|
Читайте также: |
Структура рынка недвижимости
Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:
Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.
Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:
Неинституциональные участники ـынка недвижимости – сృбъекты, рабоЂающим на коммерческой основе. Отҽосят организации следующего профилُ:
Профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН):
А. Институциональные участники рынка:
1)Специалисты по инвентаризации земли и строений.
2)Нотариусы и органы регистрации имущественных прав.
3)Институциональные участники градостроительного развития (территориальные органы поутверждению и согласованию генеральных планов застройки, строительных проектов, оформлению замлеотводов, выдаче разрешений на строительство и надзору за строительством. 4)Проектировщики.
5)Строители. Заказчик строительства, генеральный подрядчик, субподрядчики.
6)Специалисты по технической эксплуатации объектов.
Б. Неинституциональные участники рынка:
1)Риэлторы - ПУРН, занимающиеся любыми легальными операциями на рынке.
2)Брокеры - ПУРН, занимающиеся организацией сделок между продавцом и покупателем и получающий комиссионное вознаграждение.
3) Агенты - помощники брокера, выполняющие его поручения.
4)Оценщики недвижимости - ПУРН, занимающийся оценочной деятельностью (в том числе независимые оценщики).
5)Финансисты (банкиры), ипотечные кредиторы - ПУРН, занимающиеся финансированием (банкингом) операций с недвижимостью, включая ипотечное кредитование.
6)Девелоперы - ПУРН, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости и осуществляющие несколько видов деятельности на рынке (например, организация и финансирование инвестиционного проекта, привлечение проектировщиков и строителей, поиск инвесторов, продажа объекта полностью или по частям или сдача в аренду).
7)Управляющие недвижимостью (менеджеры по недвижимости) - ПУРН, занимающиеся организацией эксплуатации объекта с целью обеспечения максимальной его доходности.
8)Аналитики - ПУРН, занимающиеся исследованиями рынка недвижимости и финансовым анализом объектов. 9)Специалисты по маркетингу, по связям с общественностью (паблик релейшнз), по рекламе. 10)Юристы. 11)Страховщики. 12)Участники фондового рынка недвижимости.
13)Члены национальных и международных профессиональных объединений участников рынка недвижимости.
Функции рынка недвижимости Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.
1.Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.
2. Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проСлем и др.
3. Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребит萵льной стоимостиРнедвижимости и получении прибыли на вложѵнный капитал.
4. Функция санирования - это ᐾчищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.
5. Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.
6. Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.
7. Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.
8. Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
9. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные учасрки, здаия и сооруҶения, в конечном щчете,`переходят к эффективным страцегическ䐸м инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использованиХ. Земля, как объект недвижим>сти. УслҾвия функционирования рынка షемли. Законодательство о земле. Государственная политика области рынка земли.
1. ‑сновные понтия теории стоимости: стоимость, затраты, цена.
Основой рынка недвижимости являются его объектыl которые обладаюу с葂оимостью. Осуществление купли-продажи или обмена объектов недвижимости производится на рынке на основе их стоимости, которую следует объективно определить в сравнении с другими объектами.
Стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже кон萺ретного обيекта недвижимости.
Стоимость любого имущества ဠможно определить двумя тесно связанными между собой способами: q) ка некоторое кол䐸чество какого либо дՀугого имущества (имеется в виду денежный эквивалент), на которое это имущество можно Ծбменять, 2) на текущую стоимость доходов, которՋе ожидает получить в буд葃Iем владелец ظмущества.
Важно проводить различия ఼ежду понятиями стоимость, затраты и цена.
Стоимость - мера тозо, сколько покупатель(инвестор) будет готов䀠запйатить за оцениваемую собственность. Затраты - мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на определенную дату оценки.
Существуют 4 основных условия, при которых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.
1. Спрос - количество товара (услуг) или объектов собственности, которое может быть куплено на рынке за определенный период времени. Увеличение спроса влечет за собой рост цен.
2. Полезность. Полезностью называется способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворять определенные человеческие потребности. Чем потребностей способна удовлетворить данная вещь, тем больше спрос на нее. Рост полезности обычно сопровождается:увеличением цены.
3. Дефицитность. Несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока не будет дефицитным.
4. Возможность передачи прав собственности. Любая вещь только становится товаром (и приобретает стоимость), когда существует возможность передачи прав собственности на нее.
Стоимость объекта недвижимости имеет различные формы проявления: В силу различных потребностей и выполняемых функций на практике, оценщиком используются следующие основные виды стоимости.
