Методика разработки

Одним из инструментов организации рационального использования земельного фонда с вовлечением максимального объема земельных ресурсов в хозяйственный оборот и определением наиболее эффективных режимов землепользования для различных по назначению и расположению территориальных зон является разработка проектов комплексного землеустройства муниципальных образований на основе землеустроительного зонирования сельских территорий.

Согласно методике, разрабатываемой специалистами Государственного университета по землеустройству, в данных проектах рассматриваются вопросы организации территории сельскохозяйственных земель на основе адекватных современным условиям территориального развития, способов и методов землеустройства, обеспечивающих более жесткий подход по установлению регламентов использования конкретных земельных участков в сельском хозяйстве, возможностей их использования для развития территорий муниципальных образований и иных целей.

К основным разделам проекта относятся:

- инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения муниципального района;

- землеустроительное зонирование земель сельскохозяйственного назначения муниципального района по их пригодности для использования в сельском хозяйстве;

- перераспределения земель сельскохозяйственных организаций в составе муниципального района.

Целью проведения инвентаризации земель является установление фактического состояния границ и использования земель по видам угодий, размеров и правового статуса земельных участков, используемых сельскохозяйственными организациями, а также установление размеров, границ и качественного состояния по видам угодий земельных массивов, выделяемых в счет земельных долей.

Инвентаризация сельскохозяйственных угодий и уточнение границ земельных участков включает:

- уточнение местоположения земельных участков, границ контуров и состава сельскохозяйственных угодий (корректировка планово-картографической основы), а также земельных участков, занятых производственными центрами;

- уточнение границ земельных участков, переданных в собственность, пользование и аренду гражданам и юридическим лицам, а также включенным в фонд перераспределения земель;

- вычисление площадей земельных угодий;

- уточнение правового статуса земель, находящихся в фактическом пользовании и собственности сельскохозяйственных организаций и граждан;

- выявление неиспользуемых земель;

- составление акта инвентаризации земельных угодий.

В процессе инвентаризации устанавливается видовая и хозяйственная принадлежность угодий, их культуртехническое состояние, характеристика мелиорированных земель, производственных центров и качественное состояние угодий (степень зарастания, заболачивания, эрозионной опасности). При инвентаризации земель проводятся работы по согласованию границ со смежными землепользователями и посторонними пользователями, находящимися на территории сельскохозяйственных организаций. Уточняются формы собственности используемых земельных участков, находящиеся в границах сельскохозяйственных организаций.

На основе данных инвентаризации земель, составляется землеустроительное зонирование земель сельскохозяйственного назначения, предусматривающее на уровне муниципального района проведение работ по классификации земель по их пригодности, выделению зон по ценности земель для сельскохозяйственного производства, созданию картографических материалов и других видов работ (рис. 3).

Классификация земель муниципального образования (административного района) проводится на основе:

- методических рекомендаций по оценке качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве, утверждённых Росземкадастром (2004 г.);

- справочника агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации (под ред. С.И.Носова, 2010 г.);

- результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения;

- фондовых материалов почвенного обследования сельскохозяйственных земель в масштабе 1:50000 на муниципальное образование[3] (при отсутствии почвенной карты муниципального района) используются имеющиеся крупномасштабные почвенные карты земель сельскохозяйственных организаций.

Рисунок 3 - Состав работ при разработке землеустроительного зонирования земель сельскохозяйственного назначения

На основе почвенных материалов формируется окончательный список почв района, их сочетаний и комплексов, устанавливаются свойства почв (мощность гумусового горизонта, содержание в почвах гумуса) и другие характеристики и параметры, необходимые для проведения расчётов. Почвенная информация и характеристики зоны (подзоны), к которым относится объект классификации, являются основой для проведения классификации земель.

Технология классификации земель позволяет все почвенные разновидности сгруппировать в 9 классов земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве (таблица 9).

