|
Читайте также: |
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Основным нормативным актом по данному вопросу является Гражданский кодекс Российской Федерации (подраздел 2 раздела III части I).
Договор – это гражданское правоотношение; это документ, в котором излагается содержание сделки, он заключается в письменной форме
Договор позволяет учесть основные особенности, которые возникают при взаимоотношении сторон согласовать их индивидуальные интересы. Договор позволяет создать юридические гарантии для его участников.
Согласно ГК РФ ст. 427 предусматривает возможность использования примерных условий договоров, которые не являются для сторон обязательными и могут применяться ими добровольно.
С вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации…» 31 января 1998 года отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, а также с земельными участками, ранее установленное законодательством. Не требуется обязательного нотариального удостоверения также сделок с недвижимостью нежилого назначения: гаражами, садовыми и дачными домами, хозяйственными строениями, иными зданиями, помещениями и сооружениями нежилого назначения независимо от того, кто их заключает – граждане или организации. Не требуется удостоверять у нотариуса и соглашения, устанавливающие режим долевой собственности на недвижимое имущество. Таким образом, обращение к нотариусу это право граждан и организаций, но не обязанность. Вследствие высоких взимаемых государственных пошлин и тарифов выбор участников сделки: «удостоверение у нотариуса или простая письменная форма» имеет существенное значение. Заключение договоров в простой письменной форме избавляет граждан от желания занизить цену недвижимости с целью сэкономить на уплате нотариальной пошлины. Указание реальной цены договора является действенной гарантией возврата всей уплаченной суммы покупателю, если впоследствии сделка будет расторгнута или признана недействительной. Тексты договоров могут быть подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с помощью квалифицированных специалистов.
Разнообразие условий, которые включены в договоры по сделкам с недвижимостью, объединены в три группы: существенные, обычные и случайные.
Условия, необходимые для заключения сделки договора в отношении недвижимого имущества и выражающие его природу, называют существенными.
Условия, определяющие отдельные вопросы договорных отношений, которые вытекают из специфики вида договора, называют дополнительными.
Случайными называют условия, которые приобретают юридическую силу только тогда, когда они включаются в договор.
Вид договора, вид и разновидность недвижимого имущества указываются в предмете договора.
Существенные условия – это условия, без которых договор не может быть заключен. Существенными условиями считаются такие условия, без которых договор не может быть заключен. К таким условиям относятся предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Перечень существенных условий зависит от договора.
К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:
предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, а также его расположение на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества);
цена недвижимого имущества.
Ранее существенным условием продажи жилья являлся перечень лиц, обладающих правом пользования данным жильём (ст.558 ГК РФ). После вступления в силу Жилищного кодекса РФ в 2005 г. такое условие было отменено.В договоре аренды недвижимого имущества существенными условиями будут предмет и срок аренды.
Обычные условия – это условия, которые содержатся в законе применительно к данному виду договора (диспозитивные). Например: аренда, ремонт.
Случайные условия – это условия, которые не влияют на процесс заключения договора и на его действительность. Они действуют только в том случае, если внесены в текст договора.
Сторонами могут быть л юбые субъекты гражданского права. К отдельным видам договора закон устанавливает ограничения в перечне участников. Они определяются требованиям к сторонам, которые содержаться в законе. Кроме участников договора, в интересах которых заключается договор, в законе могут быть иные лица. Это субъекты гражданских правоотношений, интересы которых могут быть затронуты заключением договора.
В качестве третьих лиц могут выступать 3 категории:
1) лица, за действия которых одна из сторон несет ответственность;
2) представители одной из сторон;
3) лицо, в пользу которого заключен договор.
Форма договора определяется по правилам, применимым к форме сделки (ст. 161 ГК). Форма договора может быть определена по соглашению сторон. Наиболее распространенной формой выступает письменная форма договора, которая может выражаться: 1) в составлении единого документа; 2) в форме обмена документами (любыми средствами связи).
Нотариальное удостоверение договоров обязательно требуется только для 5 видов договоров:
договор об ипотеке;
договор о залоге движимого имущества или прав на это имущество;
договор об обращении взыскания на заложенное имущество;
договор о ренте и
договор об уступке права требования или переводе долга.
В зависимости от момента возникновения прав и обязанностей по договору выделяют: основной и предварительный.
Основной – это договор, который непосредственно определяет права и обязанности сторон.
Предварительный – порождает лишь обязанность заключить основной договор в будущем (ст. 429 ГК). Стороны предварительного договора – это в будущем стороны основного договора. Форма предварительного договора должна соответствовать будущей форме основного договора.
Условия предварительного договора делятся на два вида:
1) собственно существенные условия будущего основного договора. Например: условия о предмете;
2) условия о порядке и сроках заключения основного договора.
Последствия не заключения основного договора. Обязательным условием предварительного договора является срок заключения основного. Если он не определен, то основной договор должен быть заключен в течении года с момента подписания предварительного. Если в течении обозначенного времени основной договор не был заключен, то обязательства из предварительного договора считаются не заключенными.
Соглашение о намерении (в отличии от предварительного договора) фиксирует намерение заключить договор. Но его заключение не порождает юридических обязательств между сторонами.
Дата добавления: 2015-07-20; просмотров: 43 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| Основные виды сделок с недвижимостью как с объектом гражданско-правового оборота | | | По общему правилу договора начинают действовать с момента его заключения. |