Структура и состав технико-экономического обоснования проекта

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) включает в себя аспекты:

· общие сведения о проекте;

· капитальные затраты;

· эксплуатационные затраты;

· производственная программа;

· финансирование проекта;

· оценка коммерческой целесообразности реализации проекта.

Общие сведения о проекте.

Общий замысел, место размещения и участники проекта, краткая характеристика отрасли деятельности, анализ спроса-предложения, оценка емкости рынка, основные потребители продукции (услуг), основные конкуренты, обоснование региона размещения проекта с позиций конъюнктуры рынка. Приводятся основные параметры проекта: вид и номенклатура продукции (услуг), мощность (объем услуг) предприятия.

Капитальные затраты.

Представляется смета капитальных (единовременных) затрат, необходимых для реализации проекта.

Эксплуатационные затраты.

Представляется смета эксплуатационных (ежегодных) затрат с разбивкой по статьям затрат.

Производственная программа.

Описание всех видов продукции (услуг), которые планируется выпускать (предоставлять) в рамках рассматриваемого проекта, с указанием объемов производства и цен реализации. Обоснование ценовых показателей.

Финансирование проекта.

Представляется схема финансирования проекта с описанием источников получения заемных средств, условий их использования и погашения.

Оценка коммерческой целесообразности реализации проекта.

На базе исходных данных, принятых для экономической оценки проекта, проводятся расчеты основных экономических показателей, позволяющих оценить целесообразность реализации проекта.

Расчетная часть содержит следующий расчетный материал: таблицы движения денежных потоков, прогноз баланса.

По результатам работы заказчик получает технико-экономическое обоснование (ТЭО) в виде единого документа на бумажном и электронном носителе.

Состав документации.

1. Заявление застройщика на получение разрешения на строительство;

2. Постановление Главы администрации о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство;

3. Договор о предоставлении прав на застройку участка;

4. Генплан участка;

5. Паспорт земельного участка;

6. Паспорт проекта жилого дома, согласованный в установленном порядке;

7. Акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений, красных линий и осей здания;

8. Лицензия на право строительной деятельности (при осуществлении строительства подрядным способом);

9. Постановление Главы администрации о разрешении строительства объекта.

Размеры и общий план.

Согласно «Общим положениям» СП 55.13330.2011, СНиП, в состав помещений одноквартирного жилого дома как минимум входят: жилая комната, кухня-столовая, ванная комната (душевая), туалет, кладовая (встроенные шкафы), при отсутствии централизованного теплоснабжения — помещение теплогенераторной. Должны быть предусмотрены отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение. Минимальные площади помещений: общая жилая комната, гостиная — 12 м²; спальня — 8 м² (при размещении ее в мансарде — 7 м²); кухня — 6 м² (при наличии газового котла — 8 м²). Ширина кухни, кухонной зоны — 1,7 м; передней — 1,4 м; внутриквартирных коридоров — 0,85 м; ванной — 1,5 м; туалета — 0,8 м. Высота жилых комнат и кухни — не менее 2,7 м (в IА, IБ, IГ, IД и IIA климатических районах по СНиП 23-01), в остальных — не менее 2,5 м; в мансарде не менее 2,3 м; в коридоре не менее 2,1 м. Усадебный, одно-двухквартирный дом по санитарно-бытовым условиям должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м. До границы соседнего приквартирного участка расстояния должны быть не менее — 3 м. Предельные размеры выделяемых земельных участков под ИЖС: в городе — до 0,10 Га; в городских поселках — до 0,15 Га; на селе — до 0,25 Га.

Проект на объект индивидуального жилищного строительства.

Проект на строительство частного жилого дома включает в себя две основные части: архитектурно-строительную и инженерную.

