Затратный подход

1. Основные положения и алгоритм метода.

Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости прибавляется рыночная стоимость земельного участка.

Затратный метод применяется:

ú при анализе нового строительства

ú при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли

ú при реконструкции

ú при оценке для целей налогообложения, страхования

ú при оценке последствий стихийных бедствий

Последовательность действий при применении затратного метода:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. При аренде земельного участка учитывается стоимость прав аренды.

2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

Полная стоимость воспроизводства - это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами) (ПСВ).

Полная стоимость замещения - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из современных материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой (ПСЗ).

3. Рассчитываются все виды износа: физический, функциональный, внешний.

4. Из полной стоимости воспроизводства или замещения исключается полный износ для получения стоимости зданий и сооружений.

5. Для определения стоимости объекта недвижимости суммируются стоимость земельного участка, затраты по его благоустройству и стоимость здания или сооружения.

2. Методы определения ПСВ

Наиболее часто для определения ПСВ (ПСЗ) применяются следующие методы.

1. Метод количественного анализа – оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство, включающей косвенные и прямые затраты, а также прибыль застройщика. Чаще всего используется для оценки уникальных специальных объектов.

Прямые затраты – это стоимость трудовых и материальных ресурсов: о/т, прибыль застройщика, затраты на обеспечение безопасности строительства.

Косвенные затраты возникают в ходе строительства, на их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении: затраты на получение разрешения на строительство, затраты на получение лицензий, расходы по уплате налогов в период строительства, расходы по страхованию. В процессе оценки они могут определяться коэффициентом к прямым затратам.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую он ожидает получить из использование своего капитала. Значение прибыли определяется по рыночный данным.

2. Метод разбивки по компонентам: оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части, включая расходы на их установку в строящемся здании. Исходную информацию для применения метода можно найти в периодически издаваемых бюллетенях "Индексы цен в строительстве".

Пример: Затраты на кладку 1 кубического метра стены из кирпича составляют 12982 руб., в том числе накладные расходы 675 руб. Объем стен оцениваемого объекта 1000 куб. метров, следовательно стоимость здания будет равна:

12982 руб. х 1000 куб. м = 12982000 руб.

3. Метод сравнительной единицы применяется по отношению к типовым зданиям и сооружениям. Метод основан на использовании формулы:

ПСВ= В х V стр х к, где

ПСВ - полная стоимость воспроизводства;

В- восстановительная стоимость единицы измерения (1 куб. м.) данного типа здания или сооружения;

V стр - объём строительных работ;

к - поправочный коэффициент, который учитывает отличия конструктивного решения здания, климатического района и т. д.

3. Понятие и методы определения износа.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценивании) под воздействием различных факторов со временем. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание.

Методы определения износа:

1. Метод срока жизни:

Износ =

Срок экономической жизни - период времени, в течение которого объект может быть использован, как источник прибыли.

Срок физической жизни, отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

Эффективный возраст – определяется оценщиком на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Хронологический возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

2. Метод рыночной выборки основан на анализе текущих продаж сопоставимых объектов, когда данные по сопоставимым объектам переносятся на оцениваемый объект.

Последовательность действий:

Ø отбираются недавние продажи объектов, сопоставимых с оцениваемым.

Ø по каждому объекту рассчитывается стоимость земельного участка

Ø из стоимости каждого объекта вычитается стоимость земельного участка для определения стоимости здания

Ø рассчитывается полная восстановительная стоимость по каждому объекту

Ø определяется суммарный износ вычитанием из полной восстановительной стоимости стоимости здания, полученной на 3 этапе

Ø определяется эффективный возраст

Ø по каждому зданию определяется среднегодовой износ делением величины износа на эффективный возраст

Ø путем деления среднегодового износа на полную восстановительную стоимость получают среднегодовой коэффициент износа

Ø по данным сопоставимых объектов выбирают среднегодовой коэффициент износа, наиболее подходящий для оцениваемого объекта

3. Косвенный метод: Износ определяется как разница между полной стоимостью воспроизводства здания и стоимостью объекта, полученной или доходным или рыночным методом за минусом стоимости земли.

4. Метод разбиения заключается в определении отдельно 3 видов износа.

¤ Физический износ проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, а также потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств.

☻ Устранимый физический износ – это износ, затраты на его исправление меньше; чем добавляемая при этом стоимость. Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание элементов здания в процессе эксплуатации. То есть износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта, включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Устранимый физический износ в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение.

☻ Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Признаком неустранимого физического износа является невозможность его дальнейшей эксплуатации по условиям технической безопасности.

¤ Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональным требованиям. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и может быть устранимым и неустранимым.

¤ Внешний (экономический) износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Дата добавления: 2015-07-17