Ипотека. В соответствии с Законом РФ от 29 мая 1992 г

В соответствии с Законом РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" ипотека - это залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды.

Договор об ипотеке двухсторонний, возмездный, консенсуальный.

Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника и возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом.

Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Если на отчуждение имущества требуется согласие или разрешение другого лица или органа управления, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Ипотека может быть установлена на:

земельные участки, в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;

предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома и квартиры;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

иное недвижимое имущество.

Правила, регулирующие ипотеку, применяются к залогу подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего водного плавания, судов плавания "река-море" и космических объектов.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из сособственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех сособственников.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособственников. В случае обращения взыскания по требованию залогодержателя на эту долю при ее продаже применяются правила гражданского законодательства о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам.

Ипотека может быть установлена в обеспечение любого денежного обязательства, в том числе обязательства, основанного на займе, купле-продаже, найме, подряде, ином договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному основному обязательству полностью либо в части, предусмотренной закладной.

Если в закладной не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства;

2) в виде процентов за пользование чужими средствами, предусмотренных кредитным или иным договором либо законом;

3) в возмещение судебных и иных расходов, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки;

4) в возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями закладной или в силу необходимости вынужден нести расходы по содержанию и охране предмета ипотеки либо погашению задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам и коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет стоимости предмета ипотеки.

Обязательна регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях.

В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога или перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Согласно ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное. В случае отсутствия такого условия предусмотрено сохранение права залогодателя на земельный участок в виде сервитута. Условия о сервитуте определяются соглашением сторон или судом. Данное правило нашло закрепление в п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г.; 11 февраля, 24 декабря 2002 г.; 5 февраля, 29 июня, 2 ноября 2004 г.) (далее - Закон об ипотеке).

Пунктом 5 ст. 340 ГК РФ установлен правовой режим земельного участка, на котором находятся здания и сооружения, принадлежащие третьим лицам; в соответствии с этим пунктом при обращении взыскания и продажи с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

В пункте 6 ст. 340 ГК РФ определяется исключительно важное положение для осуществления самых различных залоговых операций, прежде всего в рамках проектного финансирования. В этих случаях банк открывает кредит для осуществления нового строительства здания или сооружения, а в договоре залога предусматривается, что по мере их возведения части здания или сооружения становятся объектом залога, обеспечивающего возвращение кредита. Кроме того, это правило открывает возможность для производителей сельскохозяйственной продукции получить кредиты под будущий урожай.

Существуют некоторые особенности ипотеки земельных участков.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). При общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с Законом об ипотеке не допускается. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Когда договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.

Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется. Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются положениями Закона об ипотеке.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодержателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляется с соблюдением установленных законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (ст. 340 ГК РФ). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.

В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.

Законом об ипотеке предусмотрены некоторые специальные правила, которые применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке применяются правила Закона об ипотеке в части, касающейся жилого дома и квартиры.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии со ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на этом основании, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случая, предусмотренного ниже.

После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условиях, что:

жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством РФ.

Правила Закона об ипотеке применяются к отношениям, возникающим в связи с залогом недвижимого имущества (ипотекой) после его введения в действие.

По отношениям, возникшим до введения в действие Закона об ипотеке, указанный Закон применяется к тем правилам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

Рента

С экономической точки зрения рента - это вид регулярного дохода, который не требует от получателя осуществления какой-либо деятельности, а основан только на передаваемом в собственность плательщика имуществе.

Глава 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением" регулирует рентные отношения.

Отличие договора ренты от аренды состоит в том, что при ренте происходит переход права собственности на имущество, при аренде нет. Это два абсолютно разных гражданско -правовых договора,

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Существуют отдельные виды договоров ренты - постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением является одной из разновидностей договоров ренты.

Рента платится неограниченно долго. Если плательщику не повезет, в том смысле, что получатель окажется долгожителем, рентные платежи превысят цену полученного имущества.

вытекает ряд важных характеристик договора ренты:

договор является возмездным, т.е. каждая из сторон по нему должна получить встречное исполнение. Плательщик ренты получает в собственность имущество, принадлежавшее получателю ренты, а последний в свою очередь приобретает право на получение ренты;

договор пожизненной ренты является реальным, т.е. совершается при самом его заключении. Имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев;

договор пожизненной ренты носит односторонне обязывающий характер. После его заключения, которое сопровождается передачей получателем ренты имущества, обязанной стороной по договору остается лишь плательщик ренты, который должен периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму. Таким образом, получатель ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика по выплате ренты.

