Стороны договора аренды

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Стороны могут быть физическими и юридическими лицами (коммерческими и некоммерческими), публичными субъектами (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования).

Арендодателями имущества являются собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). К таким относятся органы исполнительной власти, которые распоряжаются государственным и муниципальным имуществом от имени публичных образований. Если имущество принадлежит юридическому лицу на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти организации с соблюдением норм ст. 294-297 ГК.

Содержание договора аренды

Из договора аренды следует обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное в договоре. Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Таким образом, имущество должно быть пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного использования для такого имущества.

Имущество должно передаваться в аренду вместе со всеми его необходимыми принадлежностями и сопутствующими документами, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора. Возмездность договора аренды означает обязанность арендатора внести арендодателю плату за предоставление имущества на условиях, определяемых договором.

Существенным условием договора аренды принято считать условие об имуществе, передаваемом в аренду. Объектом аренды могут быть непотребляемые индивидуально определенные вещи (движимые и недвижимые): земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи. Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть объектом аренды, так как после передачи арендатору они обезличиваются. Таким образом, обеспечен возврат аналогичного имущества, а не того же самого.

Не могут быть объектом договора аренды нематериальные блага. Также не должен быть объектом договора персонал предприятия в отношениях по передаче работников одним работодателем другому для выполнения трудовых обязанностей на новом месте. Интересным представляется возможность аренды коммуникаций в виде сетей передачи данных, коммунальных сетей. Также специфическим объектом аренды можно считать радиочастоты, воздушные коридоры для полетов, хотя вещью данные объекты в прямом смысле этого слова не считаются (хотя материальны), однако имеют индивидуальные признаки.

Объект аренды в силу договора может передаваться в зависимости от вида договора и передаваемого имущества исключительно в пользование без полномочия фактического обладания имуществом или в пользование, соединенное с возможностью владеть объектом аренды. Это зависит непосредственно от объекта аренды и особенностей его использования –свободно извлекать его полезные свойства возможно только вне контроля арендодателя или при нем.

В ст. 614 ГК РФ установлено, что арендная плата может быть определено не только в виде денежных платежей, но также и в форме доли полученных в результате использования арендованной вещи продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором услуг; передачи арендатором арендодателю вещи в собственность или в аренду, возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут также использовать иные формы оплаты аренды. Обязательство, в котором арендная плата выплачивается в неденежной форме, объединяет условия договора аренды и другого договора (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги и др.). Условие об оплате по общему правилу не является существенным для договора аренды, размер арендной платы может быть определен по аналогии с договорами аренды такого же имущества при аналогичных условиях с учетом принципа разумности (ч. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом ст. 654 ГК РФ указывает, что в договоре аренды зданий и сооружений размер арендной платы является существенным условием.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы).

Арендатор вправе потребовать пропорционального уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). Уменьшение размера арендной платы должно быть соразмерным степени изменения условий пользования или состояния имущества.

Срок договора аренды также не является существенным условием, так как, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Для отдельных видов аренды установлены максимальные сроки договора. Для договора проката максимальный срок установлен в один год. Если стороны установили срок, превышающий допустимый, договор считается заключенным на срок, равный предельному.

Для соблюдения требований о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений имеет значение правильное определение срока договора. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году. При этом договор аренды такого имущества, заключенный на неопределенный срок не подлежит государственной регистрации.

6. Права и обязанности сторон по договору аренды и их исполнение. Субаренда

Основная обязанность арендодателя - передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и документами (ст. 611 ГК). При этом необходимо передать имущество в срок, установленный в договоре. Если в договоре он не указан, имущество должно быть передано в разумный срок, определяемый по ст. 314 ГК.

Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое имущество подразумевает информирование арендатора о возможных юридических обременениях вещи и соответствующих последствиях этого.

Следующая обязанность арендодателя не чинить арендатору препятствий в пользовании имуществом. Соответственно, арендодатель не может реализовывать свои полномочия собственника в полной мере, когда это нарушает права арендатора по договору.

Также существует обязанность арендодателя по осуществлению капитального ремонта имущества за его счет (ст. 616 ГК). Иной порядок распределения между сторонами обязанностей по капитальному ремонту может быть предусмотрен законом или договором.

Основная обязанность арендатора использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды. Помимо этого, арендатор должен производить капитальный ремонт имущества, если это предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 616 ГК).

Внесение арендной платы производится до момента фактического возврата имущества арендодателю. По окончании срока аренды арендатор обязан обеспечить передачу имущества и прекратить его использование.

В случае производства арендатором улучшений арендованного имущества отделимые улучшения являются собственностью арендатора и могут остаться у него, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623 ГК). Улучшения, неотделимые без вреда для арендованного имущества, считаются собственностью арендодателя. Возмещение стоимости неотделимых улучшений зависит от того, сделаны ли они с согласия арендодателя. Если улучшения сделаны с согласия арендодателя, арендатор имеет право после завершения аренды на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 623 ГК). Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Также арендатор должен получить согласие арендодателя, чтобы передать право пользования имуществом третьему лицу, так, например, субаренда, перенайм, ссуда, передача арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив требуют получение этого согласия (п. 2 ст. 615 ГК). Закон может запретить осуществление передачи права пользования третьему лицу (например, прокат в ст. 631 ГК), так и разрешить арендатору совершать сделки с имуществом без согласия арендодателя (согласно ст. 638 и 647 ГК арендатор транспортного средства может без согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, если договором аренды не предусмотрено иное).

Пользование имуществом третьими лицами возможно только при сохранении права и обязанностей самого арендатора, срок такого пользования не может превышать срока основного договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК).

Субаренда (поднаем) идентична по содержанию аренде и направлена на передачу имущества во временное возмездное пользование (или владение и пользование) другому лицу. Поэтому к субаренде применяются нормы, регулирующие аренду. В этом обязательстве арендатор по основному договору аренды является арендодателем по договору субаренды. Перед арендодателем за сохранность имущества, сданного в субаренду, всегда отвечает арендатор. Договор субаренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации в случаях, названных в п. 2 ст. 651 ГК РФ.

7. Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон. Прекращение договора аренды по иным основаниям

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора, в других случаях, предусмотренных договором (ст. 619 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договор аренды расторгается в судебном порядке по требованию арендатора, когда арендодатель не предоставляет имущество арендатору (создает препятствия к пользованию), переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его пользованию, которые не были оговорены при заключении договора и были неизвестны арендатору, арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки, имущество по обстоятельствам, независимым от арендатора, окажется в непригодном для использования состоянии, в других случаях, предусмотренных договором. Договор субаренды прекращается в связи с досрочным прекращением договора аренды. Арендатор не должен в досудебном порядке предварительно требовать от арендодателя исполнения им договора.

Договор аренды может быть прекращен по общим основаниям ГК РФ (надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица, запрет государственного органа и др.).

Однако некоторые эти основания применяются с учетом специальных положений об аренде. Согласно ст. 418 ГК обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. В п. 2 ст. 617 ГК указано, что в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

8. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Закон дает арендатору по истечении срока договора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). При этом, если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора. Преимущественное право арендатора имеется только перед иными возможными арендаторами. Преимущественное право реализуется при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей и письменном уведомлении арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в пределах года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Данный способ защиты реализуется в том случае, если арендатор не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.

В законе также регламентировано автоматическая пролонгация аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).

---

Дата добавления: 2015-07-15