В примерный состав проектно-технической документации входят (по СП 11-111-99 и СПДС):

1. Ситуационный план (М1:500);

2. Топосьемка участка с прилегающей частью улицы (М1:500);

3. Генеральный план участка: с вертикальной планировкой и привязкой проекта к местности (М1:200—1:1000);

4. План подвала (техподполья, цокольного этажа);

5. Планы этажей (М1:100, 1:50);

6. Фронтальный и боковой фасады зданий (М1:50, 1:100);

7. Разрезы дома (характерные) (М1:100, 1:50);

8. Планы перекрытий и покрытий неповторяющихся этажей (М1:100);

9. План и спецификация элементов стропильной конструкции крыши (М1:100);

10. План кровли (М1:100, 1:200);

11. План фундаментов (М1:100, 1:50);

12. Сечение фундаментов (продольные и поперечные разрезы), характерные архитектурно-строительные узлы и детали (М1:10, 1:20);

13. Общая пояснительная записка и технико-экономические показатели;

14. Сметно-финансовый расчет стоимости строительства;

15. Чертежи инженерного обеспечения (по заданию на проектирование);

1. Раздел по электрике, принципиальная схема и главный распределительный щит, схема громоотводной установки;

2. Раздел по водопроводу и канализации, схема канализационной установки, аксонометрическая схема установки холодной и горячей воды;

3. Раздел по отоплению и вентиляции, схема установки системы отопления;

4. Раздел по газовой установке, схема расположения газовой установки;

16. Паспорт проекта.

Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации объектов ИЖС (ч. 2, ст. 49 ГрКРФ). Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ч. 3, ст. 48 ГрКРФ).

Паспорт проекта частного жилого дома.

Примерный перечень материалов, входящих в паспорт проекта частного жилого дома (СП 11-111-99):

1. Договор на строительство частного жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке;

2. Постановление Администрации о разрешении строительства;

3. Документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок;

4. Архитектурно-планировочное задание (АПЗ);

5. Задание на проектирование частного жилого дома и хозяйственных построек;

6. Ситуационный план;

7. Выкопировка из генерального плана соответствующей градостроительной документации;

8. Инженерно-геологические изыскания (при необходимости);

9. Технические условия присоединения к инженерным сетям (ТУ) со схемой;

10. Планы этажей, фасады, разрезы;

11. Акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений (со схемой выноса в натуру).

Составление пояснительной записки.

Пояснительная записка к проекту строительства ИЖД содержит: исходные данные, природно-климатические условия, схему планировочной организации земельного участка, характеристику земельного участка, санитарно-защитные зоны, обоснование планировочной организации земельного участка, технико-экономические показатели проекта застройки территории, организацию рельефа вертикальной планировкой, благоустройство территории, зонирование территории земельного участка, архитектурно-планировочное решение, технико-экономические показатели, транспортную инфраструктуру, инженерное обеспечение, водоснабжение, водоотведение и канализацию, электроснабжение, газоснабжение,. телефонизацию и прием телевизионных сигналов, средства оповещения ГО и ЧС, охрану окружающей среды, противопожарные мероприятия, защиту территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, перечень нормативно-технической документации, приложения.

Оформление сметной документации.

Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений утверждаются Постановлением Госстроя РФ.

Основанием для определения сметной стоимости строительства служат:
- проект и рабочая документация, включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства, а также пояснительные записки к проектным материалам;
- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.

В случае, когда отсутствуют необходимые сметные нормативы в действующей сметно-нормативн9й (нормативно-информационной) базе, а также для специализированных строек, в составе проекта могут составляться по произвольной форме индивидуальные сметные нормы.

Вся проектно-сметная документация объединяется в рабочий проект, в котором в соответствии с требованиями задания на проектирование должны выделяться пусковые комплексы, в состав которых включаются объекты основного производственного, вспомогательного и обслуживающего назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйств, связи, инженерные коммуникации и очистные сооружения, обеспечивающие выпуск продукции (оказание услуг) в установленном объеме и полную переработку отходов производства, нормальные санитарно-бытовые условия для работающих, а также включаются объекты, связанные с охраной окружающей природной среды.

