Читайте также: |
|
Основная идея метода — объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного.
Метод основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценке рыночной стоимости земли.
Сфера применения затратного метода: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.
Алгоритм применения затратного метода следующий.
Первый этап: оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
Оценка может проводиться с использованием различных методов.
Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных со строительством здания, включая как прямые затраты (материалы, оборудование, трудозатраты), так и косвенные (накладные расходы, прибыль подрядчика, страхование, проектирование, разработка ТЭО, получение разрешений на строительство и пр.).
Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания.
♦ Например, есть данные об общей величин» затрат на сооружение аналога и доле затрат на создание отдельных элементов здания в общих затратах: здание общей площадью 1000 м2, общие затраты — $300 тыс., в том числе затраты на сооружение фундамента — 3 %. Оцениваемое здание — 500 м2. Соответственно, затраты на сооружение фундамента в оцениваемом здании равны: $300 тыс.х 0,03:2 = 4500 долларов. Аналогичным образом можно найти стоимость сооружения и других элементов здания. Просуммировав их, мы получим полную стоимость.
Метод сравнительной единицы. При нем за основу также берутся затраты на сооружение аналогичного здания.
♦ Если известна общая площадь (объем) здания-аналога и общие затраты, то несложно определить затраты в расчете на 1 м2,1 м3.
В дальнейшем полученный результат умножается на площадь оцениваемого здания:
C3 = C*S(V),
где С3 — стоимость замещения здания,
С — величина затрат на единицу сравнения,
S (V) — площадь (объем) оцениваемого здания.
Важно понимание того обстоятельства, что и поэлементный метод и метод сравнительной единицы предполагают правильный метод выбора аналогов одного типа, примерно одной величины (иначе возможны существенные искажения).
Второй этап: определение износа здания.
Понятие «износ» в оценке недвижимости используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ - процесс распределения пёрвоначальных затрат на срок службы объекта. В оценке недвижимости износ — фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости, при этом износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанным на первом этапе применения затратного метода.
В оценке различаются три метода определения величины износа:
♦ метод разделения;
♦ метод срока жизни;
♦ рыночный метод.
Метод разделения предполагает разделение износа на три составляющие:
♦ физический износ;
♦ функциональный износ;
♦ внешний износ.
Физический износ — утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов.
Функциональный износ — утрата объектом своих потребительских качеств с точки зрения требований его потребителей (с точки зрения рынка). Пример: устаревшая планировка, отсутствие требуемых удобств (совмещенный санузел).
Внешний износ - утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения. Факторами, вызывающими внешний износ, могут быть негативные изменения в экологии, общий упадок района расположения объекта, появление в окружении малосовместимых объектов, например бензоколонки в спальном микрорайоне.
Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ — такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.
♦ Например, затраты на разделение санузла в квартире составляют $2 тыс., а стоимость квартиры при этом возрастет на $3 тыс. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходя из величины затрат, которые нужно понести для проведения необходимых работ.
Таким образом, оценщик должен оценить объект исходя из проведения соответствующих работ и затем вычесть затраты, связанные с их производством.
Неустранимый износ — тот, при котором либо устранение износа невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляемая при этом стоимость. Очевидно, что он учитывается в размере износа.
Метод срока жизни основан на использовании таких понятий, как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.
Срок физической жизни здания — срок, в течение которого здание физически возможно использовать.
Срок экономической жизни здания — срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).
Эффективный возраст — возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки.
Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.
Задача оценщика — определить эффективный возраст здания и на этой основе - степень его износа:
Износ = эффективный возраст / срок экономической жизни.
Рыночный метод — сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).
Третий этап: корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.
Корректировка производится по простой формуле:
ТС = СЗ-И,
где ТС — текущая стоимость, СЗ — стоимость замещения, И — износ.
Четвертый этап: определение стоимости земельного участка.
Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как свободного от какой-либо застройки с использованием следующих методов:
♦ Метод сопоставимых продаж. Аналог метода сравнительного анализа продаж, о котором речь пойдет ниже.
♦ Метод переноса. Анализируется продажа здания, расположенного на аналогичном участке, и цена продажи разделяется на цену здания и цену земли. Затем полученный результат переносится на оцениваемый объект.
♦ Метод капитализации ренты. Метод основан на расчете капитализированной арендной платы за землю.
♦ Техника остатка для земли. Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из принципа ННЭИ земли.
Пятый этап: суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.
Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания проводится по следующей формуле:
СН=ТС + СЗ,
где СН — стоимость недвижимости,
ТС - текущая стоимость здания,
СЗ — стоимость земельного участка.
Дата добавления: 2015-11-16; просмотров: 51 | Нарушение авторских прав
<== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
Принципы оценки недвижимости | | | Метод сравнительного анализа продаж (МСП). |