Договоры найма жилого помещения и смежные договоры

Договор коммерческого и договор социального найма относятся к кате­гории договоров, направленных на передачу имущества во владение и поль­зование. В одной с ними группе договоров находятся только договор аренды (имущественного найма) (гл. 34 ГК) и договор безвозмездного пользования (га. 36 ГК).

Основы гражданского законодательства 1961 г., а вслед за ними и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., как уже отмечалось, впервые признали договор жилищного найма особым типом договора. При этом ГК РСФСР 1964 г. (ст. 295) в первоначальном варианте содержал определение догово­ра найма жилого помещения, которое было впоследствии в значительной своей части воспроизведено в действующем ныне Гражданском кодексе. Имеется в виду, что «по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для прожи­вания в нем». Одновременно та же статья содержала отсылку к восьми статьям главы ГК 1964 г. «Имущественный наем». Речь шла о статьях, ко­торые предусматривали требования к передаваемому имуществу и ответст­венность наймодателя за недостатки этого имущества, последствия непре­доставления его нанимателю, порядок пользования нанимателем получен­ным имуществом, обязанности сторон по содержанию переданного имуще­ства, сохранение силы договора найма при переходе имущества к другим собственникам, порядок возврата имущества наймодателю и ответствен­ность нанимателя за ухудшение имущества.

Когда же в 1981 г. в связи с принятием Основ жилищного законода­тельства Союза ССР и союзных республик все статьи глав Основ граждан­ского законодательства 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. «Наем жилого помещения» были сведены к одной статье, то в ней не оказа­лось ни определения договора найма жилого помещения, ни отсылки к от-

дельным статьям главы «Имущественный наем». Все же отмеченное нами не помешало появлению не только до изменения соответствующих глав, но и после этого высказываний в пользу признания договоров найма жилого помещения самостоятельным типом (видом) договоров.

Из двух типов договоров найма жилых помещений наиболее близок к договору аренды договор коммерческого найма. По этой причине соотно­шение между этим договором и договором аренды можно установить путем сопоставления определений, включенных в п. 1 ст. 671 ГК («Договор найма жилого помещения») и ст. 606 ГК («Договор аренды»).

Оба определения содержат ряд совпадающих признаков. Такое совпа­дение не является неожиданным, поскольку оно-то и дало возможность включить их в одну группу. Имеется в виду, что по тому и другому догово­ру одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное вла­дение и пользование (во временное пользование) имущество. Относительно различия в определениях того и другого договора следует прежде всего отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ГК, предметом договора аренды является «имущество». Между тем в силу п. 1 ст. 671 предметом договора найма жилого помещения служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение. По этой причине, в частности, постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 в редакции постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г., имея в виду особен­ность споров об освобождении помещений, не входящих в состав жилищ­ного фонда (в качестве примера указаны производственные помещения, сборно-разборные сооружения, вагончики), предусмотрело необходимость разрешения их, во-первых, судом и, во-вторых, с применением норм граж­данского законодательства, регулирующих имущественный наём¹'

В легальном определении договора найма жилого помещения (т.е. до­говора коммерческого найма) отсутствует указание на временный его ха­рактер, но зато выделена обязанность нанимателя использовать получен­ный предмет договора только «для проживания в нем».

Отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, договор аренды жи­лого помещения, на что уже обращалось внимание, представляет собой од­ну из разновидностей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Тем самым предмет у одних договоров охватывает применительно к имуществу «все», а у других - лишь «часть». Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в

1 См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Россий­ской Федерации) по гражданским делам. С. 133—134.

случае, если бы речь шла о признании договоров найма жилого помещения видом договора аренды, подобно тому как это сделано в гл. 34 ГК в отно­шении аренды транспортных средств, аренды предприятий, аренды зданий и сооружений. И наоборот, для признания договоров найма жилого поме­щения самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно'.

То обстоятельство, что в определении договора найма жилого поме­щения отсутствует указание на временный характер отношений сторон, также не может быть использовано в качестве классификационного призна­ка, но уже по другой причине: соответствующий пробел в определении, если и считать его таковым, компенсируется ст. 683 ГК, которая посвящена срокам в договоре коммерческого найма.

В результате можно выделить один важнейший, породивший много дру­гих признак договоров найма жило го помещения: их потребительский характер.

