Модели финансирования жилищного строительства в России

14.1. Долевое строительство

С перестройкой в России схемы долевого финансирования жилищного строительства и продажи жилья с рассрочкой платежа появились первыми, придя на смену старой бюджетной системе финансирования строительства, и продолжают существовать и по­ныне. Длительность строительного процес­са позволяет «дольщикам» вносить платежи в соответствии с гра­фиком, «растягивая» их на весь период строительства, а иногда и на определенный договором период после его окончания, т. е. опла­чивать жилье в рассрочку.

Инициатива использования вариантов привлечения средств граждан для долевого участия в строительстве жилья принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса населения и ограниченности банковского кредитования застройщики, как правило, используют различные изменения схем долевого финансирования с целью повышения их привлекательности. Решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, они стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения для долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья;

Достоинствами схемы долевого строительства является ее про­стота и отсутствие существенного удорожания жилья, которое неминуемо при долгосрочном банковском кредитовании. Поэто­му в регионах, где ипотечное кредитование еще не получило разви­тия, долевое строительство зачастую выступает как единственная схема приобретения жилья. Другое преимущество - более низкая стоимость жилья, построенного при участии «дольщиков», по срав­нению со стоимостью готовых квартир на вторичном рынке. Чем больше разница в цене готового и строящегося жилья, тем больше сторонников у данной схемы.

К недостаткам схемы долевого участия можно отнести высо­кую степень риска для «дольщиков». Именно они несут основные потери при несвоевременном, некачественном или вовсе незаконченном строительстве. За время функционирования схемы доле­вого участия в судах рассмотрено уже тысячи дел обманутых «дольщиков».

Существует также риск незавершения строительства или удорожания жилья в процессе строительства. Долгое время отношения, связанные с долевым учас­тием в строительстве, оставались неурегулированными законода­тельством. Такие отношения в различных случаях регламентировались договорами простого товарищества, долевого инвестирования и пр. Принятие в конце 2004 г. Федерального Закона «Об участии в доле­вом строительстве многоквартирных домов и иных объектов не­движимости» позволяет упорядочить и сбалансировать интересы участников данной схемы жилищного инвестирования, учесть интересы как застройщиков, так и «дольщиков», снизить риски неисполнения обязательств одной из сторон. В связи с этим, при­нятие законодательного акта, регулирующего важные и часто возникающие отношения соинвестирования, является важным шагом правового регулирования долевого инвестирования жилищ­ного строительства.

Согласно закону № 214-ФЗ от 1 апреля 2005 г. «Об участии в долевом строитель­стве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», у застройщика и участника долевого строительства появился ряд новых прав и обязанностей:

• застройщик обязан предоставить проектную декларацию на ознакомление будущему участнику долевого строительства;

• застройщику запрещается распространять рекламу объек­та и привлекать тем самым средства населения до получения
разрешения на строительство;

• застройщик лишается права расторгнуть договор долевого строительства с «дольщиком» в одностороннем порядке, даже если последний просрочил платежи (до трех раз в год);

• застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу всю интересующую его информацию;

• застройщик обязан размещать в открытом доступе следу­ющую информацию: учредительные документы застройщи­ка, свидетельство о его госрегистрации, годовой отчет, бух­галтерские балансы, счета распределения прибыли и убытков за три последних года и т.д.;

• застройщик становится подотчетным госрегулятору, кото­рый проверяет бухгалтерскую отчетность и следит за целе­вым использованием средств, полученных от населения;

• застройщик обязан выплачивать «дольщику» штрафные сан­кции за каждый день просрочки по договору;

• привлекать средства населения имеет право только застройщик-собственник или арендатор земли (без привлечения допорганизаций);

• участник долевого строительства имеет право расторгнуть,
договор с застройщиком в одностороннем порядке при неис­полнении обязательств последним и получить обратно средства с процентами.

14.2. Жилищные сертификаты

Решая проблему отсутствия реальных источников финансиро­вания жилищного строительства на начальном этапе реформ, пра­вительство пошло по неверному пути, пытаясь опереться на раз­личные некредитные организации, в основном строительные, предоставив им возможность выпуска аналога ценных бумаг - жилищных сертификатов.

