Глава 5. Сделки с земельными участками

§ 1. Общая характеристика сделок с земельными участками

Сделка является правовой формой оборота объектов гражданских прав. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Особенности оборота земельных участков находят отражение в содержании соответствующих сделок с землей. Так, гражданско-правовой институт наследования имущества применяется и в земельном праве, однако в целях предотвращения дробления наследуемого земельного участка между многими наследниками земельным законодательством могут быть установлены особые правила наследования земельных участков. Общие положения гражданско-правового института сделок с имуществом применяются и в земельном обороте. Земельное законодательство предусматривает особенности совершения, например, сделок купли-продажи земельных участков, обусловленные необходимостью обеспечения публичных интересов. В этих случаях должен соблюдаться принцип использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, контролироваться соблюдение норм предельных площадей земельных участков и т.д.

Специальные правила, касающиеся оборотоспособности, установлены в п. 3 ст. 129 ГК РФ в отношении земли и других природных ресурсов. Эти объекты могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, общие положения регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности - в земельном законодательстве.

Значение гражданско-правовых сделок с земельными участками как правоустанавливающих юридических фактов особенно возрастает в связи с введением частной собственности на землю и дальнейшим развитием института вещных прав, в том числе в сфере земельных отношений, расширением круга имущественных отношений и оборотоспособности земельных участков, регулируемых Гражданским кодексом РФ и нормативными правовыми актами земельного законодательства.

Ранее в условиях административно-командной системы единым собственником всего государственного имущества, в том числе государственного земельного фонда, признавалось государство. Для правового регулирования земельных отношений, объектом которых являлась земля как исключительная собственность государства, применялся лишь запретительный метод правового регулирования земельных имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению землей. Основой многих видов запретов в области земельных имущественных отношений служила доктрина национализации земли, которая исходила из того, что земля не может быть предметом частного оборота, так как она составляет объект права исключительной собственности государства, осуществляющего исключительные правомочия по владению, пользованию и распоряжению землей.

Отсюда возникала необходимость запрета купли-продажи, аренды, залога, других сделок с земельными участками. Принципы запретительного регулирования земельных имущественных отношений были отражены в законодательных актах советского периода. В качестве самостоятельного вида противозаконных сделок особо выделялись сделки, совершенные с целью, противной интересам государства. Наряду с противозаконными сделками, прямо и непосредственно противоречащими закону, запрещавшему отчуждать какие-либо земли из государственной собственности, широкое распространение имели сделки, совершенные в обход закона <1>.

--------------------------------

<1> Земельное право: Учеб. / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. М.: Проспект, 2006. С. 241.

Начало формированию системы нормативных правовых актов о сделках с земельными участками положил Закон РФ от 23 декабря 1992 г. N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", разрешивший куплю-продажу гражданами Российской Федерации земельных участков для личного, семейного использования, т.е. для целей, не связанных с производственной, торговой или иной профессиональной деятельностью. Под применение данного Закона подпадали договоры купли-продажи земельных участков, используемых для потребительских целей: для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Ранее действовавший Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" разрешил гражданам, владеющим земельными участками на праве собственности, совершать продажу земельных участков другим гражданам и оформление сделок в местной администрации не только для потребительского, но и для производственного использования. Под действие Указа подпадали сделки с земельными участками при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет), при получении земли в порядке наследования, при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения, при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе.

Законодательство о сделках с земельными участками начала 90-х гг. не содержало общих положений и правил, определяло правовое положение не всех, а лишь отдельных участников земельного оборота. Тем самым была вызвана необходимость применения специальных нормативных правовых актов, регулирующих приобретение земельных участков в собственность юридическими лицами при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Правовой основой осуществления земельного оборота в этой сфере стал (ныне недействующий) Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г., которым был утвержден Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.

Особую роль в формировании и развитии рыночных земельных отношений сыграли ныне утратившие юридическую силу Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утв. (ныне недействующими) Указами Президента РФ от 22 июля 1994 г. и от 16 мая 1997 г. "О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами".

В настоящее время к специальным нормативным правовым актам, регулирующим сделки с земельными участками, относятся Федеральные законы "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", "О приватизации государственного и муниципального имущества" и др.

