Доходный подход к оценке машин, оборудования

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от эксплуатации объекта оценки. Таким образом, доходный подход основан на принципе ожидания, а оцениваемая стоимость объекта представляется в виде текущей стоимости всех будущих доходов от владения объектом в том случае, если представляется

возможным выделение дохода, приносимого отдельным объектом оценки.

Поскольку доход создается всей производственно-коммерческой системой, всеми ее активами, к которым относятся не только машины и оборудование, но и недвижимое имущество, оборотные средства, нематериальные активы, решение данной задачи представляется затруднительным.

Немаловажным является и учет принципа наилучшего использования, анализирующий такой вариант использования оборудования, при котором может быть получен максимальный доход. Прежде всего это касается универсального оборудования, т.е. оборудования, которое может быть использовано для производства различных видов продукции или оказания услуг.

Используются следующие методы доходного подхода:

• метод прямой капитализации;

• метод дисконтирования денежных потоков;

• метод равноэффективного фунционального аналога.

Метод прямой капитализации применяется при допущении равновеликое™ доходов, получаемых от владения объектом через равные промежутки времени. Данный метод имеет несколько этапов:

1-й этап. Расчет потенциального валового дохода (ПВД) от функционирования производственной системы в целом в виде валовой выручки от реализации продукции.

2-й этап. Оценка возможной недозагрузки производственных мощностей.

3-й этап. Расчет действительного валового дохода (ДВД) от функционирования производственной системы в целом путем учета недозагрузки в показателе ПВД.

4-й этап. Расчет сметы затрат на производство и реализацию продукции.

5-й этап. Оценка чистого операционного дохода (ЧОД^) путем учета в ДВД сметы затрат на производство и реализацию продукции.

6-й этап. Выделение чистого операционного дохода (ЧОД), относимого на машинный парк производственной системы. Для этого сначала определяют часть чистого дохода, относимую к недвижимости (зданиям и сооружениям):

чодзд - сзд ^.

Затем методом остатка рассчитывают часть чистого дохода, относимую к машинному комплексу:

чодмк = чодоб-чодзд.

7-й этап. Исходя из допущения о том, что цена приобретения оцениваемого оборудования адекватна приносимому доходу, можно определить доход, приносимый оцениваемой единицей оборудования:

чод = чод ь,

где Ь — долевой коэффициент, определяемый как доля оцениваемой единицы оборудования в общей балансовой стоимости машинного парка (после недавней пере оценки по рыночной стоимости).

8-й этап. Расчет ставки капитализации (К) для оцениваемого оборудования, который можно выполнить несколькими методами:

• метод рыночной выжимки. На основе данных о доходах и ценах продаж объектов-аналогов можно рассчитать коэффициент капитализации:

Л = ЧОДан/Цпр;

• метод связанных инвестиций — применяется в том случае, если для приобретения оборудования используется кроме собственного и заемный капитал. Общий коэффициент капитализации рассчитывается по формуле

Лоб = Л3М + (1-М)Лс,

где Д, — ставка капитализации для заемного капитала; М — доля кредитуемой части в цене приобретения; Яс — ставка капитализации для собственного капитала;

• метод кумулятивного построения.

Дата добавления: 2015-07-14