Порядок приобретения и прекращения права собственности на земельные участки

Право собственности на земельный участок может возникнуть в связи с наступлением как общих оснований, установленных ст. 8 ГК РФ, так и оснований специальных норм, определяющих возникновение отдельных видов прав. Вместе с тем справедливо отмечается, что не все юридические факты подходят в качестве оснований возникновения земельных прав. Так, не могут они возникнуть, например, вследствие причинения вреда другому лицу, неосновательного обогащения, в результате создания произведений науки[34], "нельзя приобрести земельный участок, создав его как новую вещь"[35] и др. Некоторые авторы предлагают разграничить понятия "основание" и "способ" приобретения права собственности. Под способами приобретения понимаются фактические действия, с которыми закон связывает возникновение права собственности; основаниями приобретения считаются юридические факты и (или) события

Право собственности граждан на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ

В юридической литературе делается попытка разграничить понятия "предоставление", "передача" земельного участка.

Из общего порядка предоставления земельного участка исключаются случаи, предусмотренные ст. 20 - 21 ЗК РФ, где речь идет о переоформлении гражданами земельных участков без ограничения каким-либо сроком, принадлежащим им до введения в действие ЗК РФ земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения в собственность. Юридические лица, имеющие земельные участки на праве бессрочного пользования, должны переоформить участки по своему выбору в собственность или аренду в установленный законом срок.

Земельный кодекс РФ разграничивает предоставление земельных участков для строительства и для целей, не связанных со строительством. Разграничение режима предоставления в зависимости от цели можно найти в п. 4 ст. 28 ЗК РФ, которым установлено, что не допускается отказ в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия участка из оборота; установления запрета федеральным законом на приватизацию; зарезервирования участка для государственных или общественных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность гражданина земельного участка, ограниченного в обороте и находящегося в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено его предоставлять в собственность. Однако есть точка зрения, что некоторые нормы - это не больше чем декларация. Так, если продажа участка производится на торгах, то он достанется только одному претенденту, а остальным будет отказано

Анализ норм гл. 14, 17 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что право собственности на землю может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка, который имеет частного собственника. В случае смерти гражданина право собственности переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Граждане, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться иным образом согласно ст. 260 Гражданского кодекса РФ.

В ст. 261 ГК РФ дано понятие земельного участка как объекта права собственности. В соответствии с п. 2 данной статьи, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность.

В ст. 27 ЗК РФ изъяты из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, и ограничены в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Из содержания ст. 27 - 28 ЗК РФ следует, что земельные участки из государственной или муниципальной собственности могут предоставляться гражданам в собственность для индивидуально-жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества.

В соответствии с ГК РФ права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Предусматривается ГК РФ и то, что гражданские права возникают из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. По всей вероятности, не следует исключать возможность возникновения права на землю и в последнем случае.

Помимо оснований, установленных гражданским законодательством, к ним относятся, в частности, нормы ст. 20 - 21 ЗК РФ о праве граждан закрепить земельные участки, используемые на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, в собственность или заключить договор аренды.

Статьей 218 ГК РФ установлены основания для приобретения права собственности на имущество, как имеющее, так и не имеющее собственника. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Если имущество собственника не имеет, собственник его неизвестен или отказался от имущества либо утратил на него право собственности по иным основаниям, на такое имущество возможно приобретение права собственности по основаниям, предусмотренным законом. И в качестве такого основания предусмотрен институт приобретательной давности. Имеются точки зрения, что приобретательная давность является одним из способов приобретения права собственности на землю[36]. Однако предложения о введении приобретательной давности встречали и довольно многочисленные возражения[37]. По нашему мнению, основания приобретения гражданских прав на земельные участки должны быть правомерными, поэтому право собственности на земельный участок может возникнуть только при правомерном его занятии. Если земельный участок был занят самовольно и является неосвоенным, т.е. на нем отсутствуют какие-либо строения, либо дом, строения, сооружения являются самовольно построенными, то отсутствует один из критериев, предусмотренных ст. 234 ГК РФ, - добросовестность владения.

Дата добавления: 2015-10-13