Общие положения, которые распространяются на любые сделки с земельными участками, в том числе и на не предусмотренные специальными законами общие правила, которые определяют правовое положение любых участников рыночного хозяйства и гражданского оборота земельных участков, содержатся в Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделка является юридическим фактом, порождающим определенные юридические последствия. В пункте 1 ст. 25 ЗК РФ перечень гражданско-правовых сделок с земельными участками отсутствует. Однако из содержания других статей Земельного кодекса РФ, а также положений части второй Гражданского кодекса, иных нормативных правовых актов земельного законодательства следует, что правовыми основаниями для возникновения прав на землю могут быть следующие гражданско-правовые сделки с земельными участками: купля-продажа, дарение, залог (ипотека), аренда, обмен земельными участками, передача земельного участка или его части в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в паевой фонд производственного кооператива, добровольное объединение принадлежащего собственнику земельного участка с земельными участками других собственников, рента и пожизненное содержание с иждивением.

Для сделки как юридического действия, на основе которой возникают, изменяются, прекращаются права на землю в результате целенаправленных и правомерных действий участников земельных отношений, характерен ряд признаков.

Во-первых, сделка является правомерным, т.е. дозволенным, юридическим действием, которое совершается для достижения указанных в законе юридических последствий: для приобретения, изменения или прекращения земельных прав и обязанностей участников земельных правоотношений. Сделки, направленные на совершение неправомерных действий, т.е. поведения, связанного, например, с осуществлением права вопреки его социально-хозяйственному назначению, ограничением распоряжения земельными участками, в том числе ограничивающим ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей, признаются недействительными (п. 2 ст. 38 ЗК РФ). Например, под видом договора долгосрочной аренды отчуждается в собственность иностранному гражданину земельный участок сельскохозяйственного назначения. Такая сделка должна быть признана недействительной, так как не отвечает требованиям законодательства, разрешающего иностранным гражданам приобретать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Сделки с земельными участками по признаку правомерности отличаются от таких неправомерных действий, как неосновательное обогащение, незаконное завладение чужой собственностью, неисполнение договорных обязательств, неисполнение решений суда и арбитражного суда в тех случаях, когда это решение не может быть принудительно исполнено. Имеются принципиальные отличия сделок как сознательных волевых актов и правомерных юридических действий от деликтов как волевых действий и правонарушений, за совершение которых на виновную сторону согласно ст. ст. 1064 - 1101 ГК РФ возлагается обязанность возместить причиненный ущерб по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда.

С учетом характера волеизъявления ст. 158 ГК РФ проводит классификацию сделок на дву- или многосторонние договоры и односторонние. Типичный пример односторонней сделки, исходящей только от одной стороны, - завещание, которое достигает своего юридического значения в момент совершения. Кроме того, законодательству и практике известны многие другие односторонние сделки: публичная оферта, объявление конкурса, заявление о прекращении действия договора, отказ от использования права преимущественной покупки доли в общей собственности на землю, к которым полностью применимы общие положения Гражданского кодекса РФ о защите и осуществлении гражданских прав (гл. 2), о правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц.

Для совершения двусторонней сделки необходимо взаимное согласие двух договаривающихся сторон, которое представляет собой волевой акт, выражающий, например, волю продавца и покупателя, арендодателя и арендатора, залогодателя и залогодержателя. Для действительности договора как особого вида сделок, регулирующих частный оборот земель, помимо соединения двух встречных желаний сторон (например, у одного продать, у другого купить земельный участок по договорной цене) необходимы иные конкретные действия сторон или уполномоченных государственных органов или третьих лиц.

Для договорных отношений участников земельного оборота в Гражданском и Земельном кодексах содержится ряд специальных правовых норм, из которых следует, что для возникновения права собственности приобретателя на земельный участок недостаточно одного договора купли-продажи участка. Оно возникает лишь при условии, если осуществлена государственная регистрация договора об отчуждении земельного участка в учреждениях юстиции (ст. ст. 131 и 164 ГК РФ; п. 7 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Принято также различать по соотношению возникающих прав и обязанностей сторон возмездные и безвозмездные сделки с земельными участками. Возмездными являются такие сделки, по которым имущественному предоставлению одной стороны соответствует встречное имущественное предоставление другой стороны. Например, по сделке купли-продажи земельного участка покупатель вправе согласно ст. 454 ГК РФ потребовать передачи ему в собственность продавцом земельного участка, а продавец, в свою очередь, вправе потребовать встречного удовлетворения за переданный земельный участок и выплаты причитающейся за него определенной денежной суммы (цены). Основанием таких возмездных сделок, как договоры аренды, ренты и пожизненного содержания, является также приобретение права на встречное удовлетворение. Безвозмездный договор дарения и односторонний акт принятия наследства предполагают, что одна сторона производит на бесплатных условиях передачу земельного участка в собственность другой стороне, не требуя при этом ничего взамен и не получая денежного вознаграждения и иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей (п. 2 ст. 423 ГК РФ).

Сделка считается совершенной, если она облечена в определенную форму. Способ, при помощи которого закрепляется волеизъявление сторон, т.е. форма сделки, устанавливается либо законом, либо самими сторонами, когда закон не устанавливает требований, предъявляемых к форме сделки.

Для всех сделок с земельными участками с участием граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований требуется письменная форма. Письменные сделки делятся на две группы. Это прежде всего нотариально удостоверенные сделки, обеспечивающие интересы государства и участников гражданского оборота. Такая форма требуется в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Во всех остальных случаях сделки с земельными участками могут быть совершены в простой письменной форме.

Действующее законодательство предусматривает государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По смыслу земельного законодательства и практики применения земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды участка, безвозмездного срочного пользования. Эти договоры регистрируются в Едином государственном реестре прав и удостоверяются путем проставления специального регистрационного штампа на соответствующем договоре.

Государственная регистрация обязательна для ряда других указанных в законе письменных сделок с недвижимым имуществом, которое включает в себя земельный участок и "прочно связанные" с ним здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. К такого рода сделкам относятся договоры: об ипотеке (п. п. 3 и 4 ст. 339 ГК РФ); продажи недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), если иное не установлено законом; аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Для того чтобы максимально упростить и облегчить условия гражданского оборота, Земельный кодекс РФ устанавливает изъятия из общего правила об обязательной государственной регистрации письменных сделок с земельными участками. Под действие этой правовой нормы подпадают договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования участков, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежащие государственной регистрации. Не обязательна государственная регистрация и для ряда других указанных в федеральных законах письменных сделок, например для договоров доверительного управления, оформленных вместо договоров аренды земельных долей, которые были заключены до введения в действие закона, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения <1>.

--------------------------------

<1> Земельное право: Учеб. / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. М.: Проспект, 2006. С. 248.

§ 2. Особенности купли-продажи, аренды

и ипотеки земельных участков

Договор купли-продажи определяется как договор, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В Гражданском кодексе РФ (п. 1 ст. 485) особо оговорено, что покупатель обязан совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Наряду с общими положениями Гражданский кодекс РФ предусматривает особое регулирование договоров купли-продажи и иных сделок с земельными участками, по которым земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому (п. 3 ст. 129; п. 3 ст. 209 ГК РФ). Данные положения призваны урегулировать правовой режим такого объекта, как земля, являющегося одновременно и природным объектом, и природным ресурсом, и недвижимым имуществом. Договоры купли-продажи земельных участков значительно отличаются от договоров купли-продажи обычных товаров и во многих национальных законодательствах регулируются специальными нормами, как правило, императивного характера. Подобного рода сделки с земельными участками, которые являются не только разновидностью недвижимого имущества, но и природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной части природы, природным ресурсом, используемым в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, и основой осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, регулируются не только нормами гражданского законодательства, но и имеющими отношение к обязательству по купле-продаже земельных участков соответствующими нормами земельного, лесного, природоохранительного и иного специального законодательства.

В Земельном кодексе РФ содержится ряд норм, регулирующих отношения по купле-продаже земельных участков при приобретении прав на земельные участки: находящиеся в государственной или муниципальной собственности; при переходе права собственности на здание, строение и сооружение; которые находятся в государственной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения; из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).

В договоре купли-продажи земельного участка участвуют две стороны: продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник отчуждаемого земельного участка, наделенный правом на условиях и в пределах, указанных в законе, свободно распоряжаться, т.е. определять юридическую судьбу земельного участка, если эти действия не наносят ущерба окружающей среде и не нарушают прав и законных интересов других лиц <1>.

--------------------------------

<1> Земельное право: Учеб. / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. М.: Проспект, 2006. С. 263.

В качестве продавца по договору купли-продажи земельных участков могут выступать Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования в лице соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющие функции распоряжения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

С введением в действие Земельного кодекса РФ до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное. Некоторые особенности имеются в порядке осуществления правомочий по распоряжению и по отчуждению земельных участков, на которых расположены приватизированные здания, строения и сооружения, а также незавершенные объекты строительства, признанные самостоятельными объектами недвижимости. Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения покупателя с предложением заключить договор купли-продажи земельного участка.

Арбитражная практика придает решающее значение вопросу о том, наделено ли лицо, не являющееся субъектом права собственности, правомочиями по распоряжению земельными участками.

В качестве продавца по договору купли-продажи наряду с Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями могут выступать граждане и юридические лица, которые должны обладать закрепленной законом правоспособностью и дееспособностью.

