Стороны в договорах найма жилых помещений

Решение вопроса о сторонах применительно к каждому из типов дого­воров найма жилых помещений имеет свою специфику.

В роли наймодателей по договору коммерческого найма выступают как юридические лица, так и граждане. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК имеются в виду собственники жилого помещения и управомоченные ими лица. В роли последних чаще всего выступают жилищно-эксплуатационные организации и службы. В Москве право заключать договоры найма по по­воду жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города, предоставлено дирекциям единого заказчика. Они

1 СЗ РФ. 1999. № 19. Ст. 2353.

же вправе заключать договоры и по поводу социального найма жилых по­мещений'.

Правомочия, о которых идет речь, выражаются в наделении соответст­вующих лиц возможностью заключать договоры найма жилого помещения от своего имени. В качестве наймодателя, не являющегося собственником, выступают юридические лица, которым жилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения (предприятия) или оперативного управления (учреждения и казенные предприятия), либо юридические или физические лица, которым жилое помещение передано на основе договора (обычно дого­воров аренды или доверительного управления).

Статья 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Россий­ской Федерации» наделяет граждан, ставших собственниками жилых по­мещений в результате их приватизации, правом сдавать помещение в арен­ду, подразумевая под этим заключение договоров, получивших впоследст­вии название договоров коммерческого' найма. Особый порядок предусмот­рен Законом для совершения сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние собственники жилья либо члены семьи собственника, в том числе и бывшие. В таких случаях для сдачи жилого помещения внаем необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

В договоре социального найма, в отличие от договора найма коммер­ческого, наймодателем может быть только юридическое лицо²' ^ имеется в виду, что в таких случаях предметом договора служит жилое по­мещение, находящееся в государственной или муниципальной собственно­сти и переданное таким юридическим лицам в хозяйственное ведение либо в оперативное управление. Чаще всего в данном договоре выступают на стороне наймодателя жилищно-эксплуатационные организации и службы³'

1 Жилищное законодательство: Сборник региональных нррмативных правовых ак-

2 См. п. ^постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г.

№ 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жи­лищного кодекса РСФСР» с изменениями и дополнениями, внесенными постанов­лением Пленума Верховного Суда РСФСР от 29 августа 1989 г. № 5, в редакции постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 21 декабря 1993 г. № 11, с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25 октября 1996 г. № 10 (Сборник постановлений Пленумов Верховных

Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации)ло гражданским делам. С. 196). •ГПоложение о порядке и условиях аренды и найма жилых помещении, находящих­ся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы (утверждено по­становлением Правительства Москвы 21 января 1997 г.), предоставило право за­ключать такие договоры дирекциям единого заказчика на основе выписки из реше-

Договоры по поводу найма служебных жилых помещений заключают­ся в качестве наймодателей организациями, которым выделены такие по­мещения в соответствии с действующим законодательством¹'

Особый круг наймодателей предусмотрен Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 мая 1995 ^г-> Для

служебных помещений, предоставляемых военнослужащим²' аимодате лями в таком договоре могут выступать Министерство обороны РФ либо иные федеральные органы исполнительной власти, в которых предусмотре­на военная служба, в лице командиров (начальников) воинских частей.

На оба типа договоров найма жилого помещения в равной мере рас­пространяется принцип неизменности договора. В данном случае он выра­жается в том, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения договора. Соответственно новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК)³' Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Главная цель этой нормы - защита интересов нанима­телей. Реальность указанной гарантии обеспечивается теперь п. 1 ст. 558 ГК. Он относит к числу существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жи­лым помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Га-ким образом, покупатель лишается возможности ссылаться на то, что он не знал о лицах, имевших и сохранивших свое право проживания в реализуе-

ний органа исполнительной власти и одновременно предусмотрело, что право за­ключить договор может быть предоставлено и иным юридическим лицам на кон­курсной основе. В то же время арендаторами жилых помещений могут быть любые юридические лица (Жилищное законодательство: Сборник региональных норма­тивных правовых актов. С. 205).

¹ П.В. Крашенинников в книге «Российское жилищное законодательство» (с. 56-59) называет, со ссылкой на конкретные акты. 18 категорий лиц, которым может быть предоставлено служебное жилье (помещение).

См. Положение об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба (СЗ РФ. 1999. № 19. Ст. 2353).

В одном из решений судов было подчеркнуто, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (см.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 5. С. 6).

мом арендодателем жилом помещении. Подобная ссылка будет означать, что сам договор купли-продажи должен быть признан незаключенным (имеется в виду отсутствие одного из существенных его условий).

