Читайте также:
|
Гражданское законодательство выделяет особый вид дарения - пожертвование. Его правовому регулированию посвящена ст. 582 ГК РФ. Согласно ст. 582 ГК РФ пожертвование представляет собой дарение вещи или права в общеполезных целях. Адресатами пожертвования может быть широкий круг лиц. Их перечень дан в п. 2 ч. 1 ст. 582 ГК РФ. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству, его субъектам, муниципальным образованиям. Обобщая этот перечень, можно сказать, что субъектами пожертвования могут быть граждане, некоммерческие организации, государственные и муниципальные образования.
На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия (ст. 582 ГК РФ). Данное правило особенно актуально для государственных и муниципальных организаций. На это необходима только воля самого одаряемого.
Аренда
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным.
Цель договора - обеспечить передачу имущества во временное пользование.
Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, в данном качестве могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица. А в роли арендатора - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.
Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование недвижимого имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении недвижимого имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.
Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ.
Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано.
В случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на срок более одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ).
В связи с этим важно отметить некоторые моменты. Так, в случае, если договор заключен на срок менее одного года, но в тексте договора есть слова о том, что если ни от одной из сторон за месяц до окончания срока действия договора аренды не поступит письменного заявления об окончании срока действия договора аренды, то он автоматически пролонгируется (продлевается) на тот же срок, такой договор не считается заключенным на срок более одного года. Судебная практика считает такой договор заключенным на срок менее одного года, срок действия которого заканчивается каждый год и возобновляется каждый раз заново. Таким образом, такой договор не подлежит государственной регистрации.
Арендодатель обязан:
предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;
предоставить имущество со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техпаспорт, сертификат и т.п.), если иное не предусмотрено договором;
предоставить имущество в обусловленный (а если в договоре он не указан - в разумный) срок;
предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, залог и т.п.). Передача имущества в аренду не влечет за собой прекращения или изменения этих прав третьих лиц;
производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Арендатор обязан:
своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. ГК РФ устанавливает различные виды арендной платы. При этом стороны вправе выбрать сочетание разных форм или иные формы, не предусмотренные ГК РФ;
пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (или в соответствии с назначением имущества);
поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором;
вернуть арендодателю при прекращении договора имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды.
В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.
Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.
Наряду с арендой существуют и другие формы имущественных отношений.
Так, субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено договором.
Ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор. Арендатор, субарендатор определяют условия договора субаренды. Субарендатор отвечает за исполнение обязательств перед арендатором. Субарендатор вправе требовать заключения с арендатором договора аренды (на оставшийся срок) при досрочном расторжении договора аренды (ст. 618 ГК РФ).
При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.
Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.
Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Особенности договора:
1) договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации;
2) условие о размере арендной платы является существенным. При его отсутствии договор считается незаключенным. Арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком, передаваемым со зданием или сооружением, если иное не предусмотрено договором (ст. 654 ГК РФ). К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) относится также и предмет;
3) арендатору предоставляется право аренды или иное право, предусмотренное договором, на земельный участок. Если договором не предусмотрено определенное право, то арендатору переходит право пользования на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования по назначению. Если арендодатель не является собственником земельного участка, то аренда здания или сооружения возможна без согласия собственника, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (ст. 652 ГК РФ);
4) изменение собственника земельного участка не влияет на права арендатора (ст. 653 ГК РФ);
5) передача зданий, сооружений в аренду, а также их возвращение при прекращении договора производятся по передаточному акту или другому документу, подписанному сторонами.
По договору аренды предприятий арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение или пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).
Существуют определенные законом особенности договора аренды предприятий.
1. Многие нормы, регулирующие аренду предприятий, совпадают с нормами о купле-продаже предприятий:
а) по передаваемому предмету как имущественному комплексу (ст. 559 и 656 ГК РФ);
б) по форме договора (ст. 560, 658 ГК РФ);
в) по правам предприятия (ст. 562, 657 ГК РФ);
г) по передаче предприятия (ст. 563, 659 ГК РФ).
2. Если это не влечет уменьшения стоимости предприятия, то арендатор может без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование и взаймы материальные ценности, сдавать их в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Данное правило не применяется в отношении земли и иных природных ресурсов.
