Доходный подход.

Основной целью приобретения объектов недвижимости потенциальным покупателем является получение будущих доходов от недвижимости. Оцениваемый склад концентри­рованных кормов в соответствии со своим наилучшим и наиболее эффективным исполь­зованием будет приносить покупателю следующие основные виды доходов:

- доходы за счет регулярной арендной платы;

- доходы от будущей перепродажи объектов недвижимости.

Из группы методов оценки приносящей доход недвижимости для рассматриваемых объектов наиболее подходящими по своему назначению являются метод прямой капита­лизации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

Однако первый из указанных методов, по мнению оценщика, не применим в настоящее время для оцениваемого объекта. Эго связано с тем, что отсутствуют продажи аналогич­ных объектов (складов концентрированных кормов) на рынке недвижимости, поэтому невозможно рассчитать ставку капитализации доходов.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости использован второй из указанных методов - метод дисконтирования денежных потоков. Под дис­контированием понимается процедура приведения будущего денежного выражения доходов к их стоимости на дату оценки по указанной ставке дисконтирования

Применена следующая процедура оценки объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков:

1. Собрать информацию об условиях, сроках и доходности эксплуатации и продажи оцениваемого объекта недвижимости (арендная плата, коэффициент загрузки, норма амортизации, ставки налогов на имущество, землю и прибыль, ставки дисконтирования по годам сдачи объекта в аренду, холдинговый период, цену продажи объект в конце холдингового периода и расходы на продажу, ставка реверсии).

2. Оценить потенциальный валовой доход по годам аренды.

3. Оценить эффективный валовой доход по годам аренды.

4. Оценить операционные расходы по годам аренды.

5. Оценить чистый операционный доход по годам аренды.

6. Оценить расходы на реконструкцию по годам аренды.

7. Оценить амортизационные отчисления по годам аренды.

8. Оценил остаточную стоимость по годам аренды.

9. Оценить налог на имущество по годам аренды.

10. Оценить поземельный налог годам аренды.

11. Оценить налогооблагаемую прибыль по годам аренды.

12. Оценить налог на прибыль по годам аренды.

13. Оценить чистую прибыль по годам аренды.

14. Оценить ставки дисконтирования по годам аренды.

15. Оценить текущую прибыль на дату оценки по годам аренды.

16. Оценить будущую стоимость продажи объекта недвижимости.

17. Оценить ставку реверсии.

18. Оценить текущую стоимость реверсии.

19. Оценить текущую стоимость объекта недвижимости.

Для оцениваемого объекта недвижимости (склада концентрированных кормов с земельным участком) собрана (указана в задании) следующая информация:

1. Арендная плата за пользование помещением составит 0,5 дол. за 1 м² в день и будет возрастать на 6% за год.

2. Коэффициент загрузки составит в первые 2 года 85%, в последующие 90%.

3. Операционные расходы составят 28 долл. в день и будут возрастать на 4% в год.

4. Реконструкция здания займет 3 месяца и обойдется в 29 дол. за 1 м² площади помещения.

5. Амортизационные отчисления составят 2% в год.

6. Налог на имущество принят 2,5 %.

7. Земельный налог в первый год составит 650 руб. за 1 м² и будет возрастать на 4% в год.

8. Налог на прибыль 35% в год.

9. Ставка дисконтирования составляет:

1-2 год – 19%

3-4 год – 18%

5-6 год – 16%

7-8 год – 15%

9-10 год – 14%

10. Тариф единовременного сбора за право пользования градостроительными ресурсами 350 млн. руб. за 1 га.

11. Холдинговый период 10 лет, в конце которого объект будет продан за сумму эквивалентную 20 000 долл., включая расходы на продажу 6 000 долл., ставка реверсии 10 %.

Последовательность расчета рыночной стоимости склада концентрированных кормов с земельным участком по методу дисконтирования денежных потоков представлена в таблице 3.

Табл. 3.

Дата добавления: 2015-07-11