Следует помнить, что Земельный кодекс РФ запрещает иностранным гражданам и юридическим лицам приобретать в частную собственность земельные участки в приграничных и иных особо регламентируемых территориях Российской Федерации. Исключается также возможность выступления в качестве покупателя в договоре иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства, если предметом договора является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранного участия составляет более чем 50%, не вправе выступать покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Предметом купли-продажи может быть любой не изъятый из оборота земельный участок. При этом установлено особое требование, согласно которому предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). В Гражданском кодексе РФ установлены особенности предмета в договоре продажи недвижимости, в котором количественные и качественные характеристики предмета договора даны через критерии, позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Наряду с общим правилом о допустимости использования в качестве предмета договора купли-продажи земельных участков, разрешенных или ограниченных в обороте, в каждом отдельном случае нужно учитывать специальные правила, в соответствии с которыми в процессе государственного кадастрового учета даются описание, надлежащее документирование и последующая регистрация каждого земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

К количественным и качественным характеристикам, описывающим земельный участок, относятся: кадастровый номер; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование участков; описание границ участков и их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельных участков распределяются следующим образом. Основной обязанностью для продавца согласно ст. 436 ГК РФ признается обязанность передать земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, в собственность покупателя. Отдельные условия договора купли-продажи, определяющие обязанности продавца, предусмотрены и п. 1 ст. 37 ЗК РФ, который выделяет прежде всего обязанность продавца передать покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Данные положения следует рассматривать во взаимосвязи с нормами ст. 460 ГК РФ, которая возлагает на продавца обязанность передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Этому обязательству продавца соответствует право покупателя получить товар, не обремененный такими правами и притязаниями. Статья 460 ГК РФ предоставляет, таким образом, покупателю право требовать от продавца выполнения этого обязательства.

Под третьими лицами понимаются лица, не являющиеся сторонами договора купли-продажи. Под правами третьих лиц следует понимать прежде всего вещные права лиц, перечисленные в ст. 265 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ (право пожизненного наследуемого владения земельным участком), ст. 268 ГК РФ, ст. ст. 20, 23, 24 ЗК РФ (право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и безвозмездного срочного пользованиям), ст. ст. 274, 277 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ (сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком). К правам третьих лиц относятся также обязательственные права, вытекающие из договоров аренды земельных участков, регулируемые гл. 17 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, и залог земельных участков, регулируемый Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Договор купли-продажи земельного участка есть двусторонний договор, в силу которого в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ на покупателя возлагаются две основные обязанности: принять передаваемый ему продавцом земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму в сроки, установленные договором. Первая обязанность состоит в том, что он обязан принять предложенный ему продавцом земельный участок. Это общая обязанность покупателя в любом договоре купли-продажи, в границах которого особо выделен договор купли-продажи земельного участка. В этой сфере действует общее правило: покупатель обязан принять приобретенный им у продавца товар. Покупатель освобождается от подобной обязанности в случаях, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи, например если продавец передает покупателю земельный участок, загрязненный опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшийся биогенному загрязнению, деградации земли, ограниченный в обороте (п. 6 ст. 27 ЗК РФ).

Вторая обязанность покупателя - оплатить земельный участок по цене, предусмотренной договором, а при отсутствии договорной цены - по цене, которая обычно взимается за аналогичные земельные участки при сравнимых обстоятельствах. Это общее правило лишь в части применяется к договору купли-продажи земельного участка.

Цена земельного участка является существенным условием договора купли-продажи. Цена, т.е. денежная сумма, выплачиваемая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению на основании свободного волеизъявления сторон (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Отсутствие в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости квалифицируется в качестве основания для признания договора незаключенным. Нормы, которые допускают применение цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами по правилам о цене на аналогичные товары, предусмотренным п. 2 ст. 424 ГК РФ, не подлежат применению к договорам продажи недвижимости.

Гражданский кодекс РФ содержит указание на то, что цена на здание, сооружение или другое недвижимое имущество, которые находятся на земельном участке, включает и цену передаваемой с этими объектами части земельного участка или права на нее. Существует также способ определения цены в зависимости от площади земельного участка, на единицу которой установлена определенная цена. При таких условиях общая цена такого земельного участка, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Требования к цене договора купли-продажи земельного участка сводятся к тому, что продажа земельных участков гражданам и юридическим лицам может производиться по договоренности или по объявлению либо на публичных торгах (по результатам конкурса или аукциона). На аукционе могут продаваться участки земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также в собственности граждан и юридических лиц, если их продажа не запрещена земельным законодательством. Применительно к продажной цене земельного участка, приобретаемого на публичных торгах (конкурсах или аукционах), закон требует, чтобы собственник земельного участка определял начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка в соответствии с Правилами организации и проведения торгов при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (ст. 38 ЗК РФ).

