Земля, как объект недвижимости. Условия функционирования рынка земли. Законодательство о земле. Государственная политика в области рынка земли.

Земельный участок как объект недвижимости. Земельный участок — часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок. Представленная в статье информация будет полезна каждому, кто владеет земельным наделом.
Категории земель
Согласно Земельному кодексу РФ (далее — ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование.
В РФ определены следующие категории земель:
- сельскохозяйственного назначения;
- поселений;
- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;
- особо охраняемых природных территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- запаса.
Кадастровый учет
Земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету. В настоящее время юридически действителен учет, проводившийся в России до вступления в силу Закона «О государственном земельном кадастре». Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель — основной документ земельного кадастра. Он содержит такие сведения, как:
- кадастровые номера;
- местоположение (адрес);
- площадь;
- категория земель и их разрешенное использование;
- описание границ участков, их отдельных частей;
- зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
- экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
- качественные характеристики, в том числе показатели плодородия для отдельных категорий земель;
- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с участками.
Кадастровый номер участка — это длинный ряд цифр и точек, и их значение не всегда понятно рядовому обывателю. В ходе кадастрового деления территории Российской Федерации той или иной ее части присвоили`номер. Единицами таԺого дробления служат округа, ీайоны, кварталы. ԟоэтому кадастровын номер земельного участка сѾстоит из номеров округа, района, квартала, а ъакже самого участка. Цифры отделены друг от друга двоеточиями. Например, 50:22:03:001.
Права на землю
В соответствии с ЗК РФ существует несколько форм права на землю, а именно:
- право собственности;
- право постоянного (бессрочного) пользования;
- право пожизненного наследуемого владения;
- аренда;
- сервитут;
- безвозмездное срочное пользование.
Субъектами частной собственности на землю являются граждане и юридические лица РФ. Помимо них владельцами земли в нашей стране могут быть иностранные юридические лица и граждане, а также лица без гражданства, но они не имеют права приобретать земли в приграничных территориях (перечень последних установил Президент РФ). Кроме того, ограничены права перечисленных выше лиц, а также компаний, в уставном капитале которых доля названных собственников составляет более 50 %, на участки из категории земель сельскохозяйственного назначения. Данные субъекты вправе получить участок или долю в общей собственности на него только на правах аренды. Если упомянутые лица на законных основаниях, например, в порядке наследования, оказались владельцами таких участков или доли в праве общей собственности, то такое недвижимое имущество должно быть отчуждено.
Собственник земельного участка может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению (сдавать в аренду, предоставлять в безвозмездное耠срочное пользование и т. д.).
Что касается ѿԾстоянног萾 (бессрочного) пользования и пожизненно наследуемоло владения, то п䐾сле 30.10.2001 г. такого права наဠземельные у⑇аAтк萸 враждан лишили. Оно сохранено лишь за теми, кто владел наделом до введения в действие ЗК РФ.
Кроме того, для этих лиц закон предусматривает возможность бесплатно получить участки в собственность. Взимание дополнительных денежных средств, помимо сборов, установленных законом, не допускается.
ПрекращенԸе прав ѽа землю
Как سласит ст. 44 ЗК РФ, ҿраво собственности на землю прекращается в случае:
- отчЃждениՏ собственником земельного учасцка другԸм лицам;
- отказа владельца от земᐵльного участка;
- принудительного изъятия у собствЕнника земли.