В договоре коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Включение в п. 1 ст. 677 ГК соответствующей нормы в приве­денной редакции позволяет сделать вывод, что заключение с юридическим лицом в качестве нанимателя договора коммерческого найма для целей, не связанных с проживанием граждан, - достаточное основание, чтобы при­знать такой договор ничтожным по ст. 168 ГК.

Особый правовой режим установлен для специальных служебных по­мещений. Указанный режим, в частности, включает ограниченный состав нанимателей: в этом качестве в данном договоре может выступать только тот, кто находится в трудовых отношениях с наймодателем и по роду своей трудовой деятельности должен проживать по месту работы или вблизи не­го. Дополнительные требования для участия в некоторых договорах найма предусмотрены для определенного круга нанимателей. Гак, в соответствии с приведенным выше Положением от 4 мая 1999 г. договоры по поводу служебных помещений, о которых идет речь в этом акте, могут заключать только военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, а так­же офицеры, призванные на военную службу в соответствии с Указом Пре­зидента РФ.

ГК применительно к договору коммерческого найма выделяет, наряду с нанимателем, также тех, кого Кодекс именует «гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем». Специфика правового положе­ния этих лиц состоит в том, что, не будучи нанимателем, они имеют равные с ним права пользования жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).

В данном случае имеются в виду прежде всего лица, которые вселя­лись в жилое помещение вместе с нанимателем.

Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий (ст. 679 ГК). Первое - получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно повлечь за собой нарушения требований законодатель­ства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в виде исклю­чения установлено, что ни то, ни другое условие не распространяются на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях.

Право пользования жилым помещением возникает из договора найма жилого помещения и следует его судьбе. В этой связи, в частности, при расторжении договора найма жилого помещения по требованию наймода­теля, выселению из жилого помещения на основании решения суда подле-

жат как наниматель, так и другие проживающие совместно с ним лица (ст. 688 ГК).

Объем прав, принадлежащих гражданам, постоянно проживающим со­вместно с нанимателем, в ряде случаев особо обозначен Кодексом. При этом соответствующие нормы носят императивный характер, действуя не­зависимо от содержания связывающего наймодателя с нанимателем дого­вора. Так, расторжение договора коммерческого найма по требованию на­нимателя может последовать в любое время, но только с согласия постоян­но проживающих с ним граждан (п. 1 ст. 687 ГК).

Не будучи нанимателями, граждане, постоянно проживающие совме­стно с нанимателем, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. С учетом этого обстоятельства ответственность перед наймодателем за их действия, выражающиеся в нарушении условий договора найма жилого помещения, возлагается на самого нанимателя (п. 3 ст. 677 ГК). Гак, в слу­чае разрушения или порчи жилого помещения, независимо от того, явилось ли это результатом действий самого нанимателя или кого-либо из граждан, постоянно проживающих совместно с ним, возмещать вред придется все равно нанимателю.

Кодекс, однако, предусматривает исключение из этого правила.

Речь идет о заключении нанимателем особого договора с рассматри­ваемой категорией лиц. По указанному договору, о котором необходимо уведомить и наймодателя, стороны - наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, принимают на себя обязанность нести со­лидарную ответственность перед наймодателем. В таком случае те, кто подписал этот договор, объявляются ГК «сонанимателями» (п. 4 ст. 677).

Созданная таким образом конструкция вызывает определенные сомне­ния. Дело в том, что при ней в силу договора, в котором наймодатель уча­стия не принимает, его контрагентом по договору найма жилого помеще­ния, вместе с нанимателем, становятся все «граждане, постоянно прожи­вающие совместно с нанимателем». Описанная конструкция явно не укла­дывается в рамки обычного понимания договора как соглашения его сто­рон. Кроме того, остается неясным, приобретают ли граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, принадлежащие ему права в пол­ном объеме. На этот вопрос следует, очевидно, дать отрицательный ответ, имея в виду, что непосредственные отношения с наймодателем и в таком случае ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК солидарной от­ветственностью.

В ГК установлены и другие случаи, при которых на граждан, постоян­но проживающих совместно с нанимателем, распространен его, нанимате­ля, правовой статус.

Соответствующие вопросы урегулированы ст. 686 ГК «Замена нанима­теля в договоре найма жилого помещения» с тем, однако, что применитель­но к краткосрочным договорам (сроком до одного года) указанная статья может действовать только при условии, если на этот счет будет содержать­ся прямое указание в договоре.