Предметом договора пожизненной ренты может быть любое как движимое, так и недвижимое имущество, находящееся в гражданском обороте, в том числе денежная сумма.

Как уже отмечалось, стороны договора пожизненной ренты именуются получателем и плательщиком ренты. В качестве плательщика пожизненной ренты может выступать любой субъект гражданского права: физическое или юридическое лицо, государственное или муниципальное образование. Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо (ст. 596 ГК РФ). Если в договоре отсутствуют указания о другом получателе ренты, то ее получателем будет считаться гражданин, передающий имущество. Однако личности гражданина, передающего имущество под выплату ренты, и получателя ренты могут и не совпадать. В таком случае имеет место так называемый договор в пользу третьего лица, когда должник (плательщик ренты) обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному в договоре третьему лицу (ст. 430 ГК РФ). Это лицо в данном случае будет являться получателем ренты. Оно имеет право требовать исполнения обязательства в свою пользу. Также допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты признаются равными (п. 2 ст. 596 ГК РФ). Договором пожизненной ренты предусмотрено, что стороны могут установить различные размеры долей в праве на получение ренты нескольких получателей ренты. Если получатель ренты умирает, то его доля в праве получения ренты переходит к другим получателям, если иное не предусмотрено законом или договором. Обязательство прекращается только в случае смерти последнего получателя. Договор не заключается в пользу гражданина, который к моменту заключения договора умер. Такой договор считается ничтожным.

Содержание договора пожизненной ренты составляют обязанности его сторон. В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне, а также обязательство плательщика ренты систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора (ст. 585 ГК РФ). Договор пожизненной ренты действует исключительно в течение либо жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Плательщик обеспечивает пожизненную ренту исключительно деньгами в течение всей жизни ее получателя (получателей) (ст. 597 ГК РФ).

Договор пожизненной ренты непременно должен быть облачен в письменную форму. В связи с достаточно серьезными правовыми последствиями, которые влечет заключение такого договора, закон предъявляет повышенные требования к его форме. В силу ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это является дополнительной гарантией прав его сторон, поскольку для каждой из них он связан с определенной степенью риска. Нотариус при удостоверении договора подтверждает истинность намерений сторон, осознание каждой из них последствий совершаемой сделки. Кроме этого, договор, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации, однако сначала он должен быть нотариально удостоверен. Несоблюдение нотариальной формы договора ренты, а в случае когда это необходимо - его регистрации, влечет ничтожность договора ренты.

В силу ст. 585 ГК РФ по договору пожизненной ренты любое имущество может передаваться как за плату, так и бесплатно. Для плательщика ренты различаются степени риска случайной гибели или повреждения рентного имущества - при бесплатном или платном отчуждении его получателем ренты (ст. 595 ГК РФ). Платная или бесплатная передача рентного имущества может иметь значение и для получателя ренты, который в зависимости от этого вправе или не вправе иногда претендовать на возврат имущества (п. 2 ст. 599 ГК РФ).

Необходимо четко представлять, что понимается под бесплатной передачей имущества под выплату ренты: при достижении между сторонами договора согласия о бесплатной передаче имущества, при переходе права собственности не требуется уплаты за него какой-либо выкупной цены. Однако у нового собственника возникает обязательство по выплате рентных платежей. Выплата таких сумм (рента) не рассматривается в качестве платы за передаваемое имущество. Таким образом, имущество передается бесплатно, но не безвозмездно. При передаче имущества за плату плательщику ренты, кроме периодических рентных платежей, придется также уплатить и выкупную цену за имущество, размер которой устанавливается соглашением сторон. При отсутствии специального указания в договоре ренты об уплате цены за передаваемое имущество оно считается переданным бесплатно.

Таким образом, в зависимости от конкретного установленного сторонами способа передачи имущества договор пожизненной ренты может приобретать черты либо договора купли-продажи, либо договора дарения. В таких случаях к отношениям сторон по передаче имущества и его оплате субсидиарно применяются установленные гражданским законодательством правила о договоре купли-продажи или дарения соответственно при условии, что это не противоречит существу договора пожизненной ренты.

Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК РФ). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены как сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, так и предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора (п. 2 ст. 602 ГК РФ) является стоимость всего объема содержания в месяц - не менее двух МРОТ (установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда).

Основными особенностями таких договоров являются обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением в Единый государственный реестр вносятся записи о регистрации:

а) сделки (договора);

б) права собственности плательщика ренты;

в) обременения рентой (указываются объем и стоимость объема содержания в месяц, в том числе и права пользования жилым помещением);

Дата добавления: 2015-07-20