Читайте также:
|
Да, случаются такие критические ситуации, когда вам необходимо призвать на помощь свою команду или хотя бы спросить мнение этих людей относительно данных,
которые вы собрали. Обычно я обращаюсь к моему бухгалтеру, советчику по налогам, специалисту по управлению собственностью, страховому агенту, подрядчикам
или комунибудь еще, кто мне нужен, чтобы должным образом произвести необходимую оценку.
Недавно мы проводили процесс "должного прилежания" относительно одного здания в городе Тусконе, в Аризоне, которое сильно нуждалось в ремонте. Я сам не мог
найти никакого способа, с помощью которого мог бы оценить затраты на предстоящий ремонт, так как недостаточно разбирался в этих вопросах. Поэтому я позвонил
своему подрядчику и попросил его произвести осмотр объекта, а также спросил его, за сколько он возьмется привести это здание в надлежащий вид. Он произвел
оценку и начерно составил для меня смету предстоящих расходов - 700 тысяч долларов, - которую мы и представили продавцу.
К сожалению, владелец этого здания в Тусконе, которым являлся банк, относился к нему с совершенным безразличием и не проявлял никакого интереса к тому,
чтобы произвести необходимый ремонт. Не заинтересовала их также и цена, сильно сокращенная из-за предстоящих затрат на ремонт, которую мы могли предложить.
Поэтому наши пути разошлись, и мы обратили свой взор на другие сделки. Отказываемся мы от сделки или нет, но информация, которую мы получаем относительно
собственности, - это всегда источник силы. Факты - вот единственная сила в области купли-продажи, других "сильных методов" ведения дел просто не существует.
И факты повернули все дело так, что я не стал покупать эту собственность по той цене, которую первоначально за нее предлагал, потому что мне стало известно,
что ремонт потребует дополнительно 700 тысяч долларов.
План относительно собственности как способ повысить ее ценность
Было бы славно, если бы разобраться с оценкой собственности было так же легко, как найти эту сумму, 700 тысяч долларов, необходимую на ремонт, и решить
вопрос таким образом: "Мистер продавец, мы хотим сократить предложенную вами цену на 700 тысяч долларов, так что принимайте наше предложение, или наши пути
расходятся". Но все далеко не так просто. В случае со зданием в Тусконе мы рассматривали эти 700 тысяч долларов как часть общей большой картины. А вся эта
картина носит название плана относительно собственности.
Вы значительно быстрее достигнете своих финансовых целей, если найдете плохо управляемую собственность и сможете организовать для нее здоровое, правильное
управление. Как вы, вероятно, уже знаете, хорошее управление способно сократить расходы и поднять доходы. А таким путем вы поднимаете ценность вашей
инвестиции. Очень хорошо найти в ходе оценки собственности и процесса "должного прилежания" какие-нибудь конкретные способы к тому, чтобы повысить денежный
поток, идущий от собственности. Следующие моменты дают пишу для размышления.
o Например, вы ходите, осматривая здание, и вот, в цокольном этаже, осмотревшись кругом, с удивлением спрашиваете: где оборудование прачечной? И
узнаете, что его вообще нет.
o Вы заходите в какую-то из квартир и видите, что из окна открывается захватывающий дух вид на горы, а позже видите в ведомости на получение ренты,
что оплата, назначенная за эту квартиру, ничем не отличается от всех других.
o Во время осмотра собственности вы наталкиваетесь на полуразвалившийся теннисный корт, который можно было бы превосходно использовать для постройки
флигеля на шесть квартир или помещения для гаражей.
o Вас осеняет мысль: а не установить ли новые красивые ворота при въезде на участок, которые значительно улучшат внешний вид собственности, вложив в
это дело 20 тысяч долларов; и тем самым повысить ценность этой собственности, а убытки возместить, добавив 10 или 15 долларов квартплаты на каждую квартиру
в месяц.
У вас есть идея. Собственность же, со своей стороны, должна показать вам, откуда можно получить деньги. Если вы почти за каждым углом не находите
возможностей для потенциального увеличения дохода, значит, вы недостаточно хорошо смотрите - или там просто не на что смотреть. Если верно именно второе, то
вам следует перенести внимание на другой объект собственности.
Активными участниками вашей деятельности, направленной на нахождение возможностей для увеличения дохода или снижение расходов, должны быть члены вашей
команды. Ведь они могут заметить то, чего не замечаете вы. Если вы думаете, что в этом бизнесе не присутствует творчество, то вы очень заблуждаетесь. Мне,
например, огромное наслаждение доставляет просто осматривать недвижимость вместе с людьми из моей команды и во всем искать благоприятные возможности.
