Читайте также:
|
Этот этап не должен казаться вам трудным; в конечном итоге вы должны представить продавцу результаты ваших исследований его собственности. И это необходимо
будет сделать до того, как завершится период, отведенный для "должного прилежания", иначе вы получите эту собственность на таких условиях, какими они были в
первоначальном предложении, и все ваши труды, как говорится, пойдут коту под хвост.
Здесь все дело в том, как это подать. Вы можете просто швырнуть свои результаты на стол перед продавцом и решительно заявить: "Принимайте мое предложение,
или давайте разойдемся". Еще лучше, если вы прибегнете к сухому, но тактичному языку фактов, который не может показаться несправедливым ни по отношению
лично к продавцу, ни к его собственности. Здесь речь идет просто о том, чтобы обсудить те или иные цифры, не касаясь вопросов честности или прав - как
продавца, так и покупателя. Просто идет прямой разговор относительно чисел, все факты открыто лежат на столе и нет никаких скрытых мотивов.
Конечно, бывает так, что продавец явно пытается что-то скрыть. Но в большинстве случаев, как показывает и наш собственный опыт с покупкой собственности в
Портленде, продавец просто не знает, например, сколько денег будет необходимо потратить на ремонт и обслуживание того, что он продает. То, что вы будете ему
об этом говорить, скорее всего, будет для продавца совершеннейшим открытием, так что в ваших же интересах постараться сделать это, продемонстрировав
профессиональный подход, на основе документированных данных и при этом проявляя полную искренность.
Для того чтобы вас тут же не вышвырнули за дверь, большую помощь может оказать ваш профессионализм и хорошо разработанный план действий - в конечном счете
это принесет вам успех, но только в том случае, если вы в ходе переговоров покажете, что стремитесь к выгоде для обеих сторон. Вам не следует пытаться
грести все под себя, чтобы продавец не почувствовал, что его обводят вокруг пальца. В нашем бизнесе никогда не следует сжигать мосты. Человек, у которого вы
сегодня покупаете собственность, завтра может стать покупателем, а вы будете продавцом; он может также помочь вам найти новую сделку. У меня было множество
случаев, когда продавец в ходе одной сделки показывал инвестору возможность провести другую или помогал найти другого продавца, который продавал другое
здание. Поэтому я стараюсь никогда не терять из виду того факта, что наш бизнес строится на хороших взаимоотношениях между людьми.
Ниже я привожу короткий список моментов, относительно которых в моей практике мне случалось иметь столкновения с продавцами, - будьте готовы к тому, что и у
вас могут возникнуть подобные вопросы.
o Незанятые квартиры, внесенные продавцом в список как сданные внаем.
o Факт несообщения о тех квартирах, с которых жильцы собираются съезжать в будущем или с которых им предложено съехать.
o Наличие бедных жильцов, которые могут в любой момент оказаться некредитоспособными и в результате этого неожиданно съехать с квартиры.
o Отсутствие необходимых приспособлений, ковров и т. д. и вопрос о том, кто должен за это заплатить.
o Слишком высокие расходы по обслуживанию, необходимые для того, чтобы поддерживать квартиры в состоянии, пригодном для сдачи внаем.
o Вопрос о проведении исследования относительно наличия вредителей, включая термитов, скорпионов, тараканов и голубей.
o Незакрытые контракты на обслуживание, которые, перейдя к вам вместе с собственностью, добавляют непредвиденные расходы в ваш бюджет и тем самым
влияют на денежный поток.
o Стоимость коммунальных услуг в текущем году оказывается значительно выше, чем в предыдущем.
o Недействительность по какой-то причине предшествующего страхового полиса, что может оказать воздействие на стоимость той страховки, которую
необходимо будет обеспечить вам.
o Реальный налог на собственность оказывается больше, чем тот, который был указан продавцом.
o Слишком высокий уровень преступности в районе.
o Нарушение противопожарных инструкций.
o Проблемы, связанные с окружающей средой.
И - вперед!
Составление бюджета является последним решающим тестом, направленным на выяснение истинной ценности данной собственности. Если вычисленный на первый год
бюджет выглядит неплохо и вы предполагаете, что вам удастся получить достаточно денег, чтобы выполнить поставленную перед собой цель, тогда - вперед,
заключайте сделку и принимайте эту собственность в свое владение. Только помните, что вам, возможно, придется немного снизить предлагаемую цену, чтобы
оставить зазор для какого-нибудь ремонта, внесения изменений, дополнительных расходов на обслуживание или любых других затрат, которые могут возникнуть в
процессе "должного прилежания". Представьте ваши цифры со всеми необходимыми пояснениями на суд продавца - и можно завершать сделку.
Прошло немало времени с момента первоначальной оценки рынка недвижимости; мы прошли через поиск собственности, ее выбор, оценку и, наконец, расчет бюджета.
Теперь уже совсем скоро вы станете гордым владельцем инвестиционной собственности. Наступает пора треволнений, вызываемых этим фактом. Теперь вам надо будет
выполнить составленный вами план модернизации собственности и добиться получения от нее максимального денежного потока. Это и станет темой нашей следующей
главы.
Дата добавления: 2015-10-28; просмотров: 54 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ | | | Вы стали владельцем собственности... Что дальше? |