Отчуждение земли владельцем дрӃгим лицам оформляют путем заключения гражданско-прѰвовых сделок (купля-продажа, дарение, аренда с выкупом).
Отказ от права собственности на участок на практике встречаерся редко, Ҿсобенно сегодн䑏, когда приобретение земли, как правило, означает н␵малые финансовՋе затраты. И все же данный вопрос такве урегулирован законодательством. Гражданин или организация догут отказаться от права собс䑂␲енности ␽Ѱ земельный участок, объявив о том ли䐱о совершив`другие действия, свидетельствующие об устранении от владения, пользования или распоряжения землей. Следует учесть, что отказ от собственности на землю не влечет прекращения прав и обязанностей владельцев в отношении имущества до приобретения его другим лицом. Все это время хозяин обязан нести бремя содержания своего имущества, например платить налоги.
Действия собственника служат осеованием для изъятия земли в случае, если:
- участок Խе используют в耠соотвҵтствии с его назначصнием (ст. 284 Гражданского кодекса РФ);
- участок задействуют с нарушением законодателٌства (ст. 285 Г␚ РФ).
К и落ым оఱстоятельствам относится изъятие земельного участка путем выкупа для государственных или муниципальных нужд, что допусҺается только в исключительных случаях. Выкупную цену, сроѺи иĠдругие условия определяют по соглашению с собственником. В выкупную цену включают рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные изъятием и досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Взамен владельцу нередко предоставляют другой участок.
Документы на землю
Документы, подтверждающие права на землю, могут быть различными в зависимости от времени приобретения участка. Так, если он куплен до 31.01.1998 г., то возникшее право удостоверяет:
- свидетельство о праве на земельные доли, а при его отсутствии — выписка из решений органов местного самоуправления;
- государственные акты: на право собственности на землю; пожизненного наследуемого владения; бессрочного (постоянного) пользования землей;
- свидетельство о праве собственности на землю;
- договор об отчуждении участка, решение суда, свидетельство о праве на наследство.
Все перечисленные документы юридически действительны, и менять их на новые нет необходимости. Перерегистрировать права на землю нужно лишь при совершении сделки с ней.
Если же участок приобретен после 31.01.1998 года, то надо пройти процедуру государственной регистрации.
Плата за землю
Согласно ЗК РФ за использование земли нужно вносить арендную плату или уплачивать земельный налог.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ (далее — НК РФ) плательщики земельного налога — организации и физические лица, которым участок принадлежит на правах владения, постоянного бессрочного пользования, а также пожизненного наследуемого владения. Налоговым периодом признают календарный год.
При расчете налога учитывают кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Если земля находится в общей долевой собственности, то налог определяют для каждого налогоплательщика пропорционально его доле, а если в общей совместной собственности, то налог уплачивают в равных долях.
Налоговые ставки (их устанавливают органы муниципальных образований) не должны превышать ставки, предусмотренные НК РФ. Так, для земель сельхозназначения, земель в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и задействуемых для сельскохозяйственного производства определяют налоговую ставку не более 0,3%. Это также касается участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса и предоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства. В отношении прочих земельных участков налоговая ставка не должна превышать 1,5%.
Размер арендной платы — существенное условие договора аренды. Если земля находится в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, то порядок ее определения принимают, соответственно, Правительство РФ, органы государственной власти субъектов, органы местного самоуправления. В отношении земель, находящихся в частном владении, арендную плату устанавливают по договоренности сторон.

