А что можно сказать о том времени, когда жилплощадь остается незанятой, и об использовании других дополнительных источников дохода?

В приведенном выше примере мы проверяли потенциальный фактический доход с собственности. Вспомним, что речь в данном случае идет о доходе, который можно

было бы получить с собственности при 100-процентной аренде всей жилплощади и текущей ставке арендной платы. Но, конечно же, вероятность того, что вся

жилплощадь будет сдана на все дни каждый год - и так до бесконечности, - ничтожно мала. Так что мы должны принимать в расчет периоды, когда та или иная

жилплощадь остается незанятой, а также время, уходящее на смену жильцов, когда они въезжают в квартиры или съезжают с них. В такие периоды времени мы должны

обращать внимание на другие дополнительные источники дохода, такие как использование прачечных, стоянки для автомобилей и пр.

Типичные брошюры, посвященные недвижимости, включают эти доходы наравне с другими. Но не удивляйтесь - опыт показывает, что и эта цифры в большинстве

случаев являются столь же неточными, как и все другие. Периоды, когда жилплощадь остается незанятой, как правило, преуменьшают, а побочный доход - чрезмерно

раздувают. Ключевым вопросом в данном случае является способность рассчитать данные факторы на будущее. Конечно, хорошо знать, где вы находитесь сейчас, но

в реальности важнее знать, как пойдут дела в ближайшем будущем. Именно поэтому в автомобиле установлено такое большое лобовое стекло и такое маленькое

зеркальце заднего обзора.

Здравый смысл говорит, что если та или иная квартира не снята, то она не приносит дохода, а это, в свою очередь, уменьшает ваш денежный поток. Поэтому даже

если в официальной брошюре и указан средний уровень единиц жилплощади, не нашедших съемщиков, обязательно проверьте этот показатель с помощью менеджера по

работе с недвижимостью из своей команды. Этот человек сможет сообщить вам, как соотносится указанная в брошюре норма свободной жилплощади с той, которая

является средней по данному рынку недвижимости, - выше она или ниже (а она в первую очередь зависит от спроса и предложения на данном рынке). Эту информацию

вы также сможете найти, просматривая ежемесячные ведомости относительно выплаты арендной платы и обращая внимание на имеющиеся в них даты смены жильцов.

Раздел дохода в официальных материалах продавца включает предоставляемые им данные относительно дохода и данные о норме занятости жилплощади. Он показывает

доход от арендной платы минус те доходы, которые не получены из-за OTQTCTBM ЖИЛЬЦОВ на той или иной жилплощади, плюс другие доходы, которые позволяет

получать данная недвижимость. Типичная таблица такого рода приводится немного ниже и включает данные, взятые из того же объекта недвижимости в городе

Финиксе, что и прежде. В этом, взятом из реальности, примере продавец или брокер заявляет о получении полного дохода с данной собственности за год в размере

45 120 долларов (при норме незанятой жилплощади в 7% и дополнительном доходе в размере 480 долларов). Все это выглядит очень неплохо. Но обратите внимание

на данные о ренте. Они основаны на раздутых цифрах жилплощади, с которой идет рента, приведенных в Таблице данных о жилплощади и взимаемой арендной плате.

Вы ведь помните - около каждой из этих цифр стояло по звездочке, а под этим подразумевалось, что на самом деле эти цифры совсем другие. И это портит нам все

впечатление.

Доход в долларах

Официальные данные продавца

Общий доход по рентам 48 000

Минус незанятые жилплощади 7% (3 360)

Чистый доход по рентам 44 640

Плюс дополнительный доход 480

Полный доход 45 120

Посмотрите ниже на то, что случится с нашим полным доходом, если мы вставим в данную таблицу реальные доходы от арендной платы (правая колонка). Необходимо

иметь в виду, что арендная плата в данном случае является единственным пунктом, который мы поменяли в ходе нашего анализа. Но полный доход при этом

понизился на 5669 долларов (45 120 долларов - 39 451 доллар). Немалые деньги, особенно если вы уже рассчитывали потратить их на что-то необходимое. Такое

несоответствие расчета и реальности может очень обескуражить - особенно если вы до покупки об этом даже не догадывались.

Официальные данные продавца Реальные данные за прошедший год Данные по расчетам

нашей компании

Общий доход по рентам 48 000 41 904

Минус незанятые жилплощади 7% (3 360) (2 933)

Чистый доход по рентам 44 640 38 971

Плюс дополнительный доход 480 480

Полный доход 45 120 41 800 39 451

Посмотрите ниже на то, что случится с нашим полным доходом, если мы вставим в данную таблицу реальные доходы от арендной платы (правая колонка). Необходимо

иметь в виду, что арендная плата в данном случае является единственным пунктом, который мы поменяли в ходе нашего анализа. Но полный доход при этом

понизился на 5669 долларов (45 120 долларов - 39 451 доллар). Немалые деньги, особенно если вы уже рассчитывали потратить их на что-то необходимое. Такое

несоответствие расчета и реальности может очень обескуражить - особенно если вы до покупки об этом даже не догадывались.

Теперь давайте посмотрим на три цифры, характеризующие полный доход: продавец дает нам официальную цифру 45 120 долларов; реальная цифра дохода за

предшествующий год составляет 41 800 долларов и цифра дохода по расчетам нашей компании равна 39451 доллар. Для начала давайте сравним официальную цифру

продавца с цифрой фактического дохода. О чем это может говорить? Что заявленный продавцом доход на 3320 долларов больше, чем реальный доход за

предшествующий год (45 120 долларов -41 800 долларов). То есть продавец, ровным счетом ничего не зная о ваших способностях как менеджера, считает, что вы

сможете значительно улучшить управление по сравнению с предыдущим годом. Это уже даже не лесть. Скорее это должно расцениваться как прямой обман.

Я уверен, вы уже догадались, что я формулирую свое предложение, игнорируя первые две цифры дохода, и использую только третью цифру, мою собственную, которая

выведена с учетом реального дохода от арендной платы. Самое хорошее в этой стратегии то, что данные цифры легко отстаивать в процессе переговоров, потому

что они отражают реальное состояние дел.

Все описанное выше показывает, как легко можно проверить размер дохода и как легко отследить противоречия в предоставляемых цифрах. Как я уже упоминал,

размер дохода часто преувеличивают, поэтому нисколько не удивляйтесь, если разница между предоставленными продавцом данными и тем, что вы вычислили сами,

будет выра- > жена в тысячах долларов. Это обычное дело.

Прежде чем закончить наш разговор о доходах, давайте рассмотрим будущий потенциальный доход. Вспомните, что будущий потенциальный доход есть не что иное,

как полный доход от собственности, который может быть получен при условии сохранения нынешнего уровня арендной платы, 100-процентного использования всей

жилплощади и получению всех возможных дополнительных доходов. В ходе проверки доходов вы сможете убедиться, что реальные размеры арендной платы значительно

ниже рыночного показателя этой платы. Этот последний показатель может служить для вас этакой "верхней планкой", поэтому держите его в поле зрения. Это тот

верхний предел, о котором. мечтают все инвесторы, работающие с недвижимостью. Теперь же, когда мы завершили проверку доходов, самое время сосредоточить

внимание на расходах.

Дата добавления: 2015-10-28