Читайте также:
|
На сегодняшний день в отрасли жилищного строительства реализуется Программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 - 2014 годы.
В Программе 2011 - 2014 годов установлены основные принципы и направления жилищного строительства - строительство жилья местными исполнительными органами для реализации с использованием системы жилстройсбережений и путем фондирования банков второго уровня для финансирования строительства, продолжено строительство арендного жилья и развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры, а также стимулирование привлечения частных инвестиций в жилищное строительство.
Одним из механизмов, который позволит сохранить темпы развития жилищного строительства, является развитие системы жилстройсбережений. В соответствии с Посланием Главы государства народу Казахстана от 29 января 2010 года «Новое десятилетие - новый экономический подъем - новые возможности Казахстана» были начаты работы по развитию системы жилищных строительных сбережений и в целом коммерческого сектора жилья. По их итогам выработана новая схема строительства кредитного жилья местными исполнительными органами с реализацией через ЖССБК по цене за 1 квадратный метр в чистовой отделке в пределах 142,5 тысяч тенге в городе Алматы, в городах Астане, Актау, Атырау и Усть-Каменогорске - 112,5 тысяч тенге, в остальных регионах - 90 тысяч тенге.
Данная схема повысила доступность жилья для широких слоев населения.
Необходимо отметить, что реализация данной схемы в регионах - это только первый этап использования потенциала ЖССБК.
В 2011 году, на строительство и реализацию жилья через систему жилстройсбережений за счет кредитных средств из республиканского бюджета местным исполнительным органам выделено 28,8 млрд. тенге, введено в эксплуатацию 54,1 тыс. кв. метров или 814 квартир.
Учитывая, что наряду с ИЖС другой основной составляющей в общем объеме ввода жилья является коммерческое жилье, доля которого в докризисный период составляла порядка 35-40 %, государством оказана им поддержка, заключающаяся в фондировании банков второго уровня для дальнейшего финансирования строительства.
Для этого было осуществлено финансирование ЖССБК из республиканского бюджета посредством увеличения уставного капитала. При этом ЖССБК осуществляло размещение обусловленных депозитов сроком на 5 лет по ставке вознаграждения 3 % годовых в БВУ в пропорции 50 % (пятьдесят процентов) со стороны ЖССБК и 50 % (пятьдесят процентов) собственные средства БВУ от стоимости проекта с тем условием, чтобы эффективная ставка вознаграждения для конечного заемщика (проектной компании) не превышала 12 % годовых. Кроме того, реализация готового жилья 2-3-го класса комфортности по данному механизму должна производиться по фиксированной цене, где стоимость реализации 1 (одного) квадратного метра готового жилья в чистовой отделке должна составлять не более 170 000 (сто семьдесят тысяч) тенге.
В 2011 году на увеличение уставного капитала ЖССБК было выделено 57 млрд. тенге, из них БВУ использовано 2,4 млрд. тенге или 4 %.
На строительство жилья для очередников МИО в 2011 году выделены из республиканского бюджета целевые трансферты в сумме 10,9 млрд. тенге. Введено в эксплуатацию 120,5 тыс. кв. метров общей площади арендных квартир (2006 квартир).
На развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки из республиканского бюджета в 2011 году выделены целевые трансферты в сумме 28,1 млрд. тенге, в том числе Акмолинской области на проведение предварительных работ по развитию села Кощи, как города-спутника города Астаны, - 3,8 млрд. тенге и Алматинской области на проведение предварительных работ по строительству четырех городов-спутников города Алматы - 4,0 млрд. тенге. В результате, построено по республике 1162,7 км. инженерных сетей, в том числе 564,3 км. линий электроснабжения, 50,5 км сетей теплоснабжения, 128,5 км сетей водоснабжения, 144,7 км канализации, 217,1 км газопроводов и 57,6 км. подъездных дорог.
В рамках Программы 2011 - 2014 годов, предусмотрены и другие направления повышения доступности жилья и создания дополнительных стимулов для увеличения объемов жилищного строительства.
Дополнительным инструментом, который позволит продолжить развитие жилищного строительства, является строительство через акционерное общество «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» со стопроцентным участием ФНБ «Самрук-Казына» в его уставном капитале. По данному механизму АО «Фонд недвижимости» предоставляет жилые и коммерческие (нежилые) помещения в аренду, аренду с выкупом и прямую продажу. Соответствующие условия и методика предоставления жилья Фондом недвижимости разработаны и утверждены.