Запомните, деньги можно сделать тогда, когда вы и люди из вашей команды способны увидеть (а затем и использовать) то, чего не видят другие люди.
На этом этапе ваша работа должна заключаться в том, чтобы при каждом удобном случае задавать вопрос: "А что, если?.." И при каждом положительном ответе на
этот вопрос вы будете видеть, как к доходу в вашем бюджете прибавляются дополнительные цифры и вырисовывается общий положительный результат. При изучении
собственности, которую вы собираетесь приобрести, есть несколько вопросов из разряда "а что, если?..", которые вы обязательно должны себе задать. К их числу
относятся следующие.
o А что, если я увеличу арендную плату?
o Увеличится ли от этого количество не сданных внаем квартир?
o Насколько быстро я смогу найти новых жильцов, если кто-то после этого от меня съедет?
o Не проверить ли мне этот подход первоначально на свободных квартирах, до того, как поднимать плату для уже имеющихся жильцов?
o Находится ли оплата за аренду отдельных квартир, которую я взимаю, на одном уровне с той, что принята, в среднем, на рынке недвижимости в моем
районе?
o А что, если я попробую привлечь новых жильцов?
o Подготовлена ли у меня для этого какая-нибудь система?
o Есть ли у меня список всей свободной жилплощади, если таковая имеется?
o Поддерживаю ли я ставку арендной платы на уровне, принятом на данный момент в моем районе, и не следует ли мне сделать какую-то определенную
уступку? Этот вопрос следует изучить, привлекая членов вашей команды и регулярно проверяя данные относительно ставок арендной платы у конкурентов.
o Стоит ли потратиться на то, чтобы дать рекламу в газету, и приведет ли это к увеличению числа кон тактов по телефону и повышению дохода от арендной
платы?
o Как, в сущности, соотносится то, что я трачу на рекламу, с размером получаемой арендной платы?
o А что, если я составлю и в будущем буду твердо придерживаться соглашений об аренде?
o Даст ли это больше прибыли благодаря различным дополнительным источникам дохода, таким как использование не занятой под жилье площади, плата за
автостоянку, воду и канализацию?
o Если я поступлю таким образом, что это будет означать с финансовой точки зрения?
o Увеличит ли это количество временно пустующих квартир?
o А что, если я введу надбавки за красивое расположение квартир, установлю новые парадные ворота или устрою детскую площадку для игр?
o Согласятся ли жильцы дополнительно платить за это?
o А что я мог бы им еще предложить, за что они согласились бы платить?
o Окупятся ли эти инвестиции в пределах двух лет?
o А что, если я вместо того, чтобы провести ремонт, заменю кое-какие элементы в строении?
o Насколько это позволит повысить арендную плату? ° А что, если я откажусь от затрат на поддержание зеленых насаждений, обслуживание или ремонт? ° Я
смогу на этом что-нибудь сэкономить?
o А что, если я попробую снизить цену за страховку, занявшись поиском более сговорчивой в этом отношении компании?
o Что я смогу на этом сэкономить?
o А что, если я заменю освещение на менее энергоемкое? п Сколько мне будет стоить эта процедура?
o Сколько денег я смогу сэкономить на этом за счет снижения платы за электроэнергию
o Окупится ли эта инвестиция?
o А что, если я попробую нанять своего собственного человека для того, чтобы проводить ежедневное обслуживание собственности?
o Насколько этот человек сможет справиться с задачами, связанными с ремонтом?
o Как часто мне придется при этом платить за услуги со стороны?
o Что лично я могу сделать, чтобы сэкономить деньги? Посмотрите на такие пункты, как управление собственностью, поддержание в порядке участка и
зеленых насаждений, бухгалтерский учет, окраска внутренних помещений и их очистка после того, как оттуда съехали очередные жильцы и перед въездом новых.
o Действительно ли я настолько хорошо знаю свою собственность, что если вдруг обнаружится какой-либо непредвиденный расход, я смогу исследовать это,
разобраться и исправить положение?
Как вы можете заметить, есть множество способов увеличить доходы и уменьшить расходы. Для этого нужно просто внимательно изучать собственность и стараться
найти благоприятные возможности, а также знать, чего хотят жильцы, и творчески подходить к вопросу об удовлетворении их нужд.
Дата добавления: 2015-10-28; просмотров: 47 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| Сборники отчетов | | | Пример из реальной жизни |