3. Увеличение стоимости предприятия путем технического перевооружения, расширения, реконструкции и других изменений возможно также без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
4. Арендатор обязан осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт, а также нести иные расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 661 ГК РФ).
5. Арендатору возмещается стоимость неотделимых улучшений, сделанных без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором. Арендодатель освобождается от этой обязанности, если докажет, что:
издержки арендатора на улучшения повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств;
при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 662 ГК РФ).
К договору аренды предприятий не применяются правила ГК РФ о недействительности сделок, если изменение с одной или с обеих сторон существенно нарушает права и интересы кредиторов арендатора и арендодателя, других лиц или противоречит общественным интересам (ст. 663 ГК РФ).
К числу существенных условий договора аренды предприятий, помимо его предмета, относится также и цена (арендная плата).
Форма договора - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды предприятий влечет его недействительность.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Предмет договора - предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги.
Все граждане, получающие выручку от сдачи квартир, вне зависимости от того, зарегистрированы у них сделки или нет, должны внести эти сведения в декларации о доходах и сдать их до 30 апреля.
Можно легально не платить НДФЛ, если вы сдаете квартиру в аренду юридическому лицу или бесплатно, например по договору безвозмездного пользования родственникам или близким друзьям.
Лизинг
В настоящее время лизинговые правоотношения в РФ регламентируются параграфом 6 гл.34 (ст.665-670) ГК РФ, общими положениями параграфа 1 гл.34 ГК РФ и Федеральным законом от 29.10.98 №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге). При этом положения Закона о лизинге подлежат применению лишь в части, не противоречащим общим положениям ГК РФ об аренде и специальным правилам о договоре лизинга, так как соответствующие нормы ГК РФ не предусматривают принятие каких-либо правовых актом, направленных на специальное урегулирование данной сферы имущественных правоотношений. Государственная регистрация договора лизинга недвижимости урегулирована п.1,3 ст.26 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…».
Как следует из вышеуказанных норм лизинг (договор лизинга) представляет собой самостоятельный вид аренды. На основании договора лизинга недвижимости арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату, на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга арендатору (лизингополучателю) (п.4 ст.15 Закона о лизинге), имущество передается лизингополучателю во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст.665 ГК РФ).
Договор лизинга недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации независимо от срока его заключения (ст.609 ГК РФ, п.1 ст.20 Законе о лизинге). Очевидно, что в договоре должны содержаться данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (лизингополучателю) в качестве предмета аренды (адрес объекта, его состав (в том числе в составе другого объекта недвижимости), площадь, этажность и иные индивидуализирующие его характеристики) (п. ст.607 ГК РФ).
Исходя из содержания ст.665 ГК РФ особенность предмета договора лизинга заключается в том, что он включает в себя наряду с объектом лизинга (недвижимое имущество) также действия обязанных по нему сторон:
1) Действия лизингодателя по заключению договора купли-продажи лизингового имущества с продавцом, указанным лизингополучателем;
2) Передача объекта лизинга от продавца лизингополачателю;
3) Действия лизингополучателя по принятию имущества во владение и пользование.
В данном случае специальной нормой закона - ст.665 ГК РФ установлено, что арендодатель (лизингодатель) не только не является собственником имущества, но и не владеет им.
Таким образом, квалифицирующим признаком договора лизинга, позволяющим отделить его от договора аренды, выступает то обстоятельство, что на момент его заключения лизингодатель не должен являться собственником имущества или его титульным владельцем имущества (ст.608 ГК РФ), которое подлежит передаче в лизинг. В противном случае возникают обычные арендные отношения. Более того, в момент приобретения лизингодателем права собственности на недвижимость она, по сути, уже обременена арендными правами лизингополучателя. Однако, как показывает практика, иногда стороны пытаются подменить договор аренды договором лизинга, когда арендодатель «лизингодатель» на момент заключения договора лизинга уже является собственником имущества, подлежащего передаче якобы в лизинг, такие сделки являются недействительными и не подлежат государственной регистрации как не соответствующие требованиям закона и существу лизинга, данная позиция является безусловной и подтверждена судебной практикой (решение Арбитражного суда Кировской области от 28.04.2003 по делу № А28-2934/03-59/13, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31.01.2005 по делу № КГ-А41/13465-04).
