Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении……

Данный подход базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналога. Затраты на воспроизводство объекта оценки – это затраты необходимые для создания точной копии объекта оценки, с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затраты на замещение объекта оценки – это затраты необходимые для создания аналогичного объекта, с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. При применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Итоговая стоимость недвижимости:

- итоговая стоимость объекта недвижимости;

- стоимость земельного участка с учетом наиболее эффективного использования;

- стоимость замещения или восстановительная стоимость;

- накопленный износ.

Этапы определения стоимости с использованием затратного подхода:

1. Определение стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости. Литература: «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельного участка», утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002г. №568-р; «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости право аренды земельных участков» утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003г. №1102; «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов УР на 01.01.2007г.» постановление правительства УР от 24.11.2008г. №275; Приказ правительства УР от 29.06.2007г. №п/0152 «Об утверждении технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке»; «Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» от 15.02.2007 №39 приказ правительства.

2. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения. 1) Для нового строительства стоимость строительства формируют: на основе разработанной или разрабатываемой проектно – сметной документации; по сборникам ОСН для ранее построенных объектов. 2) Восстановительная стоимость (стоимость замещения) для ранее построенных объектов определяется путем применения коэффициентов переоценки объектов или индексов измерения стоимости по отдельным работам. При определении восстановительной стоимости учитывают предпринимательский доход или прибыль инвестора – это сумма, которую планирует получить инвестор сверх своих затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам.

3. Оценка износа и устаревания. Определяется только для объектов, построенных ранее. Виды износа:

1) физический износ – потеря стоимости, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением и другими физическими факторами. ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий.

- физический износ объекта оценки в %;

- физический износ конструкции, элемента или системы % (устанавливается экспертным путем);

- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости (определяется по таблицам пропорционально стоимости конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости);

n – число отдельных конструкций, элементов или частей зданий.

2) Функциональный износ (устаревание) – несоответствие архитектурных, объемно – планировочных, конструктивных решений современным стандартам.

3) Технологический износ – одна из форм функционального износа, это потеря стоимости, вызванная изменениями технологии, в результате чего в результате чего, объект становится менее продуктивным и более дорогим в эксплуатации.

4) Экономический (внешний) износ – потеря стоимости объекта, вызванная внешними факторами, например, понизившейся спрос, возросшая конкуренция и так далее. .

4. Определяется остаточная стоимости объекта оценки: .

5. Определение полной итоговой стоимости: .

Дата добавления: 2015-09-01