История развития законодательства о государственной регистрации сделок с недвижимостью

Государственная регистрация прав и государственная регистрация сделок неразрывно связаны между собой.

Государственная регистрация сделок была предусмотрена уже в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., в ст.185 которого содержалось требование о регистрации продажи строений в коммунальных отделах. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г[1]. устанавливал государственную регистрацию купли-продажи и дарения жилых домов и дач, а также строительных материалов.

Потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость), возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.

Во-первых, хозяйственные общества и товарищества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником имущества.

Во-вторых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

В-третьих, из-за нехватки оборотных финансовых средств приватизированные предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредиты от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком и, как следствие, правоустанавливающие документы на это имущество.

Наконец, в связи с противоречивостью отдельных нормативных актов суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях момент передачи вещи или ее оплаты. Так, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №32 от 2 декабря 1993г. записано, что «право собственности возникает с момента внесения платежа по договору купли-продажи»[2]. В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995 г. №5325/95 было отмечено, что «право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом или договором»[3].

Различными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»[4] и Указе Президента РФ от 29 января 1992 г.[5] В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.

Однако документы, выдаваемые такими организациями и учреждениями, не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями - актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.

Неясность положений ГК РСФСР 1964 года и Закона РСФСР «О собственности в РСФСР»[6], связанных с определением момента возникновения права собственности на недвижимость, зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости.

Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ.

В последствии принимается специальный законодательный акт (ФЗ «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним») в котором были закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.

Стоит заметить, что в отдельных субъектах Российской Федерации до принятия ФЗ «О государственной регистрации…» организовывалась местные системы «государственной регистрации» сделок с недвижимостью. Однако с принятием названного ФЗ они утратили свою юридическую силу и значимость.

Необходимо подчеркнуть, что как это следует из п.1 и 2 ФЗ «О государственной регистрации…» права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, и прошедшие регистрацию по правилам, действовавшим до этого момента, признаются юридически действительными. Подлежавшие регистрации сделки, являвшиеся основаниями возникновения таких прав, зарегистрированные по ранее действовавшему порядку, признаются юридически действительными.

Кроме того, сама регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, осуществлявшаяся до вступления в силу Закона, также является юридически действительной (абзац второй пункта 1 статьи 6 Закона).

Представляется, что в указанных случаях орган, осуществляющий регистрацию не может отказать в государственной регистрации прав или уклониться от нее. В этой ситуации заявитель в целях государственной регистрации ранее возникшего права должен представить в учреждение юстиции по регистрации прав документы-основания, свидетельствующие о возникновении прав (пункт 1 статьи 17 Закона). Естественно, также требуется представить и документы, удостоверенные органами (организациями), осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости, необходимые для краткого описания объекта недвижимости в подразделе I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом Минюст России не исключает возможности, что у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут возникнуть достаточные основания полагать, что проведенная ранее регистрация права и (или) сделки не может быть юридически действительной, например, в силу того, что ранее зарегистрированная сделка не соответствует законодательству, действовавшему в момент ее совершения. Однако Закон и иные нормативные правовые акты, принятые в соответствии с ним, не предоставляют регистрирующему органу право признать такую регистрацию, а также зарегистрированную сделку и возникшее на ее основании право недействительными. Кроме того, Закон не предусматривает и возможности непосредственного обращения учреждения юстиции по регистрации прав в суд с соответствующим иском. В данной ситуации обратиться в суд может прокурор на основании заявления учреждения юстиции по регистрации прав[7].

Итак, в период, предшествующий созданию в России системы государственной регистрации, ведущими институтами в сфере правового регулирования отношений собственности являлись нотариат и суд. Начиная с 1998 г., после вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 02.07.2005), регистрация прав на недвижимость стала основным звеном в системе гражданско - правового регулирования отношений в области недвижимого имущества.

Дата добавления: 2015-07-25