И еще раз о договорах.

Одним из важнейших направлений деятельности ТСЖ является обеспечение собственников возможностью получения качественных коммунальных услуг в объеме, предусмотренном проектными возможностями дома.

В процессе этой работы возникает необходимость заключения договоров с организациями-поставщиками этих услуг. И очень часто отношение к жильцам вашего дома зависит от того насколько серьезно ТСЖ или управляющая компания отнеслись к заключению договоров на оказание услуг и поставку pecypcoв.

Обращаем ваше внимание, что в содержании и ремонте общей собственности заинтересован собственник, а в получении «коммунальных услуг» житель (потребитель). Собственник и житель (потребитель) не всегда одно и тоже лицо. Например, взять муниципальные квартиры, в которых проживают граждане по договору найма.

Поэтому, при заключении договоров ТСЖ необходимо определиться, кем же ТСЖ является по отношению к потребителям услуг и ресурсов:

1) перепродавцом покупающим у предприятий ресурсы на весь дом и продающим их отдельным потребителям;

2) представителем потребителей, заключающим договор от их имени;

3) или представителем ресурсоснабжающих организаций, обеспечивающим сбор платы за потребленные ресурсы и оказанные услуги.

От выбора вашей позиции зависит и форма договора, и источник покрытия издержек по реализации договор; и бухгалтерский учет, и необходимость получения различных разрешительных документов.

Предприятия-поставщики ресурсов (коммунальных услуг) чаще всего являются локальными монополистами, на этих предприятиях работают профессионалы и начинают защищать интересы своего предприятия еще на стадии заключения договоров. Они за время своей деятельности уяснили, как в договоре исключить свою ответственность в будущем, например: Предприятие вносит договор пункт о том, что оно не несет ответственность перед потребителем в случае если невыполнение им взятых на себя обязательств возникло по причинам указанным в пунктах «х», «у», «z» и т.п. каких-нибудь внутренних правил отрасли, которой специализируется предприятие.

На Ваш вопрос отвечают, что в этих пунктах перечислены непредвиденные обстоятельства и уговаривают подписать договор.

А в этих пунктах может быть все, что угодно: аварии на объект; предприятия, в том числе по вине самого предприятия, перебои в электроснабжении предприятия из-за неоплаты потребленной электроэнергии самим же предприятием и т.п.

Поэтому предлагаем требовать, чтобы в договоре были расшифрованы все пункты, или все документы, на которые есть ссылки в тексте договора, были приложениями к договору и являлись его неотъемлемой частью.

Теперь еще один маленький аспект в договоре. Мы получили «коммунальную услугу» и ее оплачиваем, или мы платим за «коммунальную услугу» и нам ее предоставляют. Что правильней? И вопрос не в том, что происходит раньше, оплата за «услугу» или ее предоставление, а в том, кому придется доказывать факт получения качественной «услуги».

Обычно предприятия в текстах договоров предлагают примерно такие формулировки, отточенные временем:

«Непредоставление или некачественное предоставление услуги оформляется двухсторонним актом, и на основании акта предприятие производит перерасчет платы за услугу».

Безобидная фраза, не так ли? Но если Вы подписали договор с такой формулировкой, то вам и «бегать» по кабинетам предприятия доказывая, что жильцы вашего дома получили не совсем то, за что платили, или совсем не то, или совсем не получили.

Предлагаем добиваться в договоре записи другой столь же любезной фразы, ну, например:

«Оплата за поставленную «услугу» производится по предъявлению счета, выписанного предприятием на основании подписанного двухстороннего акта о получении «услуги». И все меняется. Вы становитесь уважаемым Потребителем, а не назойливым Просителем.

И последнее, советуем очень осторожно относиться к «типовым», оформленным типографским способом договорам. В них обычно демонстрируется отношение к Вам, как к родному, т.е. учтены все Ваши обязанности и ответственность, а все права предусмотрены для другой стороны договора.

Вы и Ваши соседи-домовладельцы-взрослые, самостоятельные и ответственные люди, приняли решение самостоятельно содержать и эксплуатировать, сохранять и преумножать свою собственность (создать товарищество собственников жилья). Но для этого правлению Вашего ТСЖ и его председателю надо разбираться во многих вопросах.