Для определения сметной стоимости проектируемых предприятий, зданий, сооружений или их очередей составляется следующая сметная документация:
в составе рабочего проекта (при одностадийном проектировании):
- сводный сметный расчет;
- сводка затрат;
- объектные и локальные сметы (при продолжительности строительства предприятий, зданий и сооружений до двух лет, а также при строительстве, осуществляемом по типовым и повторно применяемым проектам);
- объектные и локальные сметные расчеты (при продолжительности строительства предприятий, зданий и сооружений свыше двух лет, а на объект работ первого года строительства - объектные и локальные сметы);
- сметы на проектные и изыскательские работы;
в составе рабочей документации - объектные и локальные сметы. Локальные сметы - это первичные сметные документы. Они составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, которые определены в составе рабочей документации (РД) или рабочих чертежей.

Локальные сметные расчеты составляются на основе таких же элементов проектных решений, что и локальные сметы, но в тех случаях, когда объемы работ и размеры затрат еще окончательно не определились и подлежат уточнению на основании РД или в ходе строительства.

Объектные сметы - это сметные документы, на основе которых формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию. Они объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных смет.

Объектные сметные расчеты - это сметные документы, которые объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных сметных расчетов и локальных смет.

Сметные расчеты на отдельные виды затрат предназначены для тех случаев, когда необходимо определить в целом по стройке размер (лимит) средств, необходимых для возмещения тех затрат, которые не учтены сметными нормативами.

Сводный сметный расчет стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляется на основе объектных сметных расчетов (смет) и сметных расчетов на отдельные виды затрат.

Полная сметная стоимость всех работ и затрат, предусмотренных рабочим проектом, включая сметную стоимость строительно-монтажных работ, затраты на приобретение оборудования, инструмента, приспособлений, инвентаря, а также всех сопутствующих затрат, определяется сводным сметным расчетом стоимости строительства, который включает следующие главы:

Подготовка территории строительства;
Основные объекты строительства;
Объекты подсобного и обслуживающего назначения;
Объекты энергетического хозяйства;
Объекты транспортного хозяйства и связи;
Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения;
Благоустройство и озеленение территории;
Временные здания и сооружения;
Прочие работы и затраты;
Содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения) и авторский надзор;
Подготовка эксплуатационных кадров;
Проектные и изыскательские работы.
В сводный сметный расчет в установленном порядке включаются средства:
- по освоению территории строительства;
- сносу и переносу зданий и сооружений (в том числе домов и строений, находящихся в личной собственности граждан), расположенных на отводимом земельном участке или за его пределами, если дальнейшее их использование по назначению окажется невозможным;
- по возмещению убытков землепользователям и потерь сельскохозяйственного производства при изъятии земель;
- по возмещению убытков, причиненных проведением водохозяйственных мероприятий, прекращением или изменением условий водопользования, а также осуществлением других мероприятий, связанных с нарушением окружающей природной среды.

Календарный план.

Календарный план, составленный для определенной стадии строительства или периода времени, детализирующего общий календарный план. Целью является достижение установленных в общем календарном плане целей с помощью детализирующего производственного планирования.

Календарный план действует в течении всего периода строительства образцом для реализации и обеспечивает исходную информацию как для разработки календарных планов более низкого уровня, так и для других планировочных документов. Кроме того, давать информацию для всех участвующих в реализации объекта и действовать в качестве обязательного документа после утверждения его на производственном совещании.

Как правило, это временное линейная диаграмма, в которой с помощью 20-60 наименований видов работ представлены с точностью до недели задачи, наиболее важные с точки зрения реализации объекта, а так же в некоторых случаях переброска ресурсов с одной задачи на другую.

Составляет календарный план специалист по планированию работ, прораб, инженер строитель на площадке или начальник производства сразу после заключения договора на подряд.

Принципы составления.

Происходит внимательное знакомство с особенностями объекта и с устанавливаемыми контрактом граничными условиями (например, время строительства и промежуточные этапы). Подбирается состав работ для календарного графика на основе технических характеристик объекта и рассчитываются периоды их выполнения с помощью известной информации об объемах работ и обычно занятых на всей работе основных бригадах (например, два специалиста плюс один подсобник). Планируется общая система выполнения работ, определяются возможности наложения переводов их выполнения и разбивка работ по времени, принимая во внимание факторы помех и критические поставки. Проверяется достижимость намеченных этапов и общая длительность работы по объекту. Корректируется разбивка по времени выполнения работ в соответствии с намеченными этапами путем варьирования способов производства, организации работ и количество привлекаемых ресурсов, проверяя при этом намеченные при составлении сметы ориентировочные показатели (например, почасовые количества основных ресурсов). В больших и ответственных объектах общий календарный план при необходимости составляется на всю стадию строительства. Поручающим и ответственным лицом является прораб или начальник строительства. Контроль осуществляется через 2-6 недель (в зависимости от стройплощадки), однако в силу обязывающего характера документа, он меняется или обновляется лишь в исключительных случаях.