Таблица 9 - Схема классификации земель по пригодности для использования в сельском хозяйстве

Класс земель	Зерновой эквивалент[4]	Балл бонитета	Степень пригодности
	55-66	81-100	Пригодные для использования под пашню, любые другие сельскохозяйственные угодья
	46-54	62-80
	38-45	43-61
	30-37	24-42
	22-29	5-23
	23-34	6-24	Малопригодные для использования под пашню, многолетние насаждения, но пригодные под естественные кормовые угодья
	20-22	1-5
	Менее 20	Менее 1	Непригодные или малопригодные под сельскохозяйственные угодья в естественном состоянии
	Не определяется	Не рассчитывается	Уникальные земли. Пригодны для выращивания некоторых видов технических культур, винограда и т.д.

Содержание зонирования земель сельскохозяйственного назначения (на примере Озерского района Московской области)

На примере Озерского муниципального района Московской области проведено зонирование территории на основе результатов классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве[5].

Используя откорректированный планово-картографический материал аэрофотосъемки 2005-2006 годов, а также иные материалы ВИСХАГИ, проведена инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения всех сельскохозяйственных организациях Озерского района: ЗАО «Горы», ЗАО «Озеры», ЗАО «Агрофирма «Нива», СПК «Полесье», ОАО «Предприятие «Емельяновка», ОАО «Агрофирма Сосновка», крестьянско-фермерские хозяйства, садовые товарищества.

В процессе инвентаризации установлена видовая и хозяйственная принадлежность угодий, их культуртехническое состояние, характеристика мелиорированных земель, производственных центров и качественное состояние угодий (степень зарастания, заболачивания, эрозионной опасности). При инвентаризации земель были проведены работы по согласованию границ со смежными и посторонними пользователями, находящимися на территории сельскохозяйственной организации. Уточнены формы собственности используемых земельных участков, находящиеся в границах сельскохозяйственных организаций.

Используемый для автоматизации расчетов программный комплекс «Расчеты показателей зонирования земель сельскохозяйственного назначения на основе их классификации по пригодности для использования в сельском хозяйстве» позволяет сформировать шкалы классификации земель и провести их классификацию с учетом двух-трех десятков различных характеристик почв, включая негативные свойства.

На основе анализа результатов расчетов проведено распределе­ние площади сельскохозяйственных организаций района по зонам в зависимости от их ценности (значения зернового эквивалента) (табл. 10).

Из таблицы следует, что самые большие площади сельскохо­зяйственных угодий приходятся на вторую (33,0%) и третью зо­ны (36,4%).

Доля «малопродуктивных» земель – сельскохозяйственные угодья, не­пригодные для ведения сельскохозяйственного производства по при­родным свойствам – составляет 22,1%.

В результате расчетов зернового эквивалента и среднерайонного уровня зернового эквивалента (30,6 единиц) сформировались четыре территориальные зоны, по которым представлены предложения по перспективному использованию.

Таблица 10 - Распределение сельскохозяйственных землепользований Озерского района по зонам

Зоны	Площадь сельскохозяйственных организаций	Значение зернового эквивалента, ц/га
га	%
1 - «особо ценные»	2093,6	6,9	38,0 – 52,0
2 - «средние и выше среднего»	10498,4	33,0	22,0 – 38,0
3 - «ниже среднего»	11044,6	36,4	22,0 – 38,0
4 - «малопродуктивные»	6705,6	22,1	менее 10,0
Итого	30342,3

Первая зона — «особо ценные» - сельскохозяйственные угодья представлены небольшими массивами серых лесных почв с содержанием гумуса в пахотном горизон­те 3,7% и выше, тяжелого гранулометрического состава. Почвы, согласно вышеуказанной классификации отнесены ко второму и третьему классам со значением зернового эквивалента 38,0 – 52,0 ц/га. Это лучшие по плодородию почвы района. В качестве перспективного использования для сельскохозяйственного производства в данной зоне возможно размещение любых сельскохозяйственных угодий.

Вторая зона - «средние и выше среднего» - самая распространенная зона района, в которую вошли дерново-подзолистые почвы, отнесенные к четвертому и пятому классам со значением зернового эквивалента 22,0 – 38,0 ц/га. Они характеризуются небольшой гумусированностью по сравнению с серыми лесными почвами этого региона и наличием признаков и свойств, обусловленных проявлением подзолистого процесса. По механическому составу преобладают среднесуглинистые почвы. Наиболее распространенная почвообразующая порода – покровные суглинки. Мощность пахотного слоя с содержанием гумуса 2,0-2,5 % - 25 см.

