Правовое регулирование договоров найма жилых помещений

Исходные начала правового регулирования жилищных отношений в целом и договорных в частности закреплены в Конституции РФ. Речь идет

0 ст. 25, закрепляющей принцип неприкосновенности жилища, ст. 27, при­
знающей за каждым, кто законно находится на территории Российской Фе­
дерации, право «свободно передвигаться, выбирать место пребывания и
жительства», ст. 40, посвященной праву граждан на жилище, а также ст. 72,
которая отнесла жилищное законодательство к совместному ведению Рос­
сийской Федерации и субъектов Федерации.

Глава 35 ГК, как уже неоднократно подчеркивалось, содержит раз­дельное регулирование договоров коммерческого и социального найма жи-„1. При этом применительно к обоим договорам широко ис­пользуются отсылки к жилищному законодательству.

Общее для гл. 35 ГК и жилищного законодательства — то, что большая часть входящих в их состав норм относится к числу императивных. Это позволяет обеспечить необходимые гарантии, главным образом, для той заведомо более слабой стороны, которой является наниматель. Отмеченная особенность по понятным причинам в большей степени присуща нормам, рассчитанным на применение их к договору социального найма.

Однако перечисленные статьи распространяют свое действие не на все договоры коммерческого найма.

Пункт 2 ст. 683 ГК выделяет из всех статей, посвященных этому дого­вору, те, которые безусловно применяются только к договорам коммерче­ского найма, заключаемым на срок в один год и более. В это число входят: ст. 677 (п. 2) - о постоянно проживающих вместе с нанимателем гражданах, ст. 680 - о временных жильцах, ст. 684 - о преимущественных правах на­нимателя на заключение договора на новый срок, ст. 685 - о поднайме жи­лого помещения, ст. 686 и ст. 687 (абз. 4 п. 2) - о последствиях указанных в них нарушений договора. К договору со сроком действия менее одного года

1 См. об этом: Гражданский кодекс Российской Федерации. М, 1996. С. 15 (автор пре­
дисловия - Ю.Х. Калмыков); Комментарий части второй Гражданского кодекса Рос­
сийской Федерации: Для предпринимателей. М., 1996. С. 79; Крашенинников П.В.
Наем жилого помещения // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вто­
рая: Гекст. Комментарии. М., 1996. С. 350.

все эти статьи могут применяться только при наличии в договоре специаль­ных на этот счет указаний.

Из семнадцати статей, относящихся к договору коммерческого найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть. В это число вхо­дят: ст. 673 (п. 1) - порядок определения пригодности жилого помещения для проживания, ст. 679, 680 и 685 - об установлении нормы жилой площа­ди на человека, ст. 682 (п. 1) - о максимальном размере платы за жилое помещение и ст. 687 (п. 3) - о дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном порядке¹' ^{Кроме того}' ^{в одном случае} (имеется в виду определение порядка ежемесячной оплаты жилого помеще­ния — п. 3 ст. 682) адресатом отсылки служит конкретный акт, входящий в состав жилищного законодательства, - Жилищный кодекс.

Использование жилищного законодательства не исчерпывается слу­чаями прямых отсылок к нему в указанных шести статьях. Имеется в виду, что стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность вклю­чить в него указание на применение конкретных норм жилищного законо­дательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи гл. 35 ГК. Однако это возможно только при отсутствии на указанный счет императив­ной нормы в соответствующей статье.

Единственная специально посвященная договору социального найма, ст. 672 ГК с юридико-технической точки зрения весьма сложна. Она содер­жит, в частности, нормы прямого действия. Имеются в виду прежде всего ее пп. 1 и 2, в которых закреплены правила об обязательности при предос­тавлении гражданам жилых помещений из государственного и муници­пального жилого фонда социального использования заключения именно договоров социального найма²' ^{а также} ° ^пР^авовом положении членов се-мьи нанимателя в таком договоре. В п. 3 ст. 672 ГК названы шесть статей той же гл. 35 - ст. 674, 675, 678, 680, 681 и ст. 685 (пп. 1, 3), правила кото­рых применяются и к договору социального найма.

Как можно сделать вывод из п. 3 ст. 672 ГК, указанные шесть статей на равных с нормами, включенными в пп. 1 и 2 ст. 672 ГК, пользуются при­оритетом по отношению к нормам жилищного законодательства.

' В некоторых из приведенных статей Гражданского кодекса «жилищное законода­тельство» названо прямо. В других используются при отсылке иные термины - «закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение» (п. 1 ст. 682 ГК) или «законодательство о норме жилой площади на одного человека» (ст. 679, 680 и 685 ГК). Однако нет оснований сомневаться, что и в том, и в другом случае в каче­стве адресата имеются в виду акты, входящие в состав жилищного законодательст­ва. ² См.: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. С. 50.