Также, одним из направлений, который позволит сохранить темпы жилищного строительства, является содействие МИО инициативам граждан по самостоятельному решению жилищных проблем, в том числе путем создания жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖСК). При этом обязательным условием создания ЖСК должны быть выделение под застройку земельного участка, находящегося в государственной собственности и не предоставленного в землепользование, и подведение к участку застройки необходимых сетей и коммуникаций.
Кроме перечисленных мер, как и в предыдущие годы, в 2011 году Правительством была продолжена поддержка дольщиков. Всего, начиная с 2007 года, государственное финансирование долевого строительства составило 464,3 млрд. тенге (освоено 415,0 млрд. тенге или 89 %).
В результате из 450 жилых комплексов (62889 дольщиков) за прошедший период решены проблемы около 62,7 тысяч дольщиков на 430-ти объектах (с учетом 4 новых объектов с 4823 дольщиками).
По состоянию на 1 мая 2012 года по республике осталось завершить 24 объекта с 4891 дольщиком, в том числе самостоятельно достраиваемых - 12 объектов с 1238 дольщиками, за счет господдержки - 12 объектов с 3653 дольщиками. (Из указанных 24 объектов, в городе Астане 7 объектов - 1 130 дольщиков, в городе Алматы 7 объектов -1 025 дольщиков, в других регионах 10 объектов - 2 736 дольщиков.)
Принятие указанных мер позволило по итогам 2011 года обеспечить сдачу 6,5 млн. квадратных метров жилья по всем источникам финансирования, что на 8,3 % выше запланированного годового плана. Улучшили свои жилищные условия более 55 тысяч семей. Направлено на жилищное строительство 417,1 млрд. тенге инвестиций, или 119,2 % к аналогичному показателю 2010 года.
Предприятиями и организациями государственной собственности в 2011 году сдано в эксплуатацию 834,3 тыс. кв. метров жилья. Государственный сектор занимает всего 12,8 % от общего объема ввода жилья в республике.
Предприятиями и организациями частной формы собственности и населением за отчетный период введено 5,4 млн. кв. метров общей площади жилых домов. Из них за счет средств населения построено 3,6 млн. кв. метров, или 54,6 % от общего объема ввода жилья в республике. Это на 13 % больше, чем в 2010 году.
Намеченные Программой 2011 - 2014 годов мероприятия в основном выполняются, за исключением направления - фондирование банков второго уровня для финансирования строительства. В 2011 году на эти цели было выделено 57 млрд. тенге. Однако из них БВУ было использовано только 2,4 млрд. тенге или 4 %. Всего поступило заявок на сумму около 6 млрд. тенге. Учитывая это, оставшиеся 51 млрд. тенге перераспределены решением Правительства Республики Казахстан от 24 мая 2012 года № 672 следующим образом:
1) 26 млрд. тенге направлены на предоставление предварительных и промежуточных займов по ставке вознаграждения 4 % годовых для выкупа жилья участниками Государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008 - 2010 годы, утвержденной Указом Президента Республики Казахстан от 20 августа 2007 года № 383;
2) 25 млрд. тенге на снижение ставок вознаграждения по предварительным и промежуточным жилищным займам.
Указанное перераспределение 51 млрд. тенге, в том числе 26 млрд. тенге на выкуп жилья участниками Государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008 - 2010 годы и 25 млрд. тенге на снижение ставок вознаграждения по предварительным и промежуточным жилищным займам и их дальнейшая реализация сохраняются в рамках новой Программы «Доступное жилье-2020».
Регламент завершения реализации направления Программы 2011 - 2014 годов - фондирование банков второго уровня для финансирования строительства - сохраняется также прежней в рамках данной Программы «Доступное жилье-2020». ЖССБК в пределах предусмотренных средств в размере 6 млрд. тенге будет осуществлять размещение обусловленных депозитов, как и было ранее прописано в Программе 2011 - 2014 годов.
Реализация жилья осуществляется по выбору БВУ с использованием нижеследующих схем:
1) депозитно-накопительной системы с последующей ипотекой;
2) депозитно-накопительной системы с последующей продажей в рассрочку;
3) системы жилищных строительных сбережений.
