Сравнительный подход

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки, признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО №1). Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

1. Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки, и каждого объекта аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком (либо должен быть обоснован отказ от использования других единиц сравнения).

2. Скорректировать значения единицы сравнения для объектов аналогов по каждому элементу сравнения, в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен внести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснения того, при каких условиях значение введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должна меняться от одного объекта аналога к другому.

3. Согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов аналогов.

В рамках сравнительного подхода можно выделить следующие основные методы:

- Метод сравнения продаж

- Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

- Общий коэффициент капитализации (ОКК)

Метод сравнения продаж. Этапы:

1. Выбор объектов недвижимости – аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3 – 5 сопоставимых продаж. На этом этапе необходимо изучить состояние и развитие рынка недвижимости в конкретном сегменте, то есть в конкретном секторе рынка, имеющем сходные объекты и субъекты. Критерии сходности объекта: по назначению использования; по качеству; передаваемые права; местоположение; физические характеристики. Критерии сходности субъекта: платежеспособность; возможность финансирования; инвестиционная мотивация. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости и сделки с ним должны осуществляться на типичных для данного сегмента условиях. Например, нужно отслеживать срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционная мотивация, степень износа здания. Основные критерии выбора сопоставимых объектов: условия финансирования; права собственности; условия сделки; условия продажи; время продажи; местоположение; физические характеристики.

2. Собранная информация по каждому объекту аналогу, сравнивается с оцениваемым объектом.

3. На выделенные различия ценообразующих характеристиках, сравниваемых объектов, вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов аналогов и вводится итоговая величина рыночной стоимости.

Поправками называют корректировки, вводимые в цену продажи объекта аналога, при приведении его ценообразующих характеристик, к характеристикам оцениваемого объекта. При сопоставлении объекта недвижимости необходимо выбрать единицу сравнения и основные показатели сравнения, существенно влияющие на стоимость объекта оценки. Основное правило при пользовании поправками – корректируется цена продажи, сравниваемого объекта недвижимого имущества для моделирования стоимости оцениваемого объекта, оцениваемый объект никогда не подвергается корректировке. В оценочной деятельности используются следующие поправки: процентные и стоимостные. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент Ц=(Ц_ед*К_ед)*П=(Ц_ед*П)*К_ед

(Ц_ед*К_ед) – цена продажи объекта аналога до учета поправки

П – величина процентной поправки

Стоимостные поправки:

1. Относительные – изменяют цену лишь одной единицы сравнения. Ц=(Ц_ед*К_ед)+(П_ед*К_ед)=(Ц_ед+П_ед)*К_ед

2. Абсолютные поправки – относятся к цене продажи объекта аналога в целом, изменяя цену всего объекта на определенную величину. Ее величина не зависит от количества единиц сравнения. Ц=(Ц_ед*К_ед)+П_ад

Методы расчета поправок:

1. Методы, основанные на анализе парных продаж

2. Экспертные методы

3. Статистические методы

Метод парных продаж позволяет рассчитать поправку на одну характеристику, по которой отличаются парные объекты и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи, сопоставимого с объектом оценки объекта аналога.

Пример. Необходимо определить цену сделки купли – продажи объекта офисного помещения.

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Продажа 1	Продажа 2	Продажа 3
Местоположение	Окраина	Окраина	Центр	Центр
Состояние помещений	Хорошее	Не плохое	Хорошее	Не плохое
Цена	?

1. Корректировка на местоположение. Выбирается пара сравниваемых продаж 1 и 3, которая отличается лишь по одному элементу сравнения. Величина корректировки составит 600-800 = -200

2. Состояние помещения. Выбирается пара сравниваемых продаж 2 и 3. Величина корректировки составит 960-800 = 160

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Продажа 1	Продажа 2	Продажа 3
Цена уе/м^2
Местоположение	Окраина	Окраина	Центр	Центр
Корректировка на местоположение			-200	-200
Состояние помещений	Хорошее	Не плохое	Хорошее	Не плохое
Корректировка на состояние помещения
Итоговая корректировка			-200	-40
Скорректированные цены продаж

Вывод: стоимость 1 м2 оцениваемого офисного помещения составляет 760 уе/м2.

Последовательность корректировки: сначала вносят процентные поправки, затем денежные, для процентных поправок есть какая – то последовательность: базовая цена, 2) право собственности, 3) условия финансирования, 4) условия рынка, 5) местоположение объекта, 6) физическая характеристика, 7) степень износа, 8) состояние окружающей среды, 9) экономические характеристики, 10) иные факторы.

Экспертные методы основаны на субъективном мнении эксперта оценщика, о том на сколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Используется, когда невозможно достаточно точно рассчитать денежные поправки, но известна рыночная информация о процентных различиях.

Пример. Стоимость объекта оценки – х, цена продажи сопоставимого аналога = 1, тогда:

1. Если объект лучше аналога на 17%, тогда цена аналога должна увеличиться на 17%: Х=1+17%*1=1,17;

2. Если оцениваемый объект хуже на 17%, то цена аналога уменьшиться на 17%: х=1-17%*1=0,83;

3. Если аналог лучше оцениваемого объекта на 17%, цена аналога должна уменьшиться: 1=х+17%*х, Х=1/(1+0,17)=0,85

1. Если аналог хуже оцениваемого объекта на 17%, то цена аналога должна вырасти: 1=х-17%*х,

Статистические методы используются при наличии большой базы данных у оценщика. Основан на формализации зависимости между изменением цены объекта при изменении какой – либо его характеристики.

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатор валового дохода).

ВРМ – это отношение цены продажи объекта недвижимости, к потенциальному валовому доходу (ПВД) или к действительному валовому доходу (ДВД).

;

- цена продажи объекта аналога;

- потенциальный валовый доход.

Метод осуществляется в 3 этапа:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2. Определяется отношение цены продажи к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта путем умножения рыночного рентного дохода от использования оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор. .

Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД 150000 у.е. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах:

Аналог	Цена продажи, у.е.	ПВД, у.е.	ВРМ
А
В			5,43
С			4,81

Вывод: ВРМ не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как за основу расчета ВРМ взяты арендные платежи и цены продажи, в которых учтены эти различия. Метод ВРМ достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

- Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости