Это факт, что население тянется за рабочими местами.

Высказывание о том, что жители приходят туда, где есть рабочие места, абсолютно верно. Это подтверждает поток приезжих, устремившийся в Хьюстон в Техасе в

конце 1970-х и начале 1980-х и в Финикс в Аризоне за последние двадцать лет или около того. Создайте рабочие места - и люди придут вслед за ними.

Высокая занятость может быть очень выгодной с точки зрения инвестирования в недвижимость для получения ренты, но сначала необходимо убедиться, что вы

разобрались во всей картине в целом. Даже городах большим количеством рабочих мест все равно могут оказаться слишком перенасыщенными жилыми зданиями, и,

таким образом, тонкий баланс спроса и предложения окажется нарушенным в сторону предложения. В городе Скоттсдэйл, из-за его местоположения, предложение

жилых зданий было весьма ограниченным. Это способствовало тому, что вакантных рабочих мест было много, а плата за жилье - высокой. В противоположность этому

Фонтейн-Хиллз, не испытывавший трудностей в территориальном росте, давал возможность для строительства избыточного количества жилых домов, и поэтому

свободных рабочих мест здесь было значительно меньше, а цены на жилье были существенно ниже. Фонтейн-Хиллз мог быть вполне благополучным с точки зрения

получения арендной платы городом, даже не имея большого количества рабочих мест, и именно так дело и обстояло прежде, до того, как в середине 1990-х годов

не начался бум строительства жилья. В конечном итоге, город, испытывающий огромный наплыв посетителей каждую зиму и проживающих здесь только часть времени,

может рассматриваться как неплохой рынок для недвижимости под жилье.

Стоит рассмотреть также и вопрос о стабильности рабочих мест. Когда вы оцениваете рынок недвижимости и его подразделения с точки зрения наличия рабочих

мест, обратите внимание на то, насколько они устойчивы. Есть ли здесь обладающие хорошей репутацией компании? Будет ли постоянно сохраняться возрастающий

спрос на изделия или услуги этих фирм? Относятся ли они к разнообразным отраслям хозяйства? Все это может указать на стабильность рабочих мест. Давайте

посмотрим с этой точки зрения на город Хьюстон в 1980-е годы. Бизнес недвижимости под жилье пережил здесь сначала бум, а потом, когда нефтяная

промышленность потерпела крах, она потащилаза собой вниз банки, отели, компании, специализирующиеся на строительстве жилья, и огромное количество других

фирм. По всему городу стояли пустые квартиры, и для того чтобы привлечь квартиросъемщиков, владельцы домов и менеджеры предлагали просто смешные пакеты

дополнительных льгот, включая такие, как право не платить за жилье на протяжении первых шести месяцев, бесплатное подключение телевидения и бесплатную

охрану. Существенное снижение занятости может оказать большое влияние на всю экономическую ситуацию в данном районе.

НАСЕЛЕНИЕ

Если среди множества факторов вам захочется выбрать один, важнейший, то - пожалуйста, его можно сформулировать так: вся недвижимость, предназначенная под

ренту, существует только потому, что есть люди, которые в ней живут! Как мы уже установили, вы нуждаетесь в качестве базы в устойчивом и растущем числе

рабочих мест, но из этого также следует, что необходимо, чтобы в данном районе проживало много людей. Ведь все эти люди являются вашими потенциальными

клиентами. Возможно, это трудно понять начинающему инвестору, рассчитывающему сделать "большое дело" на покупке коттеджа на одну семью, который стоит в

самой отдаленной части города, среди полного бездорожья. Но дело обстоит именно так. Хотя этот коттедж может быть чудесным и внешне сделка покажется очень

выгодной, на деле все будет бессмысленным, если поблизости не окажется ни одного человека, который согласится его арендовать. Из этой книги вы узнаете, что,

когда рынок определен, ключ к успеху будет находиться непосредственно в самой собственности, а ее оценка представляет собой важнейшую операцию, которую и

надо произвести в отношении этой собственности, - с точки зрения того, как она работает сейчас и как будет работать в будущем. Под этой оценкой я

подразумеваю следующее определение: какой доход может принести данная собственность, каковы расходы на нее и каково соотношение этих двух величин. Все это

зависит от состояния рынка съемщиков.

Конечно, люди перемещаются туда, где есть рабочие места. Но они также переезжают и туда, где им больше нравится жить соответственно их личным пристрастиям и

интересам. Поэтому каждый рынок недвижимости имеет "свое лицо". Это довольно неопределенная концепция, и мне кажется, что проще воспользоваться примерами,

чем пытаться описать этот фактор на словах. Если вы когда-нибудь бывали на Венис-Бич в Калифорнии, то знаете, что это часть рынка недвижимости

Лос-Анджелеса, которая имеет свое особое лицо и своих характерных обитателей. Прежде всего, это городок, расположенный на калифорнийских пляжах, при одном

упоминании которого в воображении сразу же возникают все те развлечения и свободный образ жизни, которые на протяжении десятилетий рекламировали через

коммерческие радиопередачи, кино и песни Калифорнийское управление туризмом, Голливуд и группа "Бич-бойз". Во-вторых, это такое подразделение рынка

недвижимости, которое даже среди других курортных пляжных районов имеет свою особую репутацию молодежного района с предельно "современным" образом жизни.

Купите недвижимость на Венис-Бич, и этим все будет сказано. Стиль жизни и "лицо" Венис-Бич постоянно притягивают множество людей вполне определенного

склада. В качестве противоположного примера можно привести пример с Добсон-Ранч, одним из районов города Финикса. Это очень хорошо обустроенный жилой район,

но у него нет своего "лица", которое могло бы привлечь людей какой-то определенной категории. Без всякого сомнения, это очень хорошее место для проживания,

особенно для людей семейных, с детьми, но оно не вызывает в воображении никакого конкретного образа, который мог бы привлечь обитателей из других мест. Я

более чем уверен, что никто из читателей этой книги никогда о нем даже не слыхал.

Другие районы, которые сразу же приходят на ум, когда я думаю об их "особом лице" и образе жизни, это Ки-Уэст в штате Флорида и Коронадо-Айленд в

Калифорнии. И тот и другой являются знаменитыми фешенебельными курортами. Еще один пример - это Вистлер в Британской Колумбии. Это название неразрывно

связано с горнолыжным спортом и фантастическими высокогорными пейзажами. Гиг-Харбор в штате Вашингтон является меккой для любителей парусного спорта. Аспин

в Колорадо - место, где катаются на лыжах, и благодаря этому оно пользуется широкой известностью. И, наконец, Скоттсдэйл в штате Аризона известен ярким

солнцем, лужайками для гольфа, лечебными водами и хорошими магазинами. Все это известные места, имеющие свое характерное "лицо", но практически в каждой

местности есть свои районы с подобными же характеристиками, хотя и не столь известные в масштабах всей страны, но привлекающие особым укладом жизни людей из

своего региона.

Возьмите, к примеру, районы, пользующиеся известностью в масштабе штата Аризона: Личфилд-Парк, который однажды прославился благодаря своей военно-воздушной

базе Люк и множеству ферм; агломерация города Финикса, сейчас известная как стремительно растущий и развивающийся центр; спортивный комплекс в окрестностях

Глен-дэйла и торговые точки на каждом углу. Мил-авеню, часть города Темпл в Аризоне, хорошо известна как молодежный, веселый, артистический центр, связанный

с расположенными здесь колледжами. Я надеюсь, что приведенные примеры позволили вам понять, что такое "лицо" и стиль жизни того или другого жилого района.

Дата добавления: 2015-10-28