В отличие от гражданского законодательства, которое исходит из того, что цена земельного участка должна устанавливаться только по взаимному соглашению сторон, земельное законодательство и законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества устанавливают прямо противоположное правило - цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при продаже собственником расположенных на ней зданий, строений и сооружений определяется законодательством субъектов Федерации. Устанавливая предельные цены продажи таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Закон о введении в действие Земельного кодекса и Закон о приватизации государственного и муниципального имущества предоставляют право субъектам Федерации дифференцировать эти цены в зависимости от численности населения, проживающего в городах, и размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Устанавливая фиксированные твердые цены продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, федеральные законы ограничивают тем самым право субъекта Федерации и муниципального образования продавать земельные участки гражданам и юридическим лицам по свободным ценам, сложившимся на земельном рынке.

По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество за плату, во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор при прекращении аренды - вернуть арендодателю арендованный участок. Таким образом, аренда - это срочное, возмездное пользование, предусматривающее возврат арендованного имущества.

При передаче земельного участка в аренду у собственника остается право распоряжения имуществом. Арендатор приобретает право владения и пользования им при соблюдении требований, установленных законодательством и договором аренды.

Арендные отношения по поводу конкретного земельного участка оформляются договором между арендатором и арендодателем. Договором аренды земельного участка признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенный земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ), а арендатор обязан уплачивать за это арендодателю арендную плату, установленную договором (ст. 614 ГК РФ). Арендатор как пользователь приобретает по закону и в соответствии с договором аренды право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За арендодателем остается право получения арендной платы и распоряжения земельным участком при соблюдении законных прав арендатора.

В соответствии со ст. 22 ЗК РФ на условиях аренды земельные участки предоставляют гражданам Российской Федерации, иностранным гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам, являющимся таковыми по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации. К ним относятся также международные объединения и организации с участием российских и иностранных юридических лиц, международные организации, иностранные государства, иностранные юридические лица, а в случаях, установленных законодательством республик, входящих в состав Российской Федерации, иные организации и лица.

Арендодателем по действующему земельному законодательству может быть только собственник или лицо, которое его представляет. Отсюда следует, что нормы Гражданского кодекса РФ и иных нормативных правовых актов, принятых до введения в действие Земельного кодекса РФ, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду не подлежат применению.

Договор аренды земельного участка оформляется с соблюдением общих требований, которые гражданское законодательство предъявляет к арендным отношениям, с учетом особенностей, регулируемых действующим земельным законодательством Российской Федерации, субъектов РФ и нормативными актами муниципальных образований.

В соответствии с Земельным кодексом РФ арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог. Он также вправе внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды с уведомлением собственника земельного участка.

Арендатор имеет преимущественное право на продление срока договора аренды перед другими лицами, в случае если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды.

Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

К правам арендатора также относится право на возмещение убытков и расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка, на основании ст. 611 ГК РФ.

При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются многие факторы, среди них размер участка, его кадастровая оценка, расположение, имеются ли на нем значимые для хозяйственной деятельности природные объекты, в стоимости может быть также учтено направление хозяйственного использования участка и др.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом "нормального износа" или в состоянии, обусловленном договором. Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их возмещение.

В соответствии с договором аренды сельскохозяйственного имущества арендодатель имеет право:

осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;

досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению и др.

Если арендодатель - государственный или муниципальный орган, то он обязан:

передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Еще одна важная особенность, которая может быть установлена в договоре на основании закона, - выкуп арендованного имущества. На основании норм Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе имущества не установлено договором, оно может быть предусмотрено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Однако закон указывает, что на определенные виды земельных участков может быть установлен запрет выкупа арендованного имущества.

Предметом договора аренды может быть только такой земельный участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче.

Другим существенным условием договора аренды является срок, который устанавливается по соглашению сторон. Определение сроков аренды в договоре зависит от целей хозяйственного использования арендуемых земель. Общее условие, которое устанавливается гражданским законодательством, состоит в том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом или другими нормативными актами допускается заключение договора на определенный или неопределенный срок, воспринимаемый как бессрочный. Также могут быть установлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды земельных участков.