1. Обоснованная рыночная стоимость - цена, характерная для данного вида имущества на конкурентном и открытом рынке. Предполагает свободную конкуренцию, когда и покупатель, и продавец действуют экономически рационально и сознательно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений в сделке. Эта стоимость используется в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности. Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.
2. Нормативно рассчитываемая стоимость - стоимость имущественного комплекса, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления методик и нормативов. При этом применяются единенные шкалы нормативов (ставок, коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых типов имущественных комплексов. Примером нормативно рассчитываемой стоимости является налогооблагаемая стоимость имущества предприятия. Налоговой базой для - исчисления налога на имущество предприятия служит среднегодовая остаточная- стоимость основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат. Для расчета налогооблагаемой стоимости берутся отражаемые в активе баланса остатки по соответствующим счетам,имущества предприятия бухгалтерского учета. С точки зрения системы бухгалтерского учета различают стоимость балансовую, подразделяемую на первоначальную, восстановительную и остаточную.
Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение элемента собственных основных средств предприятия, числящегося на его балансе.
Первоначальная стоимость отражается в учетных документах на момент ввода объекта в эксплуатацию на данном предприятии. Находящийся в эксплуатации объект имущества учитывается по первоначальной стоимости либо до момента, когда он подвергается реконструкции или модернизации, либо до момента официально назначенной переоценки фондов.
Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях. Оценщиком рассчитывается полная восстановительная стоимость элементов основных фондов методом замещения, то есть по современной рыночной стоимости аналогичных объектов.
Остаточная стоимость. Если из балансовой стоимости вычесть накопленную за период эксплуатации сумму износа, то получим остаточную стоимость. Остаточная. стоимость может иметь рыночный характер, если ее оценку ведут по ценам вторичного рынка.
В зависимости от порядка оценки различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства - стоимость точной копии оцениваемого объекта имущества, приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время по действующим ценам и из тех же или очень похожих материалов.
Стоимость замещения - текущая стоимость производства аналогичного объекта собственности, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту.
Различают стоимость имущественного комплекса продолжающего функционировать, и ликвидационную стоимость.
Стоимость имущественного комплекса, продолжающего функционировать – стоимость такого объекта купли-продажи, который после совершения сделки будет по-прежнему функционировать и приносить доход.
Ликвидационная стоимость представляет собой цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок меньше разумно приемлемого для рынка.
В зависимости. от ситуации оценки различают также несколько видов стоимости: инвестиционную, потребительную, страховую, утилизационную.
Инвестиционная стоимость- стоимость имущественного комплекса, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта.
Потребительная стоимость. Она отражает стоимость, или важность объекта собственности для конкретного владельца, который может и не иметь намерений выставлять его открытом рынке. Стоимость в использовании определяется как стоимость экономического товара для его владельца-потребителя и основана на эффективности его использования {в форме дохода, полезности, удобств).
Страховая стоимость - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре.
Утилизационная стоимость -стоимость утилизируемых материальных активов, достигших. Предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события потерявших свою первоначальную полезность.
Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка.
Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену, которая должна быть результатом конкретных условий. 0 †
Цена объекта недвиѶимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду Ѣого, что цена в любой реальной и пр萵дполаганмой сделке определенным образом Ӂвязана со стоимостью объекта недвижимосقи, часто этот термин используется`как синоним стоимости в обмене. Цена - это денежная$сум఼а, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товѰр или услу3у. Цена в отличие от стоимости относится к конкретному месту и времени независимо от того, бы ли она объявлена Ѿткрыто или осталась в тайне. Цена сделки ѾоԶет значительно отличаться от рыночной стоимости.РЗемельный участок при отсутствии Юфоీмленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землеѿользовния Яроизводится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от ме⑁топмложения при доходно萼 подходе.
Эта разница, именуемая "поправка на сделку", зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильносقи рынка.
Так,Ġнапример, во время кризиса 17 августа, раи срочного получения д䐵нег, продаѲцы охотно шли на 10 - 20 % снижవния Ѧены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно загышается на 15 - 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.
Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.
Дата добавления: 2015-07-20; просмотров: 279 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| ТРЕБОВАНИЯ К ДОКУМЕНТАМ, ПРЕДСТАВЛЯЕМЫМ ЗАЯВИТЕЛЯМИ НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ | | | Земля, как объект недвижимости. Условия функционирования рынка земли. Законодательство о земле. Государственная политика в области рынка земли. |