Предлагаем вашему вниманию подборку документов, которые часто запрашивают люди, интересующиеся земельным законодательством:

• Гражданский кодекс (часть 1) Гражданский кодекс (часть 2)
• Водный кодекс РФ Жилищный кодекс РФ
• Налоговый кодекс (часть 2)
• Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
• Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве
• Закон о личном подсобном хозяйстве
• Закон о землеустройстве Закон о плате за землю
• Закон об охране окружающей среды
• Земельный кодекс РФ
• Лесной кодекс РФ
• Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения
• Кодекс РФ об административных правонарушениях

Государственная политика в сфере земельных отношений

Целями государственной политики в сфере земельных отношений являются:

· реализация конституционных прав граждан на владение, пользование и распоряжение земельными участками;

· повышение эффективности управления земельными ресурсами;

· формирование основ земельного рынка и его инфраструктуры;

· увеличение инвестиционного и производственного потенциала земель.

Основными направлениями государственной политики в области земельных отношений являются:

· создание условий для развития всех форм землепользования;

· четкое разграничение земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

· введение в экономический оборот земель сельскохозяйственного назначения с учетом ограничений, установленных Земельным кодексом Республики Башкортостан;

· переход на конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков, находящихся в государственной собственности;

· проведение государственной кадастровой оценки земель;

· осуществление ценового и правового зонирования территорий населенных пунктов;

· создание государственного земельного кадастра как основы ведения Государственного кадастра недвижимости Республики Башкортостан.

Важным шагом к становлению рынка недвижимости и увеличению инвестиционного потенциала промышленных предприятий Республики БҰшкортостан является приобретение приватизированными предприятиями прав собственности на земельные участки.

5 Основные понятия теориԸ стоимости:`стоимость, цена, затрат葋.

Основой рынкذ недвижимости являются его объекты, которые обладают стоимостью. Осуществление купли-продажи или обмена объектов недвижимости производится на рынке на основе их стоимости, которую следует объективно определить в сравнении с другими объектами.

Стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже конкретного объекта неѴвижимости.

Стоимость†любого имущества можно определить двумя тесно связᐰнными междك собой способами: 1) как некоторое количество какого либо другого ᐸмущества (имеется в виду денежный эквивалент), на которое это имущество можно обменять, 2) на текущую стоимость доходов, которые ожидает получить в будущем владелец имущества.
Важно проводить различия между понятиями стоимость, затраты и цена.
Стоимость - мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую с萾бственность. Затраты - мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, Ӂходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отлкчаться ᐾт той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В 7ависимости от ряда факторов, воػючая ᐿотـебности покупателя, наличие равноценных объектов и ذктивность других покупателей, эти затӀаты могут быт葌 выше или нижవ стоимо䑁ти на опѐеделенную дату оцеᐽки.

Существуют 4 основных условия, при котᐾрых вогникает стоимость: спро⑁, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.
1. Спрос ­ количество товара (услуг) или объектов собственности, Ѻоторое может ѱыть куплено нᐰ ⑀ынке за определенн䑋й период времени. УвеԻичение спроса влечет за собой рост`цен.
2. Полезность. Полезностью называется способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворять определенные человеческие потребности. Чем потребностей способна удовлетворить данная вещь, тем больше спрос на нее. Рост полезности обычно сопровождается:увеличением цены.
3. Дефицитность. Несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока не будет дефицитным.
4. Возможность передачи прав собственности. Любая вещь только становится товаром (и приобретает стоимость), когда существует возможность передачи прав собственности на нее.