С учетом вышесказанного, можно выделить следующие существенные условия договора лизинга недвижимости:
1. Лизингодатель не момент подписания договора не является собственником недвижимости, но должен стать таковым на момент передачи недвижимости лизингополучателю.
2. Объект лизинга должен быть приобретен у указанного лизингополучателем продавца.
3. Объект недвижимости должен быть индивидуально определен в договоре.
4. Должен быть определен размер лизинговых платежей. 5. Объект лизинга должен быть передан продавцом непосредственно лизингополучателю, если иное не предусмотрено договором лизинга. 6. Имущество может быть передано в лизинг только для осуществления предпринимательских целей.
Кроме того, законодатель устанавливает обязанность лизингополучателя при заключении договора купли-продажи уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст.667 ГК РФ). Таким образом данное уведомление должно содержаться либо в тексте договора купли-продажи либо должно быть выражено иным способом, но обязательно в письменной форме, иначе доказать его наличие будет практически невозможно. На практике продавец зачастую подтверждает факт участия в лизинговых правоотношениях путем подписания договора лизинга.
Как и в случае с договором аренды недвижимости, стороны договора лизинга могут установить право лизингополучателя на выкуп объекта лизинга. При этом условие о выкупе может быть предусмотрено, как в самом договоре лизинга при его заключении, так и установлено в дальнейшем, дополнительным соглашением сторон (п.1,2 ст.624 ГК РФ, п.1 ст.28 Закона о лизинге).
Дополнительными особенностями договора лизинга отличающими его от договора аренды являются:
1. Лизингодателем не могут выступать субъекты, которые не обладают имуществом на праве собственности (ст.665 ГК РФ). Такие как унитарные предприятия, учреждения, доверительные управляющие.
2. Земельный участок не может быть объектом (предметом) договора лизинга как самостоятельно, так и вместе с зданием, строением, сооружением, которые на нем находятся (ст.666 ГК РФ). Данная норма вступает в противоречие с п.4 ст.35 Земельного кодекса, в случае выкупа объекта лизинга (здания, строения, сооружения), так как отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводиться вместе с земельным участком. Очевидно, что для дальнейшего развития отношений по лизингу недвижимости законодателю следует устранить, указанное противоречие.
Требования к объекту недвижимости, приобретаемой по лизинговой схеме
1. Объект имеет статус коммерческой недвижимости (нежилой фонд)
2. Стоимость объекта превышает $30.000
3. Объект приобретается у продавца за полную стоимость, которая, в свою очередь, указывается во всех договорах и прочих документах
Типовые условия лизинга следующие
1. Авансовый взнос: от 0% до 20-30% от полной стоимости объекта.
2. Страхование прав на недвижимость нового собственника: до 1,0% (единоразовый платеж. Оплату производит лизингополучатель, выплачивается в составе лизинговых платежей).
3. Оплата консалтинговых услуг: 2-5% (единоразовый платеж. Оплату производит лизнгополучатель, выплачивается в составе лизинговых платежей).
4. Период лизинга: до 60 месяцев (5 лет).
5. Удорожание кредитной массы по лизингу, как правило составляет 7-10% и зависит от оценки финансового состояния клиента, размера авансового взноса и стоимости объекта недвижимости, который приобретается в лизинг.
Процедура заключения лизинговой сделки
1. Предоставление лизингополучателем комплекта учредительных и финансовых документов в соответствии с требованиями банка-кредитора.
2. Написание заключения о финансово-хозяйственной деятельности лизингополучателя; исполнитель - лизинговая компания.
3. Согласование с банком возможности предоставления объекта недвижимости в лизинг конкретному лизингополучателю. Исполнитель - кредитный отдел и служба безопасности банка.
4. При принятии положительного решения Лизингополучатель производит авансовый платеж Лизинговой компании в размере 20-30% от стоимости объекта недвижимости, который Лизинговая компания перечисляет Продавцу.
5. Заключение договоров лизинга и купли-продажи;
6. Параллельно с договором купли-продажи заключается договор на аренду земельного участка, где возведен объект недвижимости-предмет лизинга.