Если срок в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

Арендная плата является также существенным условием в договоре аренды. Арендная плата выражается в денежной, натуральной или комбинированной форме (определяется дополнительными соглашениями между сторонами, а при их отсутствии арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме ежемесячно или ежеквартально). Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание), но при условии, что та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета по земельным платежам соответствующих органов Федерального казначейства. Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором.

При аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата взимается, как правило, в денежной форме по базовым ставкам, установленным на основе кадастровой оценки земель с учетом поправочных коэффициентов, определяемых целевым назначением и условиями использования земельных участков. Однако не во всех субъектах РФ ставки арендной платы являются обоснованными.

Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации или органами местного самоуправления соответственно.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Согласно ст. 21 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер платежей устанавливают органы исполнительной власти.

Арендная плата - одна из существенных обязанностей арендатора. И в соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются по договоренности сторон (т.е. договором).

На основании ГК РФ арендная плата может устанавливаться в целом за весь земельный участок или за каждое угодье в отдельности в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически и единовременно;

установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Перечисленными формами оплата не исчерпывается. На основании закона стороны договора могут устанавливать арендную плату в виде сочетания приведенных видов оплаты или установить свою собственную форму оплаты. Все эти формы оплаты вполне применимы и к аренде земельного участка.

При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются многие факторы. Среди них не последнее место занимают размер участка, его кадастровая оценка, расположение, наличие на нем значимых для хозяйственной деятельности природных объектов и др.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и п. 1 ст. 46 ЗК РФ, а именно:

смерть арендатора;

гибель участка или его уничтожение;

передача земельного участка без принадлежностей и относящихся к нему документов, без которых арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора;

непередача земельного участка в срок, указанный в договоре или при отсутствии этого указания в разумный срок;

создания препятствий арендодателем в пользовании земельным участком;

непригодность земельного участка для использования в силу обстоятельств, возникших не по вине арендатора;

пользование земельным участком с существенным нарушением условий договора аренды или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями - при условии письменного предупреждения арендатора;

соглашения сторон;

истечение срока действия договора аренды (если договор аренды не считается возобновленным);

судебное решение о расторжении договора;

требование одной из сторон расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок, и т.д.

Земельный кодекс РФ предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды с учетом специфики земельных отношений:

1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель. Судебная практика в настоящее время исходит из того, что существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суд требование о расторжении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора;

2) использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами.

В соответствии с ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Под существенным нарушением назначения имущества понимается такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;

2) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Одновременно стороны договора аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

Определение ипотеки содержится в ст. 1 Федерального закона от 24 июня 1997 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который воспроизводит частично нормы ст. ст. 1154 и 1587 тома X Свода законов Российской империи <1>. Во-первых, залог рассматривается как способ обеспечения обязательств. Во-вторых, современная ипотека, как и ипотека по ранее действовавшему законодательству, представляет собой право обратить взыскание на недвижимость при неисполнении должником своих обязательств. В-третьих, притязания кредитора к чужой недвижимости базируются на основе принципа старшинства: залогодержатель при неисполнении должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

--------------------------------

<1> Земельное право: Учеб. / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. М.: Проспект, 2006. С. 294.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок (или его часть), находящийся в собственности гражданина или юридического лица, не изъятый из гражданского оборота и не запрещенный для сдачи в залог законодательством. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Требование о том, что имущество, составляющее предмет залога, должно быть обозначено и выделено из остального имущества залогодателя, распространяется также на залог земель. Это означает, что предметом залога может быть земельный участок с зафиксированными границами (местоположением) в документах, удостоверяющих права на землю, и в государственной регистрации этих прав.

Договор об ипотеке зданий и сооружений помимо общих для любого договора о залоге условий должен содержать положения, относящиеся к ипотеке земельного участка. Ранее судебная практика твердо придерживалась правила о том, что право на землю следует за правом на строения, находящиеся на земельном участке, и ипотека зданий или сооружений возможна только с одновременной ипотекой земельного участка. Новый Земельный кодекс РФ закрепляет прямо противоположный принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор залога земельного участка (ипотеки) может быть заключен между залогодателем, сдающим в залог находящийся в его собственности земельный участок или часть его либо право аренды земельного участка, и залогодержателем, который выдает залогодателю в обеспечение получаемого предмета залога оговоренную в договоре денежную сумму.

Одной из форм договора залога признается выдача закладной. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу.