Смысл соответствующего положения можно проиллюстрировать на примере действия одной из статей, указанных в ст. 672 ГК. Имеется в виду ст. 680 ГК («Временные жильцы»). Она содержит ряд положений, сущест­венно отличных от одноименной ст. 54 Жилищного кодекса. В частности, неодинаковы условия, допускающие вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение, сроки проживания и для постоянных и для временных жильцов. Из ст. 672 ГК следует, что при решении указанных вопросов для договора социального найма необходимо руководствоваться ст. 680 ГК. Подобное решение, корреспондирующее указаниям, включенным в п. 3 ст. 672 ГК, прямо вытекает и из того общего принципа, который закреплен в п. 2 ст. 3 ГК. Речь идет о верховенстве Кодекса по отношению к другим актам, регулирующим гражданские отношения, включая и те, которые вхо­дят в состав жилищного законодательства, если иное прямо не указано в самом ГК, как это сделано в ст. 672.

За пределами пп. 1 и 2 ст. 672 ГК и шести статей, названных в п. 3 ст. 672 ГК, в ней предусмотрено, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, преду­смотренном жилищным законодательством. При этом другие положения ГК применяются к договору социального найма, лишь если иное опять же не предусмотрено жилищным законодательством. Таким образом, не во­шедшие в состав шести перечисленных в п. 3 ст. 672 ГК статьи, принятые законодателем в расчете на договоры коммерческого найма, могут действо­вать по отношению и к договорам социального найма, но только в порядке восполнения пробелов в жилищном законодательстве. В подтверждение указанного положения можно привести такой пример. По вопросу о рас­пределении обязанностей, связанных с капитальным ремонтом, между сто­ронами ст. 681 ГК и ст. 144 Жилищного кодекса содержат решения, разли­чающиеся уже тем, что в первом из кодексов соответствующая норма явля­ется диспозитивной, а во втором - императивной. При сложившейся колли­зии следует признать для договора социального найма приоритет Жилищ­ного кодекса, имея в виду, что статья ГК, о которой идет речь (ст. 681) не входит в число шести упомянутых в п. 3 ст. 672 ГК.

Надлежит также учитывать, что статьи общих глав ГК должны безус­ловно применяться к договору найма жилых помещений. По этой причине, когда в гл. 35 ГК употребляется термин «жилищное законодательство», то оно противопоставляется нормам этой главы. Гак, когда в одном из рас­смотренных судами дел гражданин обязался предоставить вместо трехком­натной четырехкомнатную квартиру, но обязательство не исполнил, суд счел возможным применить к отношениям сторон нормы ГК о необходи­мости надлежащего исполнения должником принятого на себя обязательст-

ва (ст. 309 ГК), а также о недопустимости одностороннего отказа от испол­нения обязательств (ст. 310 ГК)'.

При оценке включенных в п. 3 ст. 672 ГК положений следует учиты­вать, что такой прием, как отсылка на случай отсутствия прямого регулиро­вания либо к другим вообще, либо к прямо названным законам, также не­редко используется. В частности, можно назвать ст. 525 (п. 2), ст. 539 (п. 3), ст. 730 (п. 3), ст. 768 ГК и др. Встречаются в отдельных главах ГК, хотя и реже, нормы, которые сопровождают предусмотренную в них отсылку к определенному закону указанием на то, что такой прямо названный закон будет пользоваться приоритетом по отношению к конкретным статьям ГК -см. ст. 548 (пп. 1, 2), ст. 784, ст. 801 (п. 3) и др. Думается, что использова­ние соответствующего приема - признания в строго определенном случае приоритета специального законодательства нисколько не колеблет действия все того же общего принципа - верховенства ГК при регулировании граж­данских отношений. Это объясняется тем, что основание приоритета закона в подобных случаях создается тем же Кодексом. В подтверждение можно воспользоваться нормой, помещенной в один из параграфов главы «Купля-продажа». Имеется в виду § 6 «Энергоснабжение». В содержащейся в этом параграфе ст. 548 (п. 1) установлено: «Правила, предусмотренные статья­ми 539-547 настоящего Кодекса, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами». Гаким образом, осно­вание для приоритетного применения указанных актов заложено все же не в них, а именно в п. 1 ст. 548 ГК.

Подлинная специфика п. 3 ст. 672 ГК заключается лишь в том, что в нем определен порядок восполнения пробелов, обнаруживаемых не только в самом ГК, но и в законе, который служит адресатом отсылки. Из этого следует, в частности, что, если в актах, которые составляют жилищное за­конодательство, появятся нормы, предусматривающие иной порядок вос­полнения пробелов по сравнению с предусмотренным в п. 3 ст. 672 ГК, в соответствующих случаях придется все равно руководствоваться Граждан­ским кодексом. Это, полагаем, еще раз подтверждает, что ст. 672 ГК цели­ком укладывается в обычные для Гражданского кодекса рамки.