Земли второй зоны являются лучшими по уровню их потенциаль­ного плодородия и позволяют получать достаточно высокие и стабиль­ные урожаи всех рекомендуемых сельскохозяйственных культур на изучаемых почвенных разностях. При сельскохозяйственном использовании возможно размещение любых сельскохозяйственных угодий. При строительстве возможно предоставление для промышленных объектов, объектов рекреации, а также гражданам.

Третья зона - «ниже среднего» - сельскохозяйственные угодья представлены почвами, относящиеся к шестому и седьмому классам со значением зернового эквивалента 22,0 – 38,0 ц/га. Небольшие земельные массивы этой зоны встречаются на всей территории области, составляют более 20% сельскохозяйственных угодий района. При сельскохозяйственном использовании пригодны под размещение естественных кормовых угодий. Предоставляются под строительство прудов, организацию мини-заказников и лесовосстановление.

Четвертая зона - «малопродуктивные» - сельскохозяйственные угодья представлены пойменными почвами, относящиеся к четвертому, пятому, шестому и седьмому классам.

Четвертая зона проходит сетью овражно-балочного комплекса на фоне второй и третьей зон области. Сюда вошли выделенные по поймам рек отдельными пятнами аллювиальные не заболоченные почвы. Это худшие земли района, они занимают более 22% сельскохозяйственных угодий района; их реко­мендуется использовать в основном под размещение кормовых угодий. Возможна организация рекреационных зон в прибрежной полосе р. Ока, организация мини-заповедников и заказников по охране эндемичных видов.

Размещение выделенных территориальных зон представлено на рисунке 4.

Проведенная группировка распределения площадей сельскохозяйственных угодий, пашни и кормовых угодий по выделенным территориальным зонам (табл. 11) свидетельствует о том, что лишь 40,2 % сельскохозяйственных угодий и 43,5% пашни размещаются на наиболее плодородных почвах, включенных в состав 1 и 2 терри­ториальных зон, что говорит о несоответствии размещения сельскохозяйственных угодий качественному состоянию земель и их пригодности.

Выполнение требований охраны земель сельскохозяйственного назначения, воспроизводства плодородия почв, возможно в рамках действия землеустроительного регламента, который разрабатывается для каждой выделенной территориальной зоны и формируется на основе данных, как минимум, трех показателей: целевое назначе­ние (категория земель), функциональное назначение (вид угодья) и разрешенное использование.

Таблица 11 - Группировка сельскохозяйственных угодий по территориальным зонам

Зоны	Сельскохозяйственные угодья	Пашня	Кормовые угодья
га	%	га	%	га	%
	1574,4	6,9	1543,5	7,6	30,9	1,2
	7594,0	33,3	7296,7	35,9	297,3	11,8
	7938,1	34,8	7535,8	37,1	402,3	16,0
	5708,4	25,0	3923,6	19,4	1784,8	70,9
Итого	22814,9		20299,6		2515,3

Рисунок 4 – Схема зонирования земель сельскохозяйственного назначения Озерского муниципального района Московской области

Установленные регламенты по территориальным зонам Озерского района позволяют определить по каждой конкретной сельскохозяйственной организации виды разрешенного использования, которые должны быть утверждены на уровне органов местного самоуправления (табл. 12).