7. Регистрация договора купли-продажи и права собственности Лизинговой компании на объект недвижимости в ГУФРС
Мена
Мене посвящена 31 глава Гражданского Кодекса РФ. Это сделка, при которой одна сторона передает имущество второй стороне и взамен получает от нее другое имущество. Такая сделка заключается между собственниками и оформляется договором мены.
Под договором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар.
Договор мены является по российскому гражданскому законодательству самостоятельным типом договорных обязательств, что предполагает выделение отличительных признаков, присущих этому договору.
Договор мены - консенсуальный, возмездный, двусторонний.
Основные отличительные признаки договора мены:
- направленность на передачу имущества в собственность (это сближает договор мены с договором купли-продажи, например);
- характер встречного предоставления;
- момент перехода права собственности.
В отличие от договора займа, по которому потребляемые вещи, определяемые родовыми признаками (в том числе и деньги), передаются в собственность заемщика на условиях возврата такого же количества вещей (по весу, объему и т.п.) или той же денежной суммы, по договору мены исключается возврат имущества, аналогичного полученному. По договору купли-продажи встречным предоставлением со стороны покупателя всегда является уплата определенной денежной суммы, тогда как по договору мены оплата стоимости исключается, поскольку товар обменивается на товар. Уплата некой денежной суммы по договору мены допускается, но только как оплата разницы в случае, если обмениваемое имущество не является равноценным, хотя закон презюмирует равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ). По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами, если законом не установлено иное (ст. 570 ГК РФ).
Стороной договора мены могут выступать любые субъекты гражданских прав и обязанностей: граждане, юридические лица, публично-правовые образования. В качестве стороны по договору мены может выступать государство (Российская Федерация и субъекты РФ), а также муниципальные образования в части обмена имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и не закрепленного за юридическими лицами. Государственные и муниципальные унитарные предприятия и учреждения могут выступать участниками договора мены при том условии, что такой договор не выходит за рамки их специальной правоспособности. Для заключения унитарным предприятием договора мены в отношении недвижимого имущества требуется согласие собственника такого имущества. Что касается учреждения, то оно не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Однако если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и может быть обменено последним на другое имущество по своему усмотрению (ст. 298 ГК) <*>. Следовательно, объект, находящийся в частной собственности, может быть обменен на объект, находящийся в государственной (федеральной или субъекта Федерации), а также муниципальной собственности.
Глава 31 ГК РФ не содержит специальных правил о предмете договора мены, поэтому его регулирование осуществляется соответствующими нормами о купле-продаже, если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Условие о предмете договора относится к числу существенных, если обмениваются объекты недвижимости, то каждый из таких объектов должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ и п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том, что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они не противоречат существу мены. Цена - это выражение стоимости товара в деньгах, тогда как существо договора мены составляет обмен товарами, которые предполагаются равноценными. Следовательно, в случае отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемых объектов недвижимого имущества договор нельзя рассматривать как незаключенный, в силу того что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. При этом факт отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа в регистрации <*>.
Права и обязанности сторон по договору мены определяются тем, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен от контрагента (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Каждая сторона обязана передать и одновременно принять товар в срок и в порядке, обусловленные договором.
Форма договора мены специально в законе не определяется, поэтому к договору мены недвижимого имущества подлежат применению нормы о форме договора продажи недвижимости (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Это означает, что договор мены недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Государственная регистрация договора мены объектов недвижимости. В силу законоположения, согласно которому к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), договоры мены жилого помещения (ст. 558 ГК РФ), а также предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГК РФ) подлежат государственной регистрации как сделки. Надо иметь в виду, что договор мены подлежит государственной регистрации, в случае если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является жилое помещение или предприятие как имущественный комплекс. При мене иных объектов недвижимости осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности к каждой из сторон договора мены.
Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть проведена только после исполнения обеими сторонами договора мены обязанностей по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК РФ). Из этого следует, что на регистрацию перехода права собственности по договору мены должен в обязательном порядке быть представлен передаточный акт или акты, подтверждающие передачу недвижимости.
Существенным условием договора мены жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, комнаты является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным, а значит, в его регистрации должно быть отказано. Государственная регистрация мены жилых помещений проводится по правилам, предусмотренным Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 <*>.