При этом, возможно применение и иных схем реализации жилья.
Для районов с повышенной сейсмичностью допускаются поправочные коэффициенты к стоимости строительства одного квадратного метра жилья, согласно СНиП Республики Казахстан 2.03-30-2006 «Строительство в сейсмических районах».
Обусловленное размещение средств в БВУ для последующего кредитования строительных компаний будет осуществляться на основании Соглашения между ЖССБК и БВУ.
Строительство объектов должно осуществляться через проектные компании.
Проект по строительству объекта должен быть одобрен решением межведомственной комиссии. Жилье должно быть по уровню комфортности 2 - 3-го класса.
Перечень объектов строительства определяется БВУ совместно с застройщиками по согласованию с МИО и утверждается Государственной комиссией по модернизации экономики Республики Казахстан.
Вместе с тем, несмотря на принимаемые меры, на сегодняшний день остался не решенным ряд проблем, оказывающих влияние, как на социальную направленность, так и на эффективную реализацию Программы 2011 - 2014 годов:
1) недостаточное финансирование строительства арендного жилья для очередников, состоящих на учете в местных исполнительных органах;
2) недостаточное использование возможностей системы жилстройсбережений;
3) не сформирован эффективный рынок строительной индустрии;
4) не удалось обеспечить доступным жильем основную массу экономически активного населения, в том числе молодые семьи.
Для решения указанных проблем требуется разработка новой Программы в сфере жилищного строительства.
Прежде чем приступить к разработке Программы необходимо было определить параметры покупательской способности населения, оплаты труда и цен на жилье.
По итогам анализа рынка труда и недвижимости за 2011 год, проведенного Министерством экономического развития и торговли, были определены параметры покупательской способности населения, оплаты труда и цены на жилье:
стоимость покупки одного квадратного метра жилья составила:
1) нового - 156 тысяч тенге,
2) на вторичном рынке - 113 тысяч тенге.
Среднемесячная заработная плата по республике составила 89 тыс. тенге.
Реальная заработная плата составила 53 тыс. тенге в месяц (с учетом покупательской способности населения со средним достатком применен поправочный коэффициент 0,6).
На основе этих данных рассмотрим возможности покупки жилья среднестатистической семьей из 4-х человек, двое из которых работают и получают реальный доход 106 тыс. тенге в месяц.
Расходы данной семьи приняты в сумме 64 тыс. тенге - по 16 тыс. тенге на одного человека в месяц.
Свободный лимит для покупки квартиры - 42 тыс. тенге (106 - 64 = 42).
Ежемесячный платеж для семьи из 4-х человек за квартиру площадью 40 кв. метров по ипотечному займу на срок 15 лет под 12 % годовых составит:
1) в новом доме - 86 тысяч тенге, что в 2,2 раза выше доступного лимита в 42 тыс. тенге;
2) на вторичном рынке на аналогичных условиях - 63 тысячи тенге, что в 1,6 раза выше доступного лимита.
Как видно из приведенного расчета семья с указанным уровнем дохода не может себе позволить приобретать жилье в собственность.
Таким образом, из 8,4 млн. человек экономически активного населения, свыше 6 млн. работающих не могут приобрести жилье на рыночных условиях. Создание условий и принятие мер по обеспечению жильем данной группы - являются основной задачей Правительства на ближайшую перспективу.
Чтобы решить эти задачи, в первую очередь, необходимо увеличить объемы строительства жилья с нынешних 6,0 млн. кв. метров до 10 млн. кв. метров к 2020 году. Этого объема строительства можно достичь только посредством применения индустриальных методов: крупнопанельного домостроения (КПД), конструкции несъемной опалубки и сборно-каркасного домостроения. Использование индустриальных методов домостроения позволяет снизить стоимость жилья и уменьшить сроки строительства.
Для внедрения индустриальных методов в нашей стране предварительно с выездом был изучен опыт стран ближнего и дальнего зарубежья - Турции, Беларуссии, России, Германии и Арабских Эмиратов, добившихся значительных успехов в сфере жилищного строительства.
Анализ зарубежного опыта показывает, что в этих странах оказывается поддержка отрасли жилищного строительства:
Дата добавления: 2015-12-08; просмотров: 69 | Нарушение авторских прав