В указанной связи есть основания обратиться к общему вопросу о природе самого жилищного законодательства. Прежде всего следует отме­тить, что это законодательство оказывается весьма емким. Оно включает прежде всего акты, принятые на федеральном уровне. Среди большого чис­ла таких актов можно выделить Федеральный закон от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики». Как прямо указано в нем,

¹ См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 8. С. 18-20.

Закон «определяет основные принципы реализации конституционного пра­ва граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулиро­вания жилищных отношений при становлении различных форм собствен­ности и видов использования недвижимости в жилищной сфере».

Самый широкий набор соответствующих отношений, в том числе опо­средствованных договорами найма жилого помещения, урегулирован Жи­лищным кодексом РСФСР, изданным в соответствии с Основами жилищ­ного законодательства Союза ССР и союзных республик. Правда, принятый еще в 1983 г., он все же, несмотря на некоторое его обновление, устарел и нуждается в замене. Прежде всего речь идет о нормах, регулирующих дого­воры найма жилого помещения. Помимо прочего, это связано с тем, что в основном в нем так и осталась не отраженной особенность правового ре­жима договоров коммерческого найма.

Среди других принятых до Закона от 24 декабря 1992 г. и Жилищного кодекса РСФСР, но сохраняющих свое действие актов можно указать на постановление Совета Министров РСФСР от 31 ноября 1984 г. «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предос­тавлении жилых помещений в РСФСР»'.

Для регулирования ряда вопросов, связанных с договором коммерче­ского найма, важное значение имеет Закон РСФСР «О приватизации жи­лищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г.

Статья 72 Конституции РФ открывает широкие возможности законо­творческой деятельности субъектов Федерации в сфере жилищных отноше­ний. И эти возможности ими используются. В качестве примера можно ука­зать на такие принятые в г. Москве акты, как упоминавшийся выше Закон от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики в городе Москве», Закон от 13 ноября 1996 г. «Об установлении нормативов по эксплуатации жилищ­ного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением», постановление Правительства Москвы от 21 января 1997 г. «О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципаль-ной собственности города Москвы»²' Положение о порядке учета граждан,

нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в городе Москве (приложение к постановлению Московской Городской Думы от 7 октября 1998 г.)³'

'СП РФ. 1984. №14. Ст. 121. „

2 Эти и ряд аналогичных актов, принятых в Санкт-Петербурге, Краснодарском крае,

Ростовской области, а также Ставропольском крае, содержатся в книге: Жилищное

законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. М., 1998.

3 дедожостиТИосковскои Тородскои Думы. ^«tw ™* ^m

Приходится с сожалением отметить, что легальное определение жи­лищного законодательства отсутствовало даже в Основах жилищного зако­нодательства Союза ССР и союзных республик, не говоря уже о Жилищном кодексе. Посвятив отдельные статьи задачам жилищного законодательства, оба акта ограничились указанием в них на то, что задачами жилищного за­конодательства является регулирование жилищных отношений (ст. 2 Основ, ст. 2 Жилищного кодекса). Все же содержание обоих указанных актов по­зволяет определить основные черты жилищного законодательства. В част­ности, в Основах, о которых идет речь, выделены такие разделы, как «Управление жилищным фондом», «Обеспечение граждан жилыми поме­щениями. Пользование жилыми помещениями» (а в них - главы: «Предос­тавление жилых помещений в домах государственного и общественного фонда и пользование ими», «Пользование служебными помещениями и об­щежитиями», «Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жи­лищно-строительных кооперативов и пользование ими», «Пользование жи­лыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда»), «Обес­печение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт», «От­ветственность за нарушение жилищного законодательства» и др.

В Основах жилищного законодательства и особенно в Жилищном ко­дексе содержится немало статей, призванных регулировать вопросы, кото­рые связаны с заключением договоров найма жилого помещения, их испол­нением и последствиями нарушения действующих на этот счет положений.