Из двух выделенных в ней ситуаций одна (п. 1 ст. 686 ГК) имеет место тогда, когда наниматель и «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем», в соответствии с достигнутым между ними соглашением требуют замены нанимателя кем-либо из них. Такая замена предполагает непременно согласие наймодателя.

В отличие от этого п. 2 ст. 686 ГК предусматривает случаи, при кото­рых наниматель выбывает вообще из жилого помещения (в том числе и в связи со смертью). Происходящая тогда замена нанимателя влечет за собой последствия, аналогичные тем, которые наступают при замене наймодате­ля: договор сохраняет действие на прежних условиях.

Однако есть и определенные различия. В первом случае требуется обя­зательное согласие наймодателя, а во втором — замена будет произведена, несмотря на отсутствие такого согласия. Сам порядок замены сводится к тому, что нанимателя определяют по общему согласию граждане, постоян­но проживающие совместно с нанимателем. Вместе с тем, чтобы ситуация не оказалась тупиковой, на случай невозможности достичь согласия преду­смотрено: все «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимате­лем», превращаются в сонанимателя, на этот раз в подлинном смысле этого понятия. Имеется в виду, что образуется множественность лиц на стороне нанимателя. И все это благодаря двустороннему характеру договора ком­мерческого найма и неделимости его предмета. Это означает, что все, кто относится к категории граждан, постоянно проживающих совместно с на­нимателем, признаются солидарными должниками и соответственно соли­дарными кредиторами по отношению к наймодателю.

Наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, вправе по общему согласию разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении также и тому, кого ст. 680 ГК называет «временными жильца­ми»'. Наймодателя необходимо лишь уведомить в подобных случаях о все-

¹ В одном из рассмотренных дел Судебная коллегия по гражданским делам, отменяя решение нижестоящего суда, удовлетворившего иск заявительницы о признании ее прав на пользование жилым помещением, в качестве мотива указала на то, что «су­ду следовало выяснить, соблюден ли установленный порядок вселения истицы в жилое помещение, было ли письменное согласие всех совершеннолетних лиц, имеющих право пользования этим жилым помещением, на вселение... какое со-

лении. При этом, однако, в прямо предусмотренной Кодексом ситуации, если при вселении не будут соблюдены требования законодателя о норме жилой площади на одного человека, наймодателю предоставляется право запретить вселение временного жильца. Временный характер проживания выражается в ограничении права проживать в жилом помещении опреде­ленным сроком, который не может превышать шести месяцев, после чего жилое помещение должно быть освобождено. На случай отсутствия согла­сованного с временным жильцом срока наниматель или кто-либо из посто­янно проживающих с ним лиц вправе в любое время потребовать от вре­менного жильца освобождения жилого помещения с предоставлением ему для этого семидневного срока.

Временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают. К тому же и ответственность нанима­теля за этих лиц установлена более широкая по сравнению с той, которая предусмотрена в отношении граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем. Имеется в виду, что наниматель отвечает не только за на­рушение временными жильцами условий договора найма жилого помеще­ния, но и вообще за любые их действия, разумеется, связанные в конечном счете с проживанием.

Статья 680 ГК является одной из шести, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК. А это означает, что положения, относящиеся к временным жильцам, полностью распространяются и на случаи, когда они вселяются в жилое по­мещение, предоставленное нанимателю по договору социального найма.

Правовое положение членов семьи нанимателя в договоре социально­го найма существенно отличается от того, которое занимают в договоре коммерческого найма те, кого ГК именует «гражданами, постоянно прожи­вающими совместно с нанимателем»¹'

стоялось соглашение между истицей и ответчиками при вселении» (Бюллетень Вер­ховного Суда РФ. 1994. № 8. С. 3). 1 ТТезависимо от того, о каком из договоров найма жилого помещения идет речь,

следует, в частности, иметь в виду указания, содержащиеся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении пра­восудия». В нем подчеркивается, что «при рассмотрении дел, вытекающих из жи­лищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция Россий­ской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Рос­сийской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).

Исходя из этих положений Конституции, следует иметь в виду, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может

Жилищный кодекс (ст. 51) называет нанимателем гражданина, на имя ко­торого выдан ордер. Вместе с тем, как предусмотрено в этом Кодексе (ст. 53), члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются на­равне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Та же норма включена теперь и в п. 2 ст. 672 ГК.

