Землеустройство и экономическая оценка земель

Землеустройство также тесно связано с земельно-оценочной деятельностью, без которой невозможны планирование и орга­низация рационального использования и охраны земли. С одной стороны, мероприятия по экономической оценке земли служат информационной основой для принятия многих землеустрои­тельных решений (в частности, по территориальной организации и размещению производства в схемах и проектах землеустрой­ства с целью наиболее полного учета плодородия почв и эконо­мического потенциала земли). Данные экономической оценки используют для экономического обоснования принимаемых зем­леустроительных решений и выбора наилучшего из возможных вариантов.

С другой стороны, сами проекты землеустройства создают оценочную базу в виде определенного каркаса земельных участ­ков, подлежащих оценке или переоценке. Например, при межхо­зяйственном землеустройстве образуются новые и упорядочиваются существующие землевладения и землепользования, устра­няются недостатки в использовании земли (чересполосица, вкрапливания, вклинивания и др.). Это влияет на размер, каче­ство и местоположение земельных участков, находящихся в соб­ственности, владении или пользовании юридических и физичес­ких лиц, а следовательно, на величину земельного налога и арен­дной платы.

Кроме того, при внутрихозяйственной оценке земель, базирую­щейся на проектах внутрихозяйственного землеустройства, появ­ляется возможность сравнить земли, закрепляемые за различными производственными подразделениями (бригадами, отделениями, цехами, звеньями), занятые разными севооборотами, полями и угодьями, с тем чтобы дифференцировать урожайность сельскохо­зяйственных культур, рассчитать себестоимость продукции, зап­ланировать норму выработки, расход топлива и смазочных мате­риалов и использовать эти данные для совершенствования внут­рихозяйственных расчетов.

Таким.образом, в ходе подготовительных работ к составлению любого проекта землеустройства обязательно собирают и анализи­руют материалы экономической оценки земель, в том числе:

данные четырех туров экономической оценки земли, прово­дившихся в России с конца 60-х до начала 90-х годов;

сведения по внутрихозяйственной оценке земель сельскохозяй­ственных предприятий, проводившейся в 80-х годах;

данные государственной кадастровой оценки земель, осуществ­ляемой в настоящее время.

После проведения землеустройства данные экономической оценки земель обязательно уточняют.

Практика показывает, что после проведения землеустройства ценность земельных участков повышается. Поэтому в России и за рубежом экономический эффект землеустройства связывают с ро­стом земельной ренты, а соответственно и цены (стоимости) зе­мельного участка.

Известен классический пример расчета экономической эффек­тивности землеустройства, предложенный А. В. Чаяновым (Чая­нов В. А. Землеустройство и таксация в научном наследии А. В. Чая­нова/Под ред. и с предисловием С. Н. Волкова. — М.: ГУЗ, 2000.-С. 33-35).

Прирост ценности земли (У), по его мнению, равняется капи­тализированному эффекту землеустройства:

B-A₂ B-A₁ A₁-A₂ a

Y=X₂-X₁=––––– - –––––– = –––––– = –––

P P P P

где X₂и X1 — ценность земли соответственно после и до землеустройства; B — ва­ловой доход хозяйства; А₁ и А₂₂ — эксплуатационные расходы соответственно до и после землеустройства; Р — процентная ставка, используемая для капитализации ренты; а — приращение земельной ренты за счет землеустройства.

Предположим, что земельная площадь хозяйства составляет 200гa, валовой доход В= 15 тыс. руб., издержки производства a₁= 13 тыс. руб., затраты на землеустроительные работы К= 1500руб. В результате проведения землеустроительных работ ежегодные издержки сокращаются до А₂= 12500руб. Тогда зе­мельная рента до землеустройства будет равна

Х\ = В – А₁ = 15000 - 13000 = 2000 руб. После землеустройства

Х₂ = В - А₂ = 15000 - 12500 = 2500 руб. Эффект землеустройства составит

а = Х₂ – X₁, = a₁ - А₂ = 500 руб.

Стоимость земель до землеустройства, принимая процент ка­питализации Р= 5 %, составит

X₁

Y_{1= ––––––– =} 40000 руб.,

0.05

а после землеустройства

X₂

Y_{2= ––––––––– =}50000 руб.

0.05

Таким образом, стоимость земли увеличится на Z= Y₂ –Y₁ = 10000 руб.

Экономический эффект землеустройства можно оценить двояко:

а) по приросту дохода на дополнительно вложенный капитал:

Х₂ – X₁, 500

––––––- = –-–––– = 33.3%

K 1500

б) по приросту стоимости по отношению к этим вложениям:

Y₂ –Y₁ 10000

––––––- = –––––––=6.67.

K 1500

В данном случае землеустройство оказалось исключительно выгодным, так как ставка дохода 33,3 % на вложенный капитал намного выше любой мыслимой нормы.

Дата добавления: 2015-08-05