Правовое регулирование обращения взыскания на заложенный земельный участок основано на нормах Закона "О залоге", Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закон "О залоге" устанавливал исключительную подведомственность судам дел об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 28). Гражданский кодекс РФ не воспринял этой позиции и сформулировал правило об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по решению суда как диспозитивное. Это возможно при одном условии, когда отсутствует соглашение о возможности реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд. В вопросе о порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество Гражданский кодекс дополнил Закон "О залоге" следующим правилом: залогодержатель и залогодатель сами могут договориться о реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд. Такое соглашение о внесудебной реализации предмета залога действительно, если оно заключено после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога и нотариально удостоверено (абз. 2 ч. 1 ст. 349 ГК РФ).

§ 3. Изъятие из оборота и ограничение

в обороте земельных участков

Понятие "оборот земельных участков" базируется на общих положениях об оборотоспособности гражданских прав, сформулированных в Гражданском кодексе РФ, как способности вещей служить объектом гражданско-правовых сделок, в результате которых возможен переход прав на вещи от одного лица к другому. В пункте 3 ст. 129 ГК РФ содержится важное положение, конкретизирующее общие представления о том, что объекты гражданских прав могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) на основании договоров купли-продажи, аренды, дарения, обмена, завещания, залога, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

Понятие "оборот земельных участков" позволяет более четко уяснить правовой режим собственности на землю граждан и юридических лиц, установить особый юридический режим приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, как одного из оснований возникновения права собственности граждан и юридических лиц на землю.

Понятие "оборот земельных участков" может быть использовано также при классификации объектов приватизации, которая может быть проведена в зависимости от возможности преобразования государственной и муниципальной собственности в частную. По этому критерию земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, подразделяются на земельные участки: 1) подлежащие приватизации, т.е. передаче собственником в собственность граждан и юридических лиц; 2) приватизация которых запрещена; 3) приватизация которых ограничена или осуществляется в особом порядке.

В законодательстве содержится понятие "ограниченный оборот" как принадлежность объекта лишь определенным участникам или нахождение в обороте по специальному разрешению публичных властей и "запрещенный оборот" на основе специальных правил, запрещающих совершение отдельных гражданско-правовых сделок, в том числе купли-продажи, с определенными видами имущества, которое сохраняется в государственной или муниципальной собственности и не подлежит приватизации.

Изъятие вещи из гражданского оборота означает, что эта вещь не может быть свободно приобретаема гражданами и юридическими лицами, она не продается и не покупается. Изъятые из гражданского оборота земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. Это означает, что такие земельные участки не могут быть объектами гражданско-правовых сделок, в результате которых возможно изменение права государственной и муниципальной собственности при его переходе от продавца - государства и муниципального образования к покупателю - гражданину и юридическому лицу.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретение которых в собственность граждан и юридических лиц возможно только на основании особого разрешения публичных властей или в особом порядке, называются ограниченными и обороте. Такое понимание ограниченной оборотоспособности земельных участков следует из п. 2 ст. 27 ЗК РФ, где устанавливается, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" является одной из важнейших частей земельного законодательства. В совокупности с правовыми нормами Земельного кодекса РФ он содержит систему мер по государственному регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения, которая включает: ограничения по изменению целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения; ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения; организационный механизм регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения; ответственность за нарушение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Ограничения по изменению целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения содержат:

специальные условия изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения;

ограничения по изменению целевого назначения по видам земель сельскохозяйственного назначения (ценные и особо ценные земли сельскохозяйственного назначения);

специальный порядок изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения.

Ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения включают:

ограничения оборотоспособности по отдельным видам земель;

ограничения оборотоспособности по субъектам;

ограничения оборотоспособности по предельному размеру земельных участков, которые могут принадлежать одному субъекту или группе субъектов.

Меры по ограничению оборота земель сельскохозяйственного назначения обеспечиваются правовыми нормами о признании сделок, совершенных с нарушением ограничений по обороту земель сельскохозяйственного назначения, недействительными. В установленных федеральным законом случаях применяются иные последствия нарушений ограничений по обороту земель сельскохозяйственного назначения.

Нарушение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения влечет установленную юридическую ответственность, а также может привести к неблагоприятным последствиям для собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя и арендатора земельного участка в виде принудительного прекращения права на земельный участок.

Земельные участки, ограниченно оборотоспособные, подразделяются на восемь групп. К первой группе относятся земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемых природных территорий, за исключением земель государственных природных заповедников и национальных парков. К этой группе объектов относятся также земельные участки государственного лесного фонда и занятые водными объектами, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

Среди объектов гражданских прав, оборот которых может быть ограничен, закон выделяет особо охраняемые водные объекты, к их числу относятся природные водные экосистемы, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.