Однако жилищные сертификаты не получили должного развития, поскольку не были своевременно проработаны их пра­вовые, финансовые и технологические аспекты, не были учтены финансовые последствия бурного развития инфляционных про­цессов сверхкраткосрочного кредитования, а также отсутствия за­конодательного решения сохранности, страхования сбережений и, тем более, их индексации. Несмотря на «привязку» не только к денежной, но и реальной жилищной единице (ею был определен метраж - 0,1 кв. м общей площади), один из главных негативных факторов данного инструмента - возможность невыполнения до­говорных условий - позволял «прокручивать» инвестиционные средства на финансовых рынках либо просто обесценивать их.

В то же время стоит отметить неплохую организацию жилищ­ного финансирования с помощью сертификатов на некоторых территориях России, к примеру, популярностью пользовались жи­лищные сертификаты в Ульяновской области. Однако общий под­ход к выпуску этих бумаг основывался здесь в большей степени на опыте местных муниципальных займов и создании региональны­ми властями подконтрольных им коммерческих структур с посте­пенным вовлечением их в инвестиционный процесс государствен­ной программы жилищных сертификатов.

Правом на получение сертификата обладают:

• уволенные и увольняемые с военной службы военнослужащие
(причиной увольнения может быть либо достижение предель­ного возраста пребывания на службе, либо состояние здоровья, либо сокращение штатов);

• сотрудники органов внутренних дел, учреждений и органов
уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции
и члены их семей;

• граждане, подлежащие переселению из закрытых военных го­родков.

Этим категориям граждан (при условии, что они находились на службе не менее 10 лет) жилищный сертификат выдается на 100% стоимости жилья.

Порядок приобретения жилья одинаков для всех владельцев сер­тификатов. Сертификат сдается в один из банков, которые работа­ют по этой программе (например, Сбербанк России). Банк откры­вает на имя владельца сертификата блокированный целевой счет и заключает с ним договор на обслуживание этого счета. В договоре фиксируются основные условия и порядок взаимоотношений бан­ка и клиента.

Владелец сертификата в течение срока его действия обязан выб­рать жилье и представить в банк официально зарегистрированный в соответствующем полномочном органе договор купли-продажи этого помещения. Банк в течение пяти дней рассматривает доку­менты и, в случае положительного решения, производит оплату жилья в течение десяти рабочих дней с момента предъявления ука­занного договора. Государственный жилищный сертификат дол­жен быть реализован получателем субсидии в пределах срока, ко­торый установлен в 9 месяцев с даты его выдачи. Если срок истек, а жилье не выбрано, банк закрывает блокированный целевой счет и пересылает сертификат для погашения выдавшему его органу.

На начало 2004 г. более 160 тыс. семей граждан, уже уволенных с военной службы, все еще не имеют положенных им по закону жилых помещений для постоянного проживания. Реформирова­ние армии ведет к увеличению числа таких семей: их численность в скором времени, по оценкам правительства, составит 210 тысяч семей.

Для реализации программы требуется 31,75 млрд. рублей. С учетом привлеченных кредитных ресурсов и собственных средств граждан в сумме 6,35 млрд. рублей, из федеральных ис­точников требуется выделить 25,4 млрд. рублей для предоставле­ния безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Реальный объем средств, который потребуется для выполнения программы, будет зависеть, в первую очередь, от изменения рыночных цен на жилье в период ее реализации, категорий и количества граждан, участвующих в ней.

14.3. Ипотечное кредитование

Залоговые отношения - традиционная для гражданского зако­нодательства сфера регулирования во многих странах мира. Залог представляет собой один из способов обеспечения обязательств. Важным разделом законодательства о залоге является ипотека. Отличительный признак ипотеки - ее предмет. Из всех видов иму­щества им служит только недвижимость. Предметом ипотеки мо­гут быть предприятия, строения, здания, сооружения или объек­ты, незавершенные строительством, жилые дома и квартиры в многоквартирных и многоэтажных домах, непосредственно свя­занные с землей: вместе с соответствующими земельными участ­ками или правом пользования, а также сами земельные участки. В отличие от других видов залога, при ипотеке ее предмет - недви­жимость - всегда остается во владении и пользовании залогодателя. Это положение законодательства носит императивный характер. Термин «ипотека» обо­значает залог (заклад) недвижимого имущества и применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех право­вых категорий:

• залога недвижимого имущества для получения специального
кредита - ипотечного или ипотечной ссуды (правовая функ­ция ипотеки);

• закладной или долгового свидетельства иного названия, но,
подтверждающего права залогодержателя по обеспеченно­му ипотекой обязательству (функция ипотеки);

• ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости (эконо­мическая функция ипотеки).

Bo всем мире значение ипотеки как инвестиционного инстру­мента велико:

• для заемщика - юридического лица - это дополнительная воз­можность получения крупных средств на продолжительные сроки для привлечения финансовых ресурсов с целью разви­тия бизнеса;

• для кредитного института - это стабильная работа в тече­ние нескольких десятилетий со стабильными доходами и га­рантией возврата кредита;

• для государства - это постоянные инвестиции в жилищный
сектор, развитие строительной индустрии, а главное, ста­новление и развитие истинно рыночных отношений во мно­гих секторах экономики, решение многих социальных проблем;

• для населения - это надежный и выгодный инструмент реше­ния жилищного вопроса, приобретения квартиры, дома или другой жилой недвижимости)

В сложившейся мировой практике основными участниками ипотечного кредитования являются:

• заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кре­дитором как надежные и платежеспособные и на этом осно­вании получившие ссуду. Они добровольно предоставляют в залог уже имеющееся у них в собственности или приобретае­мое на средства кредита жилье под залог и имеют возмож­ность вносить авансовые платежи при приобретении жилья;

• кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учрежде­ния, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на ос­новании оценки их кредитоспособности и осуществляющие обслуживание данных ипотечных кредитов;

• продавцы жилья - физические и юридические лица, продаю­щие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим фи­зическим и юридическим лицам по их поручению;

• риэлторские организации - лицензированные продавцы жи­лья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка или из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

• страховые компании - лицензированные страховые органи­зации, занимающиеся страхованием заложенного жилья, жиз­ни и трудоспособности заемщика и гражданско-правовой от­ветственности участников ипотечного рынка;

• оценочные агентства - лицензированные страховые компании, независимо и профессионально оценивающие жилые по­мещения, являющиеся предметом залога при ипотеке;

• операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кре­диторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

• инвесторы - юридические и физические лица, приобретаю­щие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные
фонды, страховые компании);

• правительство - регулирует первичный и вторичный ипотеч­ные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении деятельностью опе­раторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кре­диты. Цепочка банк - посредник - инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являют­ся ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Как обычно, Россия смотрит на Запад и в сфере развития ипоте­ки, хотя до 1917 г. собственный опыт ипотечного кредитования наша страна накопила достаточно серьезный.

Классическую ипотеку принято делить на «американскую» (в принципе, это та ипотека, которую пытаются развивать в Рос­сии) и «немецкую», возможность применения которой появилась в нашей стране после принятия Федерального Закона «О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан».

В настоящее время в мире разработано множество разнообраз­ных схем ипотечного кредитования. Эти схемы, как правило, учи­тывают исторические, национальные особенности различных стран, состояние национальных экономик. Но есть общепризнан­ные классические схемы ипотечного кредитования: о них речь пой­дет в следующих разделах книги.

14.4. Факторы, определяющие инвестиционную привлекательность недвижимости

В рамках региональной экономики на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых наиболее важное значение имеют следующие их группы:

1. Экономические:

• уровень и динамика доходов населения;

• дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

• уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение де­ловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

• состояние альтернативных и смежных рынков;

• цены на ранке недвижимости;

• уровень арендной платы;

• риски инвестиций в недвижимость;

• стоимость строительства;

• цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

2. Социальные:

• уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

• уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;

• уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;

• уровень и тенденции преступности.

3. Административные:

• налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населе­ния и юридических лиц — налог на имущество, на прибыль, земельный на­лог и т. д.);

• зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контро­ля);

• правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры передачи прав, передаваемые права, уровень платы за подключение к инженерным сетям, отчислении на развитие инфраструктуры и т. д.);

• правовые и экономические условия совершения сделок (плата за ре­гистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

Дата добавления: 2015-08-03