Вопрос 1. Способы управления многоквартирными домами

Каждый собственник жилого помещения многоквартирного дома является еще и участником общей долевой собственности на объекты общего пользования этого дома (ст. 36 ЖК). Поскольку сособственников может быть несколько, возникает проблема гармонизации их интересов при осуществлении правомочий по использованию общего имущества.

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников жилых помещений многоквартирного дома (п. 1 ст. 44 ЖК). К его компетенции относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 4 ст. 158 ЖК к компетенции общего собрания относится принятие решения о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения. Эта плата включает в себя не только расходы на поддержание в надлежащем состоянии собственного жилого помещения, но и затраты на содержание и ремонт общего имущества дома. Следует отметить, что принятие данного решения является обязанностью собственников. Если оно собственниками не принято, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК).

Как видно, компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может определяться только Жилищным кодексом. Принятие иных нормативных правовых актов по данному вопросу, а также принятие на себя определенных функций самим общим собранием законодательство не предусматривает.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Сроки и порядок его проведения, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием (п. 1 ст. 45 ЖК).

Помимо годового общего собрания по инициативе любого из собственников помещения может быть созвано внеочередное общее собрание.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан в письменной форме сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления такого сообщения, или вручено каждому собственнику под роспись либо размещено в помещении дома, определенном общим собранием и доступном для всех собственников помещений.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание.

В общем собрании участвуют все собственники помещений многоквартирного дома, в том числе и те, кто владеет нежилыми помещениями в данном доме.

Решения общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений, за исключением решения наиболее значимых для жильцов вопросов, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.

При голосовании на общем собрании каждый собственник помещения в многоквартирном доме имеет число голосов пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома (п. 3 ст. 48 ЖК).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без непосредственного совместного обсуждения всех вопросов, поставленных на голосование, т.е. заочно.

Заочное собрание проводится в следующем порядке: в сообщении о проведении собрания указываются вопросы, поставленные на голосование, и варианты возможных решений, а также устанавливается срок и место подачи собственниками в письменной форме их решений по обсуждаемым вопросам (п. 1 ст. 47 ЖК).

Решение общего собрания оформляется протоколом и доводится до сведения собственников помещений путем размещения сообщения об этом в помещении дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений, не позднее чем через десять дней со дня принятия.

Жилищное законодательство предусматривает следующие способы управления многоквартирными домами:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества заключаются на основании решения общего собрания.

При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (п. 1 ст. 164 ЖК), т.е. заключаются договоры об оказании услуг либо договоры подряда с долевой множественностью лиц на стороне заказчика. Доля участия в общих расходах каждого собственника определяется размером его доли в общем имуществе многоквартирного дома (п. 1 ст. 158 ЖК).

Собственники помещений в многоквартирном доме могут на общем собрании выбрать лицо, которое будет действовать в отношениях с третьими лицами от имени всех собственников.

На представление интересов собственников перед третьими лицами указанные собственники или большинство из них выдают доверенность, оформляемую в соответствии с требованиями гл. 10 ГК о представительстве и доверенности.

Для управления многоквартирным домом на договорной основе может привлекаться управляющая организация.

Жилищное законодательство не устанавливает каких-либо требований к организационно-правовой форме управляющих организаций. С учетом возлагаемых на них задач представляется, что такие организации должны создаваться в организационно-правовых формах, предусмотренных для коммерческих организаций.

Управляющая организация должна исполнять функции заказчика на выполнение всех работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и других объектов, обеспечению потребителей коммунальными услугами. При этом она действует от собственного имени, а не от имени собственников многоквартирного дома.

Таким образом, под управляющей организацией понимается коммерческая организация, которая за вознаграждение по договору с собственниками жилых помещений многоквартирного дома организует оказание необходимых услуг, связанных с эксплуатацией и ремонтом общего имущества дома, или непосредственно оказывает все эти услуги или их часть.

Управляющая организация привлекается собственниками для управления многоквартирным домом на основании договора, согласно которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК).

Данный договор является консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым из них заключается отдельный договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания (п. 1 ст. 162 ЖК).

Существенными условиями договора управления многоквартирным домом являются:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом одинаковы для всех собственников помещений.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на прежних условиях.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Управляющая организация — единственно возможный вариант управления многоквартирными домами, находящимися в государственной или муниципальной собственности. Управляющая организация выбирается по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения конкурса (п. 2 ст. 163 ЖК).

К способам управления многоквартирным домом относится также передача функций по управлению некоммерческой организации собственников жилья в этом многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, создаваемой специально для управления общим имуществом многоквартирного дома.

Дата добавления: 2015-07-14