Стоимость объекта недвижимости имеет различные формы проявления: В силу различных потребностей и выполняемых функций на практике, оценщиком используются следующие основные виды стоимости.
1. Обоснованная рыночная стоимость - цена, характерная для данного вида имущества на конкурентном и открытом рынке. Предполагает свободную конкуренцию, когда и покупатель, и продавец действуют экономически рационально и сознательно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений в сделке. Эта стоимость используется в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности. Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.
2. Нормативно рассчитываемая стоимость - стоимость имущественного комплекса, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления методик и нормативов. При этом применяются единенные шкалы нормативов (ставок, коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых типов имущественных комплексов. Примером нормативно рассчитываемой стоимости является налогооблагаемая стоимость имущества предприятия. Налоговой базой для - исчисления налога на имущество предприятия служит среднегодовая остаточная- стоимость основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат. Для расчета налогооблагаемой стоимости берутся отражаемые в активе баланса остатки по соответствующим счетам,имущества предприятия бухгалтерского учета. С точки зрения системы бухгалтерского учета различают стоимость балансовую, подразделяемую на первоначальную, восстановительную и остаточную.
Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение элемента собственных основных средств предприятия, числящегося на его балансе.
Первоначальная стоимость отражается в учетных документах на момент ввода объекта в эксплуатацию на данном предприятии. Находящийся в эксплуатации объект имущества учитывается по первоначальной стоимости либо до момента, когда он подвергается реконструкции или модернизации, либо до момента официально назначенной переоценки фондов.
Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях. Оценщиком рассчитывается полная восстановительная стоимость элементов основных фондов методом замещения, то есть по современной рыночной стоимости аналогичных объектов.
Остаточная стоимость. Если из балансовой стоимости вычесть накопленную за период эксплуатации сумму износа, то получим остаточную стоимость. ОстатоїнаяЮ стоимость может иметь рыночный характзр, если ее оценку ведут по ценам вторичного рынка.
В зависимости от порядкаဠоценки различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.
Стоимость 䐲оспроизводства - стоимостьࠠточной копии оцениваемого объекта имущества, приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время по действующим ценам и из тех же или очень похожих материалов.
Стоимость замещения - текущая стоимость производства аналогичного объекта собственности, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту.
Различают стоимость имущественного комплекса продолжающего функционировать, и ликвидационную стоимость.
Стоимость имущественного комплекса, продолжающего функционировать – стоимость такого объекта купли-продажи, который после совершения сделки будет по-прежнему функционировать и приносить доход.
Ликвидационная стоимость представляет собой цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок меньше разумно приемлемого для рынка.
В зависимости. от ситуации оценки различают также несколько видов стоимости: инвестиционную, потребительную, страховую, утилизационную.
Инвестиционная стоимость- стоимость имущественного комплекса, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта.
Потребительная стоимость. Она отражает стоимость, или важность объекта собственности для конкретного владельца, который может и не иметь намерений выставлять его открытом рынке. Стоимость в использовании определяется как стоимость экономического товара для его владельца-потребителя и основана на эффективности его использования {в форме дохода, полезности, удобств).
Страховая стоимость - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре.
Утилизационная стоимость -стоимость утилизируемых материальных активов, достигших. Предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события потерявших свою первоначальную полезность.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка.

Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену, которая должна быть результатом конкретных условий.

Цена — кؾличество денег, в обмен на которое пфодавец готов передать (продатౌ), а покупатель согласен получить (купить) еఴиницу товара. По сути, цена являетхя коэффициентом обмена конкретного тоѲара на меньги. Величину соотнојений при обмене това䑀ов определяет их стоимость. Поэтому цена является стоимостью, выраженной в деньгах, 萸ли аенежной стоимостью един萸цы товара. Это фундаментальная экономическая категория.

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимостҸ в обмене. Цена - этоࠠд搵нежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Цена в отличие от с葂оимости относится к конкретному месту и вреԼени независи䐼о от того, была ли жна обњяв萻ена открыто или осталась в тайне. Цена сделки может значительнᐾ отличаться от рыночной 葁тоимости. Земельный участок䀠при отсутствии оформленных на него прав м䐾жет значицельно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактичещки осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применчемым на практике обычаям делового оборота. Кос␲енный учет стоим䐾сти такиᑅ неоформленных пӀав землепользования производится через поправки на месъоположение при†рыночном подхоԴе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при дочодном подходе. Ġ Порой, цена сделки формируеᑂся под воздействием личных представлений участников сделки и ҽе по␴дается прогнозам.

Затраты - это денежная сумؼа, равная ԸздержЪам на созда␽ие товара илиဠуслуги. ĠȠ ࠠ Затраты — размер ресурсов (для упрощения измеренный в денежной форме), ис?ользованных ␲ процессе хозяйственной деятельности. Ƞ (Р Р Р Оценка стоимости на осноزе зитратного подхода Затратный подход - это совоغупность методов оценки, основанных на† опీеделении затрат, неҾбходиԼых для восстановления либо замещения объекта оценҺи с учетом накопленног萾 износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый о萱ъект больше, чем за создание объекта аналогичной полезностиီ

Информация, необходимая شля применения затратного подхода:

• Уро䐲ень заработной платы;
• Ԓеличина накладных расходов;
• Затраты на об␾рудование;
• Нормы прибыли сقроителей в данном регионе;
• Рыночные цены на строительные матетиалы.

В общем случае величины стоимости, цены и затрат на создание товара или услуги могут как совпадать, так и существенно различаться.

Дата добавления: 2015-07-20