Есть три основных, на наш взгляд, аспекта жизнедеятельности ТСЖ, которые существенно могут повлиять на обстановку в Вашем доме.

Это

- отношения внутри ТСЖ,

- отношения с государством и органами местного самоуправления, и

- отношения с «подрядчиками» - предприятиями, выполняющими для Вашего дома работу по договорам и предоставляющим жильцам дома коммунальные услуги.

Часть вторая.

( Ответы на вопросы граждан из практики консультационной работы с населением по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Осипова Игоря Александровича – почетного работника жилищно-коммунального хозяйства Республики Карелия)

Вопрос 1:

Какие нормативные документы приняты на федеральном уровне по регулированию отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства?

Ответ:

По состоянию на 1 августа 2007 года основные документы следующие:

1. «Жилищный кодекс РФ».

Принят Госдумой РФ 22 декабря 2004 года и введен в действие с 1 марта 2005 года.

2. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».

Утверждены Постановлением Госстроя РФ от 20 сентября 2003 года № 170.

3. «Правила пользования жилыми помещениями».

Утверждены Постановлением правительства РФ от 21 января 2006 года № 25.

4. «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам».

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307.

5. «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» и

6. «Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения

в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Утверждены Постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.

7. «Типовой договор социального найма жилого помещения».

Утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года № 315.

8. «Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами»

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75.

9. Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия».

Принят Постановлением Госстандарта РФ от 19 июня 2000 года № 158-ст.

10. «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47.

11. «О передаче технической документации на многоквартирный дом».

Письмо Министерства регионального развития от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07.

12. «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом».

Письмо Минрегионразвития РФ от 20 декабря 2006 года № 14314-РМ/07.

13. «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления».

Письмо Минрегионразвития от 20 декабря 2006 года № 14316-РМ/07.

14. «О применении пункта 8 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам…».

Письмо Минрегионразвития РФ от 13 февраля 2007 года № 2479-РМ/07.

15. «Форма заявления о переустройстве и перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании планируемых работ».

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 года № 266.

16. «Дератизация. Санитарно-эпидемиологические требования к проведению дератизации. Санитарно-эпидемиологические правила СП 3.5.3. 1129-02».

Утверждены Главным государственным санитарным врачем РФ 12 июля 2002 года.

17. «О внесении платы за техническое содержание лифтов нанимателями жилых помещений, проживающими на первом этаже дома».

Решение Верховного суда Российской Федерации от 26.05.05 № ГКПИ05-588.

18. Закон РФ от 04.07.1991 №1542-1(ред. От 29.12.2004 г. № 189-ФЗ) «О приватизации жилищного фонда в РФ».

19. «Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг».

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 306.

20. «Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанных нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма».

Утверждены Приказом Минрегионразвития РФ от 25 февраля 2005 года №17.

21. «Методические рекомендации для субъектов РФ и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма».

Утверждены Приказом Минрегиона РФ от 25 февраля 2005 года № 18.

22. «Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах (ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.п.)».

Утверждена Приказом Минюста РФ от 27.06.03 № 152.

23. «Правила предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов».

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 10 фераля 1997 года № 155 (в редакции ПП РФ от 13.10.1997 №1303, от 15.09.2000 №694, от 01.02. 2005 №49).

24. «Кодекс РФ об административных нарушениях».

Принят Госдумой (ред. от 27.07.2006).

25. «Гражданский кодекс РФ»

26. Постановление Конституционного суда РФ от 3 ноября 1998 года № 25-П, разрешающее приватизацию помещений в коммунальных квартирах.

27. Постановление Конституционного суда РФ от 2 ноября 2000 года о невозможности приватизации жилых помещений в общежитиях. С помещения должен быть снят статус «общежитие».

28. Закон РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

29. Закон РФ от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

30. Закон №185-ФЗ о «Фонде содействия реформе ЖКХ», предусматривающий финансирование капитального ремонта домов на 95% из бюджетов разных уровней и только 5% за счет средств собственников помещений.

И это еще не весь перечень действующих нормативных документов по регулированию отношений в жилищно-коммунальной сфере!!! Надо иметь в виду, что и сам перечень может измениться, и внутри документы могут быть изменены последующими законодательными и нормативными актами.

Дата добавления: 2015-07-10