Проблема согласования между земельным и гражданским законодательством

Однако многие существенные проблемы оборота земли остались нерешенными. Так, до сих пор отсутствует согласованность между земельным и гражданским законодательством. Ряд нормативных актов, необходимых для реализации положений как ЗК РФ, так и ГК РФ, пока еще не принят. Так, была введена в действие гл. 17 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на землю", но ее нормы сегодня не соответствуют обновленному земельному законодательству. Остались открытыми вопросы государственного регулирования рынка земли, установления ограничений на совершение сделок с участками. Множество проблем связано с их оборотом в городах и поселениях, где спрос на земельные участки наиболее высок. К ним относятся и вопросы, связанные с землей, на которой расположены здания и другие объекты недвижимости (проблема "единства судьбы земельного участка и недвижимости"). Нельзя признать решенными проблемы общих прав на земельные участки и оборота участков, которые принадлежат нескольким лицам.

Вместе с тем эти проблемы обострились и, как никогда, являются актуальными. Пробелы и противоречивость законодательства, безусловно, порождают сложности на практике. Количество земельных споров варьирует в различных субъектах РФ, но постоянно растет, судебная же практика не отличается единообразием. Ее обзоры и обобщения по рассмотрению земельных споров в основном касаются административно-правовых вопросов или собственно гражданско-правовых вопросов, тогда как споры по поводу сделок с землей чаще всего носят специфический характер, не сводимы к указанным отраслям. При этом актуальными являются не только материально-правовые вопросы рассмотрения и разрешения земельных споров, но и процессуальные аспекты. Земельные споры обладают большой спецификой, в связи с чем некоторые ученые предлагают ввести для их рассмотрения специальные земельные суды.

Тем не менее можно утверждать, что в России на сегодняшний день уже сложилось позитивное законодательство об обороте земельных участков.

Основная проблема состоит в том, чтобы обеспечить его правильное применение. В этой связи одним из центральных вопросов является вопрос о соотношении земельного законодательства, содержащего ряд специальных норм, и законодательства гражданского, где изложены основные, базовые правила о всяких сделках (гл. 9 ГК РФ) и договорах (разд. III ГК РФ).

Таким образом, в оценке соотношения норм земельного и гражданского права важно признать, что "гражданское право и земельное право в регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции" <*>. Такой взгляд на сложившуюся ситуацию в сфере регулирования земельных отношений в наибольшей степени отвечает потребностям правовой регламентации социальных связей, корректен и юридически сбалансирован.

Тем не менее, проблему взаимоувязки действия норм различных отраслей (прежде всего - гражданского и земельного) применительно к конкретным случаям и конкретным правоотношениям по поводу земли нельзя считать окончательно решенной. С принятием ЗК РФ вопрос о соотношении норм перечисленных отраслей законодательства открыт прежде всего с точки зрения приоритета одного закона над другим. Некоторые нормы ЗК и ГК РФ противоречат друг другу, и если в отношении некоторых сделок с землей, например аренды, приоритет специальных законов (в данном случае - ЗК РФ) закреплен в ГК РФ (ст. 607), то в отношении других сделок или отдельных моментов взаимодействия сторон в ГК РФ такого указания нет.

Земельный кодекс устанавливает отличные от ГК РФ правила о переходе прав на земельный участок при отчуждении объектов недвижимости, расположенных на нем.

Представляется, что при коллизии ЗК РФ и ГК РФ применению приоритетно подлежат нормы ЗК РФ. Об этом убедительно говорит и ч. 3 ст. 3 ЗК РФ. В соответствии с этим имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

К числу таких специальных норм в настоящее время можно отнести большинство норм ЗК РФ, ряд норм Законов "О государственном земельном кадастре", "О землеустройстве", "О разграничении государственной собственности на землю", "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

При регулировании земельных отношений встает вопрос не только о соотношении норм в отраслевом аспекте, но и об их соотношении в вертикальном аспекте, т.е. о дифференциации и взаимодействии федерального законодательства с нормативными правовыми актами субъектов РФ. Этот вопрос непосредственно связан с проблемой разграничения полномочий РФ и субъектов РФ в сфере регулирования земельных отношений (ст. 11, 71, 72 Конституции РФ). Приоритет федерального законодательства предполагает соответствие законодательства субъекта РФ федеральному законодательству и действие федерального закона в случае противоречия между законом субъекта и федеральным.

Статья 2 ЗК РФ определяет, что земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Федеральное земельное законодательство изобилует пробелами, многие субъекты РФ приняли свои собственные законы о земле. Однако региональное земельное законодательство часто повторяет федеральное, не отразив специфику земли региона, либо противоречит ему <*>.

Многочисленные нормативные правовые акты субъектов РФ, принятые в период "неполноценного" федерального правового регулирования земельных отношений, требуют ревизии. Их содержание в соответствие с федеральным земельным законодательством до конца не приведено; а это в свою очередь может стать серьезным препятствием для развития рынка земли.

Для правильного применения законодательства, регулирующего оборот земельных участков, следует также учитывать существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее обобщений, актов высших судебных органов. В числе последних таких актов по времени следует выделить Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24 марта 2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Особое место в этой системе актов занимают постановления и определения Конституционного Суда РФ

Дата добавления: 2015-07-25