В случае заключения и исполнения сторонами договора мены жилых помещений совершаются следующие регистрационные действия:
- регистрация сделки - договора мены;
- регистрация перехода права на одно жилое помещение;
- регистрация перехода права на другое жилое помещение.
Особенности проведения государственной регистрации договора мены, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, расположенные на территориях различных регистрационных округов, и перехода прав на указанные объекты недвижимости отражены в Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящегося на территориях различных регистрационных округов, утвержденной Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 183 (ред. от 24.12.2004) <*>. По выбору сторон сделки государственная регистрация договора мены проводится в любом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, а регистрация перехода прав - по месту нахождения каждого из объектов. При поступлении в территориальный орган Службы заявлений и соответствующих документов на государственную регистрацию договора мены и (или) перехода права на один из объектов недвижимого имущества данный территориальный орган Службы в тот же день направляет сообщение об этом и копию договора во второй территориальный орган Службы с целью внесения вторым территориальным органом Службы записи в ЕГРП об этих заявлениях, указывающей на существование правопритязания в отношении объекта недвижимого имущества, указанного в договоре мены и расположенного на территории регистрационного округа, в пределах которого действует территориальный орган Службы по месту нахождения второго объекта. В сообщении территориальный орган Службы также запрашивает у другого территориального органа Службы сведения о зарегистрированном праве на соответствующий объект недвижимого имущества, о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, а также о наличии правопритязаний на данный объект недвижимого имущества. В 5-дневный срок второй территориальный орган Службы сообщает в территориальный орган, осуществляющий регистрацию сделки, имеющуюся информацию об объекте, правах на него и обременениях. После принятия решения о регистрации сделки в течение 5 дней информация о проведении регистрации сделки и перехода права направляется во второй территориальный орган (сообщается дата регистрации и регистрационный номер), в случае отказа в регистрации или приостановления регистрации направляется копия сообщения. После регистрации сделки и перехода права первым территориальным органом второй проводит регистрацию перехода права на другой объект с учетом проведенной первым территориальным органом проверки законности договора мены.
От договора мены жилых помещений, принадлежащих субъектам договора на праве собственности, следует отличать обмен жилыми помещениями, производимый нанимателями по договору социального найма в государственном и муниципальном жилом фонде. Такой обмен производится в порядке и на условиях, предусмотренных ЖК РФ. Нанимателю жилого помещения по договору социального найма законом предоставлено право с письменного согласия наймодателя, а также проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие (или отказ в даче такого согласия) оформляется наймодателем в письменной форме и должно быть выдано обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Однако договор об обмене не является сделкой с недвижимостью и не подлежит государственной регистрации.
В соответствии с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" допускался обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения (ст. 20). В связи с введением в действие ЖК РФ ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" указанный Закон утратил силу. Означает ли это, что отныне мена права собственности на право найма не может иметь место? Согласно мнению, высказанному В.В. Витрянским, имущественные права не могут признаваться отдельными самостоятельными объектами договора мены, поскольку, во-первых, с формально-юридических позиций объектами мены являются товары; во-вторых, по договору мены каждая из сторон передает один товар в обмен на другой в собственность другой стороне. Имущественные права в самостоятельном виде не могут принадлежать кому-либо на праве собственности или ином вещном праве <*>. Вместе с тем основанием возникновения гражданских прав и обязанностей выступают не только поименованные, но и непоименованные договоры, при условии, что они не противоречат нормам действующего законодательства. Полагаем, что обмен права собственности на право пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, действующему законодательству не противоречит. Следовательно, такие договоры могут совершаться при условии соблюдения правил, установленных ЖК РФ для обмена жилыми помещениями, в части, относящейся к помещению, занимаемому по договору социального найма и договору мены в части жилого помещения, принадлежащего на праве собственности. Правовая природа этого договора неясна, тем не менее он, безусловно, является сделкой с жилым помещением. В этом качестве регистрации подлежит сделка и переход права собственности; разумеется, записи в ЕГРП вносятся только в раздел по жилому помещению, находящемуся в собственности.
Дата добавления: 2015-07-20; просмотров: 49 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| Дарение | | | Ипотека |