Финансовые основы жилищной потребительской кооперации

В советские времена кооперативы активно использовались для жилищного строительства (однако тогда это была дорогая альтернатива бесплатному государственному жилью). В рыночной экономике кооператив может позиционироваться как дешевая альтернатива дорогому рыночному жилью. Однако для этого необходимо максимально использовать его сильные стороны: некоммерческий характер, демократизм системы управления, пониженные (по сравнению с рыночными) процентные ставки, принципы сотрудничества и взаимопомощи граждан.

П.В. Сокол^[50] выделяет следующее правовое регулирование отношений жилищной потребительской кооперации. Вложение средств в любой из жилищных потребительских кооперативов обладает всеми признаками инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений. Таким образом, в части общих вопросов к регулированию их деятельности применятся инвестиционное законодательство: «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 28.12.2013). Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" подробно регулирует конструкцию, содержание договора и обязательства о долевом участии в строительстве, установил, что привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, помимо случая заключения договоров о долевом участии в строительстве допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах (п. 2 ст. 1 указанного Закона). В целях защиты прав членов ЖНК Закон о накопительных кооперативах устанавливает, что к отношениям, которые не связаны с отношениями членства и возникают на основе гражданско-правовых договоров между кооперативом и его членами, применяются положения Закона РФ от 7 февраля 1992 г.№2300-1 (действующая редакция от 05.05.2014) "О защите прав потребителей". Применение законодательства о защите прав потребителей к регулированию рассматриваемых отношений означает возможность взыскания законной неустойки в случае нарушения предоставляемых кооперативом дополнительных услуг своим членам, а также взыскания компенсации морального вреда. Кроме того, распространение на члена кооператива статуса потребителя означает и освобождение последнего от уплаты государственной пошлины при подаче иска и подсудность по выбору истца (по месту его жительства или месту нахождения ответчика - кооператива).

Афанасьев А.Н. ^[18] отмечает: во всем мире имеются организации, основными функциями которых являются привлечение средств граждан и юридических лиц на долговременной основе, аккумуляция указанных средств и целевое размещение в строительство нового и приобретение готового жилья в интересах своих участников (движение Дежарден в Канаде, Building societies в Англии, Caisse d’epargne Logement во Франции, Savings & Loanassociations в США, Bausparkasse в Германии и Австрии). Чрезвычайно разнообразны организационно-правовые формы этих организаций (кооперативы, АО, ассоциации, товарищества с ограниченной ответственностью, государственные предприятия и т.п.), поскольку это зависит от действующей национальной системы права, но главное, что их всех объединяет и делает исключительно похожими друг на друга, — это:

1) экономическая сущность (взаимная финансовая поддержка);

2) долговременность существования (практически бессрочно);

3) неограниченность количества участников;

4) цели создания (строительство нового и приобретение готового жилья).

Из признака экономической сущности вытекает также важное заключение: указанные организации организуют накопление средств участниками. Некоторые ученые, руководствуясь этим, нередко именуют и организации, и образуемые ими системы жилищно-накопительными, но поскольку накопление есть всего лишь средство достижения главной цели — строительства нового жилья, чаще его не возводят в ранг необходимого признака, и поэтому по совокупности признаков указанные организации принято именовать долговременными жилищно-строительными сообществами (ДЖСС), а не долговременными жилищно-накопительными сообществами. В России сообразно особенностям национальной системы права и действующего режима налогообложения ДЖСС проявили себя в организационно-правовой форме потребительских жилищно-строительных кооперативов (далее — ЖСК) ^[50]. Правовой основой деятельности ЖСК являются положения Конституции Российской Федерации (ст. ст. 30, 40), Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации и локальные нормативные акты саморегулируемых организаций, на основе которых ЖСК разрабатывают и утверждают свои собственные локальные нормативные акты.

В рамках «формирования рынка доступного жилья» Государственной Думой Российской Федерации принят Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ, который вводит в отечественный набор организационно-правовых форм некоммерческих организаций новую разновидность специализированного потребительского кооператива — потребительский жилищно-накопительный кооператив, тем самым данный Закон исходит не из содержания регулируемой деятельности, опосредованного целью деятельности и предназначения ДЖСС (прежде всего это строительство нового жилья), а из используемого ДЖСС инструментария — накопления средств.

Отличительной особенностью ЖНК от западных ДЖСС является правовая способность первого удерживать в своей собственности недвижимость до полной выплаты ее стоимости участником накопительной системы, что выгодно как кооперативу, так и его членам. Следует отметить, что, так же как и в случае с ДЖСС, указание точного срока приобретения и предоставления жилья в пользование не представляется возможным. После полной выплаты паевого взноса член ЖНК приобретает право собственности на переданную ему в пользование недвижимость. С одной стороны, это является прочной гарантией имущественных интересов ЖНК и всех его участников, с другой стороны, дает возможность не привлекать ипотечный механизм обеспечения долговой обязанности гражданина. Помимо этого, ЖНК отличаются от аналогичных ДЖСС следующими признаками: ● в деятельности ЖНК не присутствуют банковские операции (начисление процентов за использование средств в период накопления и взимание процентов во время использования кредита); ● ЖНК используют особые схемы приобретения жилой недвижимости, предусматривающие удержание недвижимости в собственности ЖНК до полной выплаты гражданином паевого взноса; ● ЖНК располагают административным фондом, образующимся за счет специальных членских взносов^[30].

Дата добавления: 2015-10-24