Правда, в п. 3 ст. 672 ГК отсутствует содержащееся в ст. 53 Жилищно­го кодекса указание на то, что совершеннолетние члены семьи несут соли­дарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Однако приведенная норма, соответствующая общим принципам гражданско-правовой ответственности, сохраняет свое действие. Помимо прочего, это вытекает из общих положений ст. 672 ГК относительно приоритетного действия норм жилищного законодательства по отношению к договору социального найма.

По вопросу о правовом положении членов семьи нанимателей в сопос­тавлении с правовым положением самого нанимателя были высказаны раз­ные точки зрения.

Так, задолго до принятия Жилищного кодекса С.И. Аскназий указывал: «Особенностью договора жилищного найма является то, что права и обя­занности по договору, как правило, возникают не только улица, заключив­шего договор, но и у совместно с ним проживающих членов его семьи. Все лица, образующие семью съемщика и поселившиеся совместно с ним в предоставленном по договору помещении, оказываются в равной мере на­деленными правами пользования помещением, хотя формально стороной в договоре является лишь один из членов семьи». И далее: «Таким образом, по существу все члены семьи съемщика являются, в свою очередь, также съемщиками жилого помещения»¹'

Аналогичную позицию занимала и А.И. Пергамент, полагая, что «чле-ны семьи нанимателя тоже наниматели»²' ^На приведенные положения опи-рались те, кто, разделяя эту совершенно справедливую, на наш взгляд, точ-

служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялосьли между нанимателем (собственником) жилого помещения, чле­нами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях» (Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда Россий­ской Федерации; 196Ы996. M-,J992. С. 17).

1 См.: Аскназий С.И., ЪраудеИ.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 90-91.

2Научно-практический комментарий Основ гражданского законодательства Союза
ССР и союзных республик. С. 235.

ку зрения, использовал аргументы ее сторонников для обоснования тезиса о признании нанимателя обычным представителем, действующим от имени всех членов своей семьи. В этой связи отмечалось, что договор «заключает уполномоченный член семьи, достигший совершеннолетия и уполномочен-ный заключить договор»¹' ^ соответственно: «Наниматель представляет

членов семьи»²'

Приведенной точке зрения противостоят по сути дела две. Одна из них признавала различным правовое положение нанимателя, с одной стороны, и членов его семьи, с другой. Так, по мнению Э. Лаасика, «члены семьи на­нимателя субъектами договора найма не являются и в заключении договора участия не принимают. В отдельных случаях возможно заключение одного общего договора найма в отношении одного жилого помещения с двумя или более гражданами. Тогда эти последние признаются сонанимателями. Однако предпосылкой для этого является выдача ордера на одно жилое по­мещение нескольким гражданам»³'

Обычно такая позиция отправляется от ст. 88 Жилищного кодекса⁴' Эта последняя допускает, кроме специально предусмотренного в ней слу­чая, такую ситуацию, при которой совершеннолетний член семьи нанима­теля вправе с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов его семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя. При этом особое значение придавалось сторонниками данной точки зрения тому обстоятельству, что упомянутая статья именуется «Изменение договора найма жилого помеще­ния вследствие признания нанимателем другого члена семьи».

Между тем, как представляется, соответствующий аргумент (ссылка на указанную статью) не является достаточно убедительным, хотя бы потому, что предусмотренную в ст. 88 Жилищного кодекса ситуацию можно объяс­нить тем, что правами и обязанностями, связанными с проживанием в жи-

' Советское гражданское право /

Огв. ред. В_А. Еясенцев. T,2._rC₀J2Q.... Под ред. О.Н. Садикова. М., 1981 С. 251.

2 Советское гражданское право /

'Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. Часть особенная. С. 138-139. „„„ 4 Следует отметить, что в ст.»9 Основ гражданского законодательства Союза ССР и

республик, утвержденных 31 мая 1991 г. (Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст. 773) и действовавших до вступ­ления в силу ГК РФ, в главе, посвященной договору найма жилого помещения, со­держалось указание на то, что, во-первых, наймодатель обязуется передать жилое помещение в пользование «нанимателю и членам его семьи», во-вторых, прожи­вающие совместно с нанимателем члены его семьи «пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем», и, в-третьих, «по тре­бованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов его семьи».

лом помещении, член семьи нанимателя обладал, считаясь нанимателем, т.е. лицом, на чье имя этот договор заключен. По этой причине признание нанимателем ничего не прибавляет к его статусу. В данном случае, очевид­но, под изменением договора Жилищный кодекс имеет в виду (возможно, не совсем удачно это выразив), что произошла замена представителя. В результате последний либо становится представляемым (если продолжает проживать в том же помещении, которое занимал), либо (при выбытии из жилого помещения, в том числе и в случае смерти) утрачивает права на проживание и связанные с ним обязанности.