Подобного рода объекты полностью или частично, постоянно или временно изымаются из хозяйственной деятельности на основании решений соответствующих органов исполнительной власти по представлению органа исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда и органа государственной власти в сфере отношений, связанных с охраной окружающей среды.

Во вторую группу ограниченных в обороте объектов включены земельные участки, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, включенными в список всемирного культурного наследия, историко-культурными заповедниками и объектами археологического наследия.

К третьей группе ограниченных в обороте объектов относятся земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и расположенные в границах закрытых административно-территориальных образований, за исключением тех земельных участков, которые изъяты из оборота согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ.

На основании особых правил осуществляется владение, пользование и распоряжение в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 31 мая 1996 г. N 61-ФЗ "Об обороне", земельными участками, находящимися в федеральной собственности и предоставленными для обеспечения обороны страны и безопасности государства на праве постоянного (бессрочного) пользования органам военного управления, объединениям, соединениям, воинским частям, учреждениям, предприятиям и другим военным организациям.

К четвертой группе ограниченных в обороте объектов относятся земли транспорта. В пункте 5 ст. 27 ЗК РФ содержится перечень земельных участков, обеспечивающих организацию и эксплуатацию морского, речного, железнодорожного и водного транспорта. К их числу относятся земельные участки, на которых расположены морские, речные порты, вокзалы, аэродромы и аэропорты, сооружения навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалы и терминальные комплексы в зонах формирования международных транспортных коридоров.

К пятой группе ограниченных в обороте объектов относятся земли связи, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и объектов связи, радиовещания, телевидения и информатики. К их числу согласно Земельному кодексу РФ относятся земельные участки, на которых находятся эксплуатационные предприятия связи, кабельные, радиорелейные и воздушные линии связи и радиофикации, наземные и подземные необслуживаемые усилительные пункты на кабельных линиях связи, наземные сооружения и инфраструктура спутниковой связи.

К шестой группе ограниченных в обороте объектов относятся земельные участки, предоставленные для обеспечения космической деятельности. В Законе РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-1 "О космической деятельности" содержится обширный перечень объектов наземной космической инфраструктуры, которые находятся в федеральной собственности и передаются в хозяйственное ведение государственных организаций, осуществляющих их эксплуатацию. Владение такими земельными участками, на которых размещаются объекты наземной космической инфраструктуры, а также землями в прилегающих к ним зонах отчуждения, осуществляется на праве либо постоянного (бессрочного) пользования, либо аренды, либо ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута).

К седьмой группе ограниченных в обороте объектов относятся земельные участки, предоставленные для производства ядовитых веществ и наркотических средств.

К восьмой группе ограниченных в обороте объектов относятся земельные участки, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

В соответствии с принципом общегосударственной значимости государственного и муниципального имущества Земельный кодекс РФ выделяет следующие категории земельных участков, занятых объектами, которые находятся в федеральной собственности и не могут быть приобретены на основе коммерческих сделок в собственность гражданами и юридическими лицами:

1) земли государственных природных заповедников и национальных парков, для которых ввиду их особого природоохранного, научного, культурного, рекреационного и оздоровительного значения установлен усиленный режим охраны. Закрепив правило о сохранении за государством в своей собственности земель государственных природных заповедников и земель национальных парков, Земельный кодекс РФ допускает на указанных землях передачу земельных участков в собственность граждан и юридических лиц. В границах национальных парков в отдельных случаях могут находиться земельные участки иных пользователей, а также собственников. Территории природных парков и государственных природных заказников располагаются на землях, предоставленных им в пользование, в отдельных случаях - на землях иных пользователей, а также собственников;

2) земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями и сооружениями, в которых для постоянной деятельности размещаются Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы. Такие земельные участки, на которых располагаются также сооружения, линии связи и коммуникации, обеспечивающие защиту и охрану Государственной границы РФ, не могут быть объектами гражданско-правовых сделок, так как находятся в федеральной государственной собственности и предоставляются только в постоянное (бессрочное) пользование;

3) земельные участки, если на них располагаются объекты ядерной энергетики, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ. С учетом оборонной значимости ядерных материалов Федеральный закон от 21 ноября 1995 г. N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" устанавливает особый правовой режим для ядерных материалов, радиоактивных отходов, ядерных установок, радиоактивных источников и пунктов хранения, находящихся в федеральной собственности либо имеющих федеральное или межрегиональное значение. Земельные участки для размещения ядерных установок, радиационных источников и пунктов охранения не подлежат передаче в частную собственность и не могут быть отчуждаемы либо закладываемы, так как согласно ст. 28 указанного Закона они предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование и изымаются из частного оборота.

Дата добавления: 2015-08-09