Исходные данные: предварительный календарный план, ведомость объемов, смета, пояснительные записки, чертежи, контрактные документы, производственная информация, данные о задействованных ресурсах. Используются как источник информации для календарного планирования в период строительства, а так же при составлении графика исполнения чертежей и планировании поставок.

Составление календарного плана.

Временное планирование строительного объекта выполняется обычно на четырех уровнях детализации:

Предварительный общий календарный план составляется для подрядного объекта на предконтрактной стадии, вместе с составление сметы. С его помощью планируются основные способы производства работ на объекте и определяется потребность в ресурсах, а так же проверяется реалистичность предложенного в запросе на предложение времени строительства. В качестве способа представления обычно используется временная линейная диаграмма, в которой 10-30 наименований.

Общий календарный план составляется сразу же после заключения договора на подряд и действует в качестве обязывающего документа на весь срок реализации объекта, давая информацию для календарного планирования более детализированного уровня и других планов. По способу представления является, как правило, линейной временной диаграммой из20-60 наименований.

Календарные планы на стадии строительства действуют в качестве обязывающих документов для разных стадий строительства (стадия земляных работ, работ по основным конструкциям, отделочных работ и т.д.) на более детальном, по сравнению с общим календарным планом, уровне, давая в то же время информацию для недельного планирования работ. Календарные планы стадий строительства составляются перед началом работ на планируемой стадии и они включают, в зависимости от объекта, 20-200 задач. В больших и ответственных объектах календарные планы стадий строительства составляются иногда перед общим календарным планом. По способу представления они являются либо временными линейными диаграммами, либо графиками выполнения работ по участку.

Недельные планы предназначены для организации работ на каждый день, а так же для краткосрочного распределения использования оборудования и выполнения поставок. В настоящее время собственные недельные планы составляются не всегда, так как составленные с высокой степенью точности календарные планы стадий строительства могут применяться также для недельного планирования и руководства работами.

Типы календарных планов.

Наиболее распространенными в календарном планировании строительных объектов типами планов по способу использования и наглядного представления являются: временная диаграмма, сетевая диаграмма и график работ по участкам. Отличаясь друг от друга по своим свойствам, каждый из способов имеет свои достоинства и недостатки. Составитель календарного плана должен сам выбрать наиболее подходящий способ, исходя из величины и особенностей объекта, а так же имеющихся в распоряжении времени и степени готовности.
временная линейная диаграмма (представления Гантта) по вертикали оси диаграммы выписываются частные производственные задачи и по горизонтальной календарное время. Время выполнения задачи обозначается проводимой по календарной части полосой соответствующей длинны. Взаимозависимости между задачами можно обозначить прерывистыми линиями.

Временная диаграмма легко читается и является распространённым средством планирования на разных уровнях, однако в последнее время в планировании на стадии строительства большую популярность приобрело составление графиков работ по участкам. По своей природе диаграмма Гантта является скорее средством наглядного представления плана, чем средством его составления. По нему сложно видеть срочность задач или достаточность ресурсов.

Сетевая диаграмма является способом моделирования процесса и состоит из прямоугольных блоков, в которые вписаны задачи, и соединяющих их и показывающих их зависимости линий со стрелками. В противоположность временной диаграмме, сетевая диаграмма используется не столько для демонстрации, сколько для составления планов.

Компьютерное планирование во многом основано на использовании сетевых моделей. Правда, во многих программах пользователь формирует первоначальный план в режиме диаграммы Гантта, после чего машина обрабатывает этот план в сетевом режиме методом критического пути выдает пользователю исправленную временную диаграмму, дополненную данными по резервам.

Дата добавления: 2015-08-21