Сборники отчетов

Очень важно знать все относительно недвижимости; а для этого, кроме всего прочего, важно тщательно порыться во всевозможных документах - то есть

всевозможных сборниках отчетов и т. д. На это требуется также и время, чтобы поискать информацию, на основе которой можно было бы составить ваш бюджет при

работе с данной собственностью, распределив по категориям все доходы и расходы. При этом необходимо уделить внимание следующим существенным деталям:

o данным о доходах и расходах за последние 24 месяца, которые я всегда сравниваю с предполагаемыми доходами и расходами. Это время, чтобы разобраться

с ординарным бюджетом и выделить из него все экстраординарные расходы или потери, вызванные значительными периодами спада спроса на жилье. Еще до конца

периода "должного прилежания" обсудите этот вопрос с продавцом или его брокером. Вы обязательно должны сделать это до наступления крайних сроков;

o всем соглашениям по обслуживанию. Я ищу прежде всего такие соглашения, срок действия которых должен закончиться более чем через тридцать дней. Я

проверяю, какое место занимают эти расходы в общем бюджете; где требуется обслуживание; а также каких видов обслуживания не хватает. Я оцениваю работу

нынешней компании, осуществляющей управление недвижимостью, и решаю, продолжать работу с ней или отказаться. Я проверяю все соглашения об оказании услуг в

области рекламы с точки зрения эффективности этой рекламы. Стоит потратить время на рассмотрение всех этих соглашений, поскольку вы можете в них здорово

запутаться. Любой контракт, который вам не подходит, необходимо заменить еще до того, как истечет срок, отведенный на "должное прилежание";

o текущим ведомостям относительно внесения арендной платы. Таким образом я с точностью до цента проверяю фактический доход, фактический потенциальный

доход и потенциальный будущий доход. Внимательно рассмотрите каждую квартиру с точки зрения соответствия вносимой за нее оплаты рыночной ставке оплаты

жилплощади. Тут вы можете отыскать "золотые яйца" - возможности для увеличения вашего дохода и денежного потока после того, как собственность перейдет в

ваши руки. Детально отметьте все, что узнали, в вашем плане управления собственностью и проектируемом бюджете;

o счетам за коммунальное обслуживание. На этом этапе я проверяю все, что связано с предприятиями коммунального обслуживания. Обратитесь в

соответствующие компании и попросите предоставить счета за работу за последние двенадцать месяцев. Спросите также, не собираются ли они поднимать оплату за

свои услуги в следующем году. И наконец, вставьте в ваш проектируемый бюджет полученные таким образом цифры;

o информации о наемных работниках, работавших при прежнем владельце. В случае, если я покупаю крупные объекты собственности, для обслуживания которых

имеется специальный штат наемных работников, я изучаю все, что с этим связано: что это за люди и сколько они получают; особенно если хочу, чтобы они

остались на своих местах и продолжали работать на меня лично или под руководством той компании, которая будет управлять моей новой собственностью. Принимая

на работу к себе этих служащих, рассматривайте это как наем новых работников. Убедитесь, что имеете всю информацию относительно полагающихся им отпусков.

Мы, например, еще до найма на работу людей проверяем также все их документы, чтобы выяснить, нет ли за ними банкротств, уголовщины или проблем с

наркотиками.

Для меня период "должного прилежания" - очень интересное время, независимо от того, нахожу я или нет какие-либо существенные факты, о которых не знал

прежде. Главное, я знаю, что все, что бы я ни открыл, я могу в документированном виде представить продавцу на следующем этапе переговоров. Документ,

включающий результаты "должного прилежания", - это тот указатель, по которому я могу оценить, насколько хорошо я поработал во время "Пяти шагов оценки

недвижимости". Во многих случаях те непорядки, которые я открываю в период "должного прилежания", в результате дают снижение продажной цены этой

недвижимости или, что еще лучше, позволяют вовремя отказаться от сделки.

Это информация такого рода, которая сама по себе может помочь добиться успеха при покупке любой недвижимости - как той, которую вы изучаете, так и всякой

другой. Недавно благодаря такой работе мы, например, нашли хорошую компанию, которая подряжается поддерживать в порядке зеленые насаждения. Я рассматривал

помесячный контракт этой компании с каким-то владельцем недвижимости, собственность которого мы собирались приобрести, и обратил внимание на то, что участок

вокруг дома выглядел превосходно, при том что стоимость услуг была намного ниже той, что мне приходилось оплачивать на других объектах собственности.

Фактически, цена была даже ниже той, которую я рассчитал в черновом варианте этого проекта! Одно это дало мне экономию в тысячи долларов, потому что теперь

эта компания обеспечивает своими услугами не только данный объект, но и другие принадлежащие мне объекты недвижимости.

Но я всегда бываю доволен, независимо от того, нахожу ли я скрытые сокровища - такие как эта замечательная компания по уходу за зелеными насаждениями, о

которой я раньше ничего не знал, - или всего лишь обнаруживаю скрытые упущения, которые, если бы я не заметил вовремя, могли бы негативно повлиять на

денежный поток от собственности. Я доволен, потому что получил дополнительную возможность дохода, а также потому, что любые вовремя вскрытые проблемы дают

мне в руки дополнительный рычаг при заключении сделки. Я боюсь только одного: как бы в период "должного прилежания" чего-нибудь не упустить.

Ведь как только сделка будет окончательно заключена, вы будете вынуждены взять на себя и все не выявленные вовремя проблемы. И это может вам очень дорого

стоить. Только представьте себе, что вы не проверили дренажную систему вашей недвижимости, и в результате после первого же ливня вода залила одну или

несколько квартир. Не ухмыляйтесь, именно это и случилось с одним моим другом, который живет на острове Мауи, на Гавайях. И затраты на очистку всего, что

подверглось затоплению, вместе с исправлением дренажной системы оказались очень велики. Именно поэтому, как вы сами можете понять, я всегда проявляю в

период "должного прилежания" крайнюю старательность и величайшее внимание. И вы должны поступать точно так же.

Дата добавления: 2015-10-28