¹ Одна группа авторов считала наем жилого помещения самостоятельным типом (видом) договоров (см.: Советское гражданское право / Под ред. В.П. Грибанова, С.М. Корнеева. Г. 2. М, 1980. С. 126; Чигир В.Ф. Жилищное право. М., 1986. С. 68; Чикеашвили Ш.Д. Жилищное право: Комментарий к жилищному законодательству. Тбилиси, 1989. С. 92; Научно-практический комментарий Основ гражданского зако­нодательства Союза ССР и союзных республик / Под ред. С.Н. Братуся, Е.А. Флей-шиц. С. 153 (автор - А.И. Пергамент); Советское гражданское право / Под ред. В.Т. Смирнова, Ю.К. Толстого, А.К. Юрченко. Ч. 2. Л., 1982. С. 69; Советское гражданское право: Учебник / Под ред. О.А. Красавчикова. Т. 2. М., 1985. С. 132; Иоффе О.С. Обя­зательственное право. М., 1975. С. 324; Тархов В.А. Советское гражданское право. Ч. 2. Саратов, 1979. С. 49; Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. М., 1993. С. 16; Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пуш­кина. Ч. 2. Киев, 1983. С. 135; Чигир В.Ф. Жилищное право. Минск, 1988. С. 68).

Сторонники другой точки зрения продолжали считать договор найма жилого по­мещения разновидностью договора имущественного найма (см.: Советское граждан­ское право / Отв. ред. В.А. Рясенцев. Т. 2. М., 1976. С. 115; Советское гражданское право. Т. 2. Л., 1971. С. 520; Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. Часть особен­ная. Таллин, 1980. С. 129; МасловВ.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 20, идр.).

Следует отметить, что большинство из тех, кто готов был признать договор жилищного найма разновидностью найма имущественного, использовали такой аргумент, как наличие в первоначальной редакции ст. 299 ГК 1964 г. отсылок к от­дельным статьям главы «Имущественный наем». Между тем, в действительности имеющиеся отсылки к отдельным статьям другой главы как раз должны подтвер­ждать прямо противоположное: самостоятельность договоров. В противном случае, т.е. если бы действительно шла речь о роде (типе) и виде договоров, такие отсылки не нужны, поскольку должны и так применяться все общие нормы, кроме специаль­ных, посвященных договору, который признается видом другого. Таким образом, при варианте «род и вид» отсылки требуются для достижения прямо противопо­ложной цели: определения, какие статьи, относящиеся к «роду», не должны приме­няться к определенному его «виду».

Указанный признак (удовлетворение личных потребностей) сближает договоры найма жилого помещения с договорами розничной купли-продажи и бытового подряда. Так, определение первого из этих двух дого­воров называет предметом товар, «предназначенный для личного, семейно­го, домашнего или иного пользования, не связанного с предприниматель­ской деятельностью» (п. 1 ст. 492 ГК), а определение второго включает ука­зание на то, что подрядчик обязуется выполнить определенную работу, «предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика» (п. 1 ст. 730 ГК).

Выделение в ГК признаков таких «потребительских договоров» имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преиму­ществ одному из контрагентов - гражданину, который является в этом слу­чае потребителем товаров, работ и услуг. Отмеченное сходство договоров найма жилого помещения, с одной стороны, и договоров розничной купли-продажи и бытового подряда, с другой, имеет свои границы.

Потребительский характер конкретного договора, т.е. направленность на удовлетворение бытовых и иных связанных с ними нужд, при купле-продаже и подряде служит обязательным условием применения к договору специальных норм о розничной купле-продаже или соответственно быто­вом подряде. В противном случае за этими пределами к обоим названным потребительским договорам будут применены общие положения о купле-продаже или соответственно о подряде. Иное дело - договоры найма жило­го помещения. Если гражданин заключает договор найма по поводу жилого помещения, но с целью использовать его под мастерскую или магазин, то в подобных случаях не возникает вопроса о субсидиарном применении норм о договоре аренды (имущественного найма), поскольку соответствующий договор будет изначально недействительным (ничтожным).

То, что только в отношении договоров найма жилого помещения по­требительский характер посчитали достаточным для выделения их в каче­стве самостоятельных договорных типов, непосредственно связано с неод­нократно отмечавшейся особой значимостью удовлетворения соответст­вующей потребности гражданина.

По этой причине законодатель признал недостаточной ту относитель­ную самостоятельность, которую приобрели бы договоры найма жилых помещений, если бы оказались включенными в тот тип договоров, под ко­торым подразумевалась аренда, подобно тому как это сделано относитель­но розничной купли-продажи или бытового подряда по отношению соот­ветственно к купле-продаже и подряду.

Существует, правда, и еще одно обстоятельство, носящее, помимо прочего, юридико-технический характер. Особая значимость проблемы

обеспечения граждан жильем потребовала создания жилищного законода­тельства, призванного с помощью консолидированных норм, относящихся по своей природе как к публичному, так и к частному праву, регулировать отношения, связанные с обеспечением удовлетворения потребностей граж­дан в жилье. Отнесение договоров найма жилых помещений к типу догово­ров имущественного найма несомненно разрушило бы относительное един­ство, которое присуще тому, что именуется жилищным законодательством.

