 10 лет —70% — 150%
В случае невозможности выплаты ЖНК за квартиру – приобретается другая, но меньше размером либо возвращаются все паевые средства	В случае невозврата кредита – выселение, продажа квартиры с торгов, выплата оставшихся после уплаты всех штрафных санкций и затрат банка средств, переселение в маневренный фонд (ст. 95 ЖК РФ)
ИТОГО: затраты на приобретение квартиры за 10 летсоставят:16,6%.	ИТОГО:затраты на приобретение квартиры за 10 летсоставят: 112% — 162%.

Жилищный кодекс превратил ЖК/ЖСК в «кооперативы одного дома», что уменьшает их свободу маневра в сравнении с ЖНК; для них не установлены сколько-нибудь жесткие требования к финансовым нормативам, схемам накопления средств и погашения долга, раскрытию информации; нет ограничений на совершение финансово рискованных сделок; не детализирована система управления, и т.п., что увеличивает свободу маневра по сравнению с ЖНК во всех перечисленных аспектах; однако эта свобода ЖК/ЖСК порождает не только возможные более низкие цены и более выгодные условия приобретения жилья для их членов, но и повышенные по сравнению с ЖНК риски.

На первый взгляд все, как правило, выглядит очень заманчиво: индивидуальные проекты, свободные планировки, престижные районы застройки, удобные графики внесения паевых средств. Но, к сожалению, слишком часто на практике не все также безоблачно. Договора долевого участия пересыпаны двусмысленными формулировками, а, иной раз, и противоречащими заявлениями. К тому же все участники ЖСК фактически являются «застройщиками» и несут все риски строительства, в том числе его остановку. Поэтому инвестирование в жилищно-строительный кооператив, а по сути – в строящийся дом, весьма не оправдано – уж слишком велики возможные потери. Помимо этого, жилищно-строительным кооперативам достаточно сложно работать в силу трудностей с получением земельного участка для будущего дома, поиском строительных мощностей и доступных кредитов. Поэтому на практике ЖСК чаще создаются застройщиками, у которых все вышеперечисленные вопросы уже решены. В этом случае ЖСК выступает уже в качестве «упаковки» для продажи застройщиком квартир, предоставляя потенциальным покупателям возможную альтернативу ипотеке. Сегодня практически не осталось ЖСК в чистом виде, не находящихся под крылом сильного застройщика.

Дата добавления: 2015-10-24