Выводу о том, что члены семьи нанимателя тоже являются нанимате­лями, в известной мере противоречит позиция тех, кто развивал взгляды отдельных представителей науки семейного права, признающих семью осо­бым субъектом права и соответственно предлагающих именно ее считать стороной жилищных отношений (сторонники приведенных взглядов име­лись и до и после принятия как Жилищного кодекса, так и действующего ГК). Так, по мнению П.И. Седугина (аналогичную позицию занимал в свое время В. Луць'), «в жилищных отношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъект права»²'

С этим последним выводом трудно согласиться.

Нам представляется совершенно справедливым замечание Ю.Г. Баси-на, высказанное по этому поводу: «Теоретически невозможно обосновать необходимость особого субъекта права лишь в узкой области правоотноше-ний, охватываемых одним институтом»³' ^{К ЭТОМ}У ^можно Д°^бавить и то, что семья в целом как таковая не обладает основной предпосылкой самостоя­тельного выступления соответствующего образования от своего имени в имущественных отношениях. Речь идет, естественно, об имущественной обособленности. Уже по этой причине трудно представить, каким образом будет осуществлять наймодатель по отношению к нанимателю свои права, связанные с возмещением причиненных убытков или взысканием платы за квартиру, если учесть, что обособленное имущество имеется из всех членов семьи только у супругов и то лишь при условии, если иное не предусмотре­но брачным договором (см. ст. 33 Семейного кодекса). Не случайно идея «семья - особый субъект права» встретила едва ли не единодушное возра­жение в литературе⁴'

1 См.:ЛуцьВ. С'ш я як субект права на жилплощу в СРСР// Ученые записки Львов­
ского государственного университета. Т. XIV. Вып. 1. Львов, 1949.

2Седугин ЖИ. Указ. соч. С. 120.

3 Бает Ю.Г. Указ. соч. С. 90.

< См., в частности: Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации / Под

ред. И.М Кузнецовой. М, 1996. С. 10.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» содержит указа­ние на то, что, «разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя дру­гих лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помо­щи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отноше­ний»'. Это могло относиться, как совершенно очевидно, только к последней группе, т.е. к тем, кого ст. 53 Жилищного кодекса называет «иными лицами».

На наш взгляд, действующее законодательство, и прежде всего ст. 672 ГК, содержит достаточно убедительные доказательства обоснованности конструкции, в силу которой, во-первых, член семьи нанимателя и сам на­ниматель - это сонаниматели и, во-вторых, наниматель - это представитель остальных членов семьи. При этом имеется в виду, что указанные свои ка­чества он дополняет непременно тем, что является носителем таких же прав, как и те, кого он представляет.

В этой связи Положение о порядке и условиях найма жилых помеще­ний, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы (приложение к постановлению Правительства г. Москвы от 21 ян­варя 1997 г.) с полным основанием включает указание на то, что договор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними чле­нами его семьи²'

Интересно отметить также, что Положение от 4 мая 1999 г., о котором уже шла речь, содержит такие, например, нормы: «Военнослужащий и чле­ны его семьи обязаны...», «Командир (начальник) воинской части имеет право требовать от военнослужащего и совместно проживающих с ним членов его семьи...». Там же содержится норма, согласно которой в случае гибели (смерти) гражданина, проходившего военную службу по контракту или уволенного по достижении им предельного возраста пребывания на военной службе, совместно проживающие с ним члены его семьи могут быть выселены только при условии безвозмездного предоставления им дру­гого благоустроенного жилого помещения, а кроме того, за ними сохраня­ется право на улучшение жилищных условий. Приведенная гарантия рас­пространяется на вдову (вдовца) до вступления в новый брак.

Раскрытию правового положения членов семьи нанимателя в договоре социального найма помогает абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК. Им предусмотрено, что

1 Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (Российской

Федерации) по гражданским делам. С. 135.

z Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых ак­тов. С. 205.

по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заклю­чен с кем-либо из членов семьи и при этом согласия наймодателя, в отличие от договора коммерческого найма, не требуется.