Жилые помещения предоставляются во временное пользование граж­данам по общему правилу за плату. Однако, как было уже отмечено, ст. 40 Конституции РФ допускает возможность предоставления жилища из жи­лищных фондов и безвозмездно.

Определенные соображения по поводу безвозмездного договора поль­зования жилым помещением высказал В.Н. Литовкин. Он полагает, что «безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы (имеется в виду гл. 35 ГК. - М.Б.) и переводит в ре­гулирование гл. 36 ГК «Безвозмездное пользование» и жилищного законо-1. Если учесть, что приведенному положению автора предшест-дательства»

вует признание норм об оплате «общими для всех разновидностей договора найма жилого помещения»²' ^нетРУДНо определить суть изложенной пози-

ции. Она сводится к тому, что не только договор коммерческого найма, но точно так же договор социального найма могут быть только возмездными. При этом для подчинения договора режиму, установленному гл. 36 ГК («Безвозмездное пользование»), не имеет значения, заключен ли договор по поводу жилых помещений, входящих в состав государственного и муници­пального фонда социального использования, или любых иных жилых по­мещений.

На наш взгляд, с В.Н. Литовкиным можно согласиться лишь частично. В конечном счете определенные сомнения связаны с теми последствиями, которые повлечет за собой превращение гражданина из нанимателя жилого помещения по договору социального найма в ссудополучателя (сторону в договоре безвозмездного пользования). С применением гл. 36 связано, в частности, то, что в отличие от нанимателя по договору социального найма при применении договора безвозмездного пользования такое лицо окажется лишенным права требовать передачи жилого помещения (ср. ст. 692 ГК), на него может быть возложена обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт (ст. 695 ГК), будет расширен круг обстоятельств, при которых он будет нести риск случайной гибели или случайного повре-

¹ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (по­
статейный). С. 243.

2 Там же.

ждения переданного имущества (ст. 696 ГК), раздвинется перечень основа­ний для расторжения договора по инициативе второй стороны - той, кото­рая предоставила жилое помещение (п. 1 ст. 698 ГК), смерть ссудополучате­ля (наймодателя) в виде общего правила должна будет влечь прекращение договора (ст. 701 ГК). И, наконец, едва ли не самое важное - договорное отношение из постоянного, бессрочного превратится во временное.

Ссылка на то, что к договору безвозмездного пользования жильем, на­ряду со статьями гл. 36, будут применяться нормы жилищного законода­тельства, конечно, имеет определенное значение. Однако все же придется учесть, что в силу п. 2 ст. 3 ГК нормами жилищного законодательства мож­но будет руководствоваться лишь субсидиарно, при условии, если они не противоречат статьям гл. 36 ГК. Причина в том, что поставившая жилищ­ное право впереди ГК ст. 672 ГК действует только, как в ней прямо указано, применительно к договору социального найма.

Ухудшение положения нанимателя, который заключил договор без­возмездного пользования, по сравнению с положением нанимателя в дого­воре аренды вполне объяснимо. Безвозмездная передача представляет со­бой отступление от одного из основных принципов гражданского права -эквивалентности отношений. В подобных случаях заведомо слабой сторо­ной, нуждающейся в особой защите на уровне законодательства, является не тот, кто получает имущество без оплаты, а тот, кто передает его другому, не имея возможности требовать встречного удовлетворения. Все это и было причиной выделения наряду с главами, посвященными возмездной переда­че имущества, в том числе жилых помещений (гл. 34 и 35), главы 36, кото­рая регулирует договор, отличающийся от предыдущих по сути дела только двумя признаками - безвозмездностью и временностью передачи имущест­ва. Однако отмеченные соображения не должны иметь значения примени­тельно к безвозмездному предоставлению в установленном порядке жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования. В подобных случаях применительно к нанимателю речь идет о реализации гражданами, отнесенными законом к определенной категории, своего конституционного права на жилище в осо­бом порядке - без оплаты. По этой причине в принципе недопустимо уста­навливать разные правовые режимы в зависимости от того, получает ли гражданин жилое помещение из фонда социального использования Россий­ской Федерации, субъекта Федерации либо муниципального образования возмездно или безвозмездно (например, в соответствии со ст. 59 Жилищно­го кодекса). Гакая нивелировка достигается, как уже было показано, при­знанием возможности существования безвозмездных договоров социально­го найма.

В результате оказывается, что договор безвозмездного пользования жилым помещением в режиме гл. 36 ГК возможен, но лишь в той области, которая конкурирует с договором не социального, а коммерческого найма.

Дата добавления: 2015-08-21