Таблица 12 - Виды разрешенного использования земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной сельскохозяйственной зоны Озерского муниципального района Московской области

№ зоны	Название зоны	Виды разрешенного использования
Основные	Вспомогательные
	Высокопродуктивные земли, пригодные для использования под любые сельскохозяйственные угодья	Для ведения сельскохозяйственного производства под пашню; многолетние насаждения (сады, ягодники и др.); орошаемые культурные пастбища на пашне	Под защитные лесные насаждения, полевые дороги
	Продуктивные земли, пригодные под пашню, многолетние насаждения и кормовые угодья	Для ведения сельскохозяйственного производства под пашню, улучшенные сенокосы и пастбища	Под защитные лесные насаждения, полевые дороги, скотопрогоны, летние лагеря, источники пастбищного водоснабжения
	Малопродуктивные земли, малопригодные или непригодные для использования в сельском хозяйстве в естественном состоянии	Для ведения сельскохозяйственного производства под сенокосы и пастбища, под консервацию	Под защитные лесные насаждения, дороги, скотопрогоны, летние лагеря, под строительство прудов. Допускается для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства и лесовосстановления, а также для иных видов хозяйственной деятельности. Возможно исключение из сельскохозяйственного оборота и перевод в другие виды угодий
	Пойменные земли	Для ведения сельскохозяйственного производства под овощные севообороты на пашне, улучшенные сенокосы	Под дороги, тарные площадки, участки рекреации, для организации микрозаповедников и заказников по охране эндемичных видов растений

Далее, используя материалы инвентаризации и зонирования земель, в рамках проведения межхозяйственного землеустройства готовятся проектные предложения по упорядочению существующих, перераспределению существующих и образованию новых землепользований сельскохозяйственных организаций

Вопросы для самопроверки

1. Каково значение зонирования земель сельскохозяйственного назначения?

2. Какие разделы включают проекты комплексного землеустройства муниципальных образований на основе зонирования сельскохозяйственного назначения?

3. На основе чего проводится к лассификация земель муниципального образования по пригодности для использования в сельском хозяйстве?

4. Каков состав работ при разработке землеустроительного зонирования земель сельскохозяйственного назначения?

5. Приведите примеры видов разрешенного использования земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной сельскохозяйственной зоны?

Тема 7. Состав, содержание и методика разработки организационно-территориальных мероприятий схемы землеустройства административно-территориального образования

Общие положения

Схема землеустройства административно-территориального образования, с одной стороны, должна синтезировать народно-хозяйственные, межотраслевые и отраслевые требования к распределению и использованию земельных ресурсов, а с другой – учитывать региональные и местные условия, отражая коллективные и личные интересы собственников земли, землевладельцев и землепользователей; выполнять координирующую функцию землеустройства районов АТО, определять место района АТО в территориальной организации экономики и природопользования целого региона.

Схема землеустройства административно-территориального образования, как главный документ планирования рационального использования земель в регионе, относится к долговременной плановой документации, ее необходимо разрабатывать на перспективный период, составляющий, как правило, 15-25 лет с возможностью внесения корректив в виду трансформации природной среды, земельных отношений и социально-экономической ситуации в стране и регионе, а также на расчётный период – от 3-х до 5-ти лет.

На перспективный период разрабатываются предложения по созданию завершённой системы землевладений и землепользований, рационального использования и охраны земель, полному мелиоративному, природоохранному и инженерному обустройству территории АТО, обеспечивающих реализацию ресурсного потенциала земли.

На расчётный период предложения разрабатываются исходя из оценки сложившейся системы земельных отношений, системы землевладений и землепользований и тенденций в их развитии, эффективности использования земель и их агроэкологического состояния, реальных экономических возможностей органов государственной власти, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений, организаций и граждан по осуществлению мероприятий по планированию рационального использования земель и их охране на ближайшую перспективу.

Материалы схемы должны быть предназначены для обеспечения ор­ганов государственной исполнительной власти и управления дос­товерной информацией общегосударственного значения о при­оритетных направлениях развития землепользования и землеуст­ройства в регионе.

В этой связи в состав мероприятий схемы землеустройства АТО должны быть включены следующие:

- перераспределения земель по категориям, угодьям, землевладениям, землепользованиям и формам собственности в соответствии с потребностями развития экономики, сохранения и восстановления природно-ресурсного потенциала и требованиями охраны земель;

- упорядочение системы землевладений и землепользований;

- организация рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, развитие и размещение агропромышленного комплекса;

- установление ограничений и обременений прав в использовании земель;

- формирование режимов использования земель в разрезе единиц ПСХР и территориального зонирования;

- разработка комплекса мероприятий по охране земель.

Дата добавления: 2015-10-29