Речь идет о нормах, посвященных сдаче внаем жилых помещений в домах и квартир гражданам в связи с осуществлением ими конституцион­ного права на жилище. Вместе с тем, по своей природе эти отношения раз­нородны. Модели, по которым они построены, расходятся уже потому, что одни основаны на административном или ином властном подчинении, а другие, пользуясь терминологией ст. 2 ГК, - на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Соответственно жи­лищное законодательство объединило нормы разных отраслей права - госу­дарственного, административного, финансового, гражданского и др. С вклю­чением указанных норм в жилищное законодательство они подчиняются тому общему правовому режиму, который создан для указанного комплек­са. Один из элементов этого последнего как раз и установлен ст. 72 Консти­туции РФ, которой определяются законодательные права субъектов Феде­рации, и ст. 76 той же Конституции, которая конкретизирует пределы соот­ветствующих прав'. Следовательно, если бы действующий Кодекс, вслед за

В литературе имели место различные высказывания по вопросу о понятии «жи­лищного права» (ранее) или «жилищного законодательства» (теперь). Речь шла и идет в основном о трех точках зрения. Первая сводится к тому, что жилищное зако-

ГК 1964 г. в варианте после 1987 г., перенес все регулирование договора найма жилых помещений целиком в сферу действия Жилищного кодекса (подобно структуре, принятой в действующем ГК Беларуси), оказался бы практически перечеркнутым приоритет норм ГК, регулирующих отношения по поводу жилища на федеральном уровне (имеются в виду статьи ГК).

Во всем остальном включенные в жилищное законодательство нормы сохраняют свою отраслевую принадлежность и связанный с этим правовой режим. Применительно к договорам найма жилых помещений это означает, в частности, что гл. 35 ГК устанавливает пределы действия жилищного за­конодательства применительно к соответствующим отношениям (догово­рам жилищного найма). Вместе с тем статьи гл. 35, которые регулируют договоры социального найма (имеются в виду пп. 1 и 2 ст. 672 ГК, а также шесть упомянутых в ней же статей гл. 35 ГК), должны рассматриваться в соответствии со ст. 76 Конституции РФ как устанавливающие пределы за­конотворческих полномочий субъектов Федерации. При этом и в данном случае необходимо учитывать верховенство соответствующих статей ГК по отношению к другим федеральным законам.

Договор найма служебных помещений как вид социального найма ре­гулируется общими нормами, относящимися к этому последнему договору, если иное не предусмотрено законом. Как и любой иной, договор социаль­ного найма, а также договор найма служебных помещений регулируются главным образом нормами, которые содержатся в Жилищном кодексе РСФСР. Этому виду договоров посвящена в нем гл. 3 «Пользование слу­жебными помещениями». В данную главу включены статьи, охватывающие специальное регулирование некоторых вопросов, связанных с определени­ем предмета соответствующего договора, круга его участников, порядка заключения договора, а также выселения из помещения. В той же гл. 3 со­держится обширный перечень статей Жилищного кодекса, посвященных

нодательство (жилищное право) - это часть права гражданского. Ее сторонники -И.Л. Брауде (см.: Аскназий С.К, Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 14), Ю.Г. Басин (см.: Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 12 и ел.), В.Ф. Чигир (см.: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 61 и ел.).

Согласно второй - жилищное законодательство представляет собой комплекс норм различной правовой принадлежности (см.: Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 3; Крашенинников П.В. Российское жи­лищное законодательство. С. 12; Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 10; Седугин П.И. Указ, соч. С. 2; Чшвашвши Ш.Д. Указ. соч. С. 10 и ел.). Именно эта точка зрения пред­ставляется наиболее обоснованной.

Третья точка зрения сводится к признанию жилищного права самостоятельной отраслью права (см., в частности: Никитюк П.С. Жилищное право. Кишинев, 1985. С. 38 и ел.).

договору социального найма, которые распространяются и на договор найма служебных помещений (см. ст. 106 Жилищного кодекса). Тем самым дается возможность, действуя a contralto, установить, какие именно статьи Жилищ­ного кодекса не применяются к договору найма служебных помещений.

Особой разновидности данного договора посвящено Положение об ус­ловиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужа­щими и Министерством обороны Российской Федерации или иным феде­ральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотре­на военная служба (утверждено постановлением Правительства РФ от 4 мая 1999 г.)'.

Несколько иначе осуществляется нормирование другого вида догово­ров социального найма - договора найма жилых помещений ведомственно­го фонда. Имеется в виду, что в Жилищном кодексе содержится несколько специальных статей, посвященных решению отдельных вопросов примени­тельно к рассматриваемому договору (это ст. 35 «Контроль за состоянием учета на предприятиях, в учреждениях, организациях граждан, нуждаю­щихся в улучшении жилищных условий», ст. 43 «Порядок предоставления жилых помещений в домах ведомственного жилищного фонда», ст. 69 «Об­мен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций»).

Вместе с тем можно указать и на ст. 30 «Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий», ст. 31 «Принятие на учет граждан, нуж­дающихся в улучшении жилищных условий», ст. 89 «Расторжение договора найма жилого помещения» и некоторые другие. Они отличаются тем, что содержат, наряду с общими для договоров социального найма, также нор­мы специальные, предусматривающие исключительный порядок для дан­ной разновидности договоров.

Дата добавления: 2015-08-21