Как уже отмечалось, не препятствует указанному выводу воспроизве­денная из Жилищного кодекса другая норма ст. 672 ГК: в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. Приведенная норма позволяет сделать вывод, что лицо, которое ст. 51 Жилищного ко­декса называет нанимателем, имея в виду, что именно он подписывает до­говор, на самом деле действует одновременно и от своего имени, и, в каче­стве представителя, от имени других указанных в ордере лиц. В этом каче­стве наниматель способен породить своими действиями права и обязанно­сти как у себя, так и у представляемых им сонанимателей¹' ^ но ордер служит необходимым основанием для выступления лица, которо­му он выдан, от имени всех остальных указанных в ордере членов семьи нанимателя.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. № 5 подчеркнуло, что ст. 53 Жилищного кодекса наделяет всех членов се­мьи, в том числе и несовершеннолетних, равными правами, вытекающими из договора найма жилого помещения. По этой причине законные предста­вители, в том числе опекун (попечитель) несовершеннолетнего, могут от имени подопечного осуществлять все предоставленные ему правомочия. В частности, они вправе в интересах последнего требовать раздела жилого помещения и заключения от его имени отдельного договора найма (в том числе и тогда, когда несовершеннолетний окажется единственным лицом, имеющим право на занимаемое им жилое помещение). Поскольку на со­вершение сделок по распоряжению имуществом подопечного опекун (по­печитель) должен получать согласие органа опеки и попечительства (ст. 36, 37 ГК РФ), суду следует в соответствии с ч. 2 ст. 42 ГПК РСФСР привле­кать эти органы к участию в деле²'

¹ Б.М. Гонгало усматривал «особое положение нанимателя в жилищном отноше­
нии» в том, что он является представителем членов своей семьи в жилшцно-
правовой сфере. При этом в такой роли наниматель выступает не только в момент
заключения договора, но и после заключения договора. К тому же наниматель вы­
ступает в роли представителя в отношениях не только с наймодателем, но и с
третьими лицами (например, при заключении договора поднайма)» (Гонгало Б.М.
Структура жилищного обязательства. Проблемы обязательственного права. Сверд-

2 Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской
Федерации) по гражданским делам. С. 196.

Признание совместно проживающих с нанимателем членов его семьи сонанимателями позволило законодателю в п. 3 ст. 53 Жилищного кодекса предусмотреть, что если лицо, о котором идет речь, перестало быть членом семьи нанимателя (типичные варианты - развод с супругом-нанимателем, признание судом записи о регистрации брака недействительной и т.п.) и притом продолжает проживать в занимаемом им жилом помещении, оно признается обладающим теми же правами и обязанностями, что и члены семьи нанимателя.

Круг тех, кто относится к числу членов семьи нанимателя, определен в ст. 53 Жилищного кодекса. В ней выделены прежде всего две группы лиц: те, кто во всех случаях являются членами семьи, и те, кто только могут быть ими признаны решением суда. К числу первых относятся, как следует из ст. 53 Жилищного кодекса, а также ст. 2 Семейного кодекса, супруг, ро­дители и дети (усыновители и усыновленные). Для признания их членами семьи применительно к жилищному законодательству достаточно одного исходного признака: совместного проживания с нанимателем. При этом судебная практика в отношении несовершеннолетних детей исходит из при­знания того, что при раздельном проживании родителей ребенок приобре­тает право на жилую площадь в квартире (доме) родителя, с которым он постоянно живет'.

Особо выделены еще две группы лиц. Одни из них для признания чле­нами семьи нанимателя должны удовлетворять в полном объеме требова­ниям родственной связи с нанимателем или его нетрудоспособными родст­венниками и иждивенцами, проживать совместно с нанимателем и вести с ним общее хозяйство. Задача суда в подобных случаях состоит в установле­нии наличия этих трех условий, тем самым необходимых и достаточных для признания лица членом семьи нанимателя. Иное дело другая группа. Она включает тех, кого ст. 53 называет «иными лицами». Для признания их членами семьи нанимателя также нужно установить факты совместного проживания и ведения общего хозяйства с нанимателем. Но и тогда их мо­гут признать членами семьи нанимателя только «в исключительных случа­ях». Суд, таким образом, помимо прочего должен определить, допустимо ли оценить рассматриваемую ситуацию как «исключительную».

Следует отметить, что среди других норм Жилищного кодекса, рас­пространяющих свое действие на договоры найма ведомственных жилых помещений и найма служебных помещений, свое место занимает и ст. 53, определяющая круг лиц, относимых к членам семьи нанимателей в догово­ре социального найма, а также права и обязанности этих последних.

1 См.: Судебная практика Верховного Суда Российской Федерации. 1994. № 5. С. 2.

Дата добавления: 2015-08-21