Часть 1. История возникновения проблемы с нехваткой земли.

Отчёт – анализ по проблеме с придомовой территорией.

Общий комментарий Рогалева А. к отчёту:

К сожалению, не удалось всё изложить кратко, отчёт получился на 12 листах. Чем глубже и детальнее пытался разобраться с сутью проблемы, тем больше требовалось изучать документов. С другой стороны считаю, что дольщики обязаны знать суть проблемы детально, поскольку каким бы путём мы дальше не пошли, эту проблему нужно будет решать, чтобы сдать дома в эксплуатацию.

Часть 1. История возникновения проблемы с нехваткой земли.

Началось всё с того, что 30 августа 2006 года Глущенко («директор СЖС») и Зурков («Сумет») создают задание на проектирование:

В задании на проектирование видно, что речь идёт об одном доме на 19,4 тысячи кв.м., состоящем из 4х блок-секций (330 квартир).

Задание отдают проектной фирме «Эпоха водолея» (гл. инженер Заболотная И.Ф.), которая создаёт по этому заданию рабочий проект 06-06-РП.

В ноябре 2006 года созданный рабочий проект проходит государственную экспертизу (Зиновьев) и 30 ноября 2006 года появляется на свет положительное заключение гос.экспертизы №811-06 на этот рабочий проект:

В декабре 2006 рабочий проект, уже получивший положительное заключение гос. экспертизы, получает необходимые согласования от мэрии, а неотъемлемой частью рабочего проекта является генеральный план:

Схема расположения земельных участков №№ 63, 90 и 91:

Кратко о сути проблемы:

Ø Площадь участка, который отведён под строительство - 0,67 га, это участок №.63. Он указан в разрешении на строительство и в договорах долевого участия. На генеральном плане участок №63 подсвечен светло-зелёным цветом. В разделе «показания генерального плана» также указано, что «площадь участка в границах землеотвода» равна 0.66276 Га.

Ø В этом же генеральном плане, который является неотъемлемой частью рабочего проекта, в разделе «показания генерального плана» указано, что «площадь участка в границах проектных работ» равна 1.276 Га.

Для удобства привожу фрагмент генерального плана c раскраской участков (63 – зелёный, 91 – жёлтый, 90 – голубой).

Смотрим по документам, из чего состоит площадь в границах проектирования:

· площадь застройки (сами дома);

· площадь озеленения;

· площадь тротуаров и проездов;

· площадки;

Площадь застройки везде указана равной 2014 м2 или ~0,2 Га.

Площадь озеленения равна 3618 м2 или ~0,36 Га.

Площадь покрытия тротуаров, проездов и площадок указана равной 6997 м2. Или ~0,7 Га. На генплане присутствует разбивка площадок по видам:

Суммируем, получаем 4196 м2 или ~0,42 Га. Кстати, если посмотреть по генплану, то весь 91 участок занят этими самыми площадками (на жёлтом фоне буквы «А», «Б», «B»,..). Учитывая площадь площадок, легко вычислить площадь тротуаров и проездов, она равна 0,7-0,42 = 0,28 Га.

Запишем полученные результаты в табличку:

площадь застройки (сами дома)	0,2 Га	1.26 Га
площадь озеленения	0,36 Га
площадь тротуаров и проездов	0,28 Га
Площадки	0,42 Га

Т.е. мы в аккурат выходим на цифру генплана, обозначенную под термином «площадь участка в границах проектных работ», равную 1.26 Га.

Теперь смотрим заключение гос. экспертизы по рабочему проекту 06-06-РП, неотъемлемой частью которого является генеральный план. Там, в разделе 9.1. указано, что:

Площадь застройки = 2130м.,

Площадь проездов, тротуаров и площадок = 7015м.,

Площадь озеленения = 3618м.

Если сложить все 3 цифры, то снова выходим на 1.26 га!

Замечу, что и на экспертном заключении, и на титульном листе рабочего проекта и на самом генеральном плане стоит куча печатей и подписей, как мэрии, так и гос. экспертизы.

Исходя из вышенаписанного, следует несколько предварительных выводов.

Предварительный вывод №1. При сдаче домов №1 и №2 в эксплуатацию, проверяющие органы и организации естественно будут проверять на предмет соответствия проекту, который прошел гос. экспертизу. Это значит, что проверяющие потребуют, чтобы на площади 1.276 Га были возведены дома, построены тротуары, проезды и площадки, непременно проверят и озеленение. Но площадь участка №63 составляет только 0,67 Га, т.е. чтобы сдать дома в эксплуатацию, возможны 2 пути:

1 путь. Изменить рабочий проект и изменить ген. план таким образом, чтобы дома, тротуары, проезды, озеленение и площадки разместились на 63 участке на площади 0,67 Га.

2 путь. Взять в аренду дополнительные прилегающие к 63 участку площади так, чтобы суммарная площадь земли стала равной 1.276 Га. Нетрудно посчитать, что дополнительно к площади 63 участка требуется ещё ~0,6 Га.

Для сведения: суммарная площадь 90+91 участков равна 0,77 Га (0,27 Га 91 участок + 0,52 Га 90 участок).

Что касается пути №1, то невооруженным взглядом видно, что разместить дома, тротуары, проезды, озеленение и площадки на 63 участке – физически невозможно. От краёв домов до границ 63 участка примерно по 10 метров, чего хватит только на размещения проездов и части озеленения. Т.е. площадкам размещаться просто негде. при том, что по нормам для площадок требуется 0,47 Га (просуммировал графу «площадь по нормам» экспликации площадок).

Остаётся только путь №2 – размещать часть придомовой территории на дополнительных земельных участках, а для этого годятся только участки с номерами 90 и 91, поскольку с запада примыкает дорога, а с востока и юга вплотную расположены другие строения.

Предварительный вывод №2. Очевиден «прокол» мэрии и гос. экспертизы, подписавших такой рабочий проект. Проект рассчитан на 1,276 Га, а разрешение на строительство выдано в привязке к земельному участку площадью 0,67 Га. Как так можно? Выделенный участок почти в 2 раза меньше требуемой площади по проекту.

Либо, если такое разрешение всё таки было выдано, то предполагалось, что недостающие территории должны быть каким то образом переданы Спецжилстрою (отмежованы или даны в аренду). Но нигде в документах такая обязанность властей перед СЖС не зафиксирована. Единственное упоминание есть только касательно ТПшки: на титульном листе рабочего проекта от 12 декабря 2006 года рукой Глущенко написана фраза «Оформить участок под ТП». Но даже из этого не вытекает никаких формальных обязанностей властей по оформлению этого земельного участка в пользу СЖС.

По генплану хорошо видно, что придомовая территория целиком накрывает весь 91 участок и часть 90-го, хотя строить объекты придомовой территории можно только на земле, которая имеет вид разрешенного использования «строительство многоэтажных жилых домов» (объекты благоустройства без самого дома существовать не могут). Однако, на момент выдачи разрешения 90 и 91 участки были бесхозными и чтобы получить такой вид разрешенного использования, должен быть произведен аукцион на право передачи в аренду.

В январе 2007 года подписан рабочий проект, а уже в феврале 2007 года мэрия передаёт 90 и 91 участки в аренду МУП «МСК» с разрешенным видом использования «строительство автостоянок»!! МУП «МСК» - это строительная контора, созданная самой же мэрией, она начала строительство многоэтажки на 86 участке земли (севернее 90го) и эти 90 и 91й участки земли, переданные в аренду нужны им для строительства автостоянок. Т.е. по сути, в этот момент произошла накладка двух рабочих проектов, в обоих проектах использовались площади одних и тех же земель.

Комментарий Александра Подух: по закону, в случае возникновения споров, приоритет имеет тот проект, который был утверждён раньше, т.е. проект СЖС.

Мэрия объясняет такое решение очень просто: разрешение на строительство выдали в рамках 63 участка, заявлений от СЖС на выделение 90 и 91 участков не поступало, вот мы и распорядились этими участками как захотели – отдали его МУП «МСК».

Этот прокол относится в равной мере и к Спецжилстрою (Глущенко, Зурков), т.к. им нужно было уже в то время «биться» за этот участок, а реально же землёй начали заниматься только весной 2010 года, когда новый главный инженер Лунева Е.Г. обнаружила эту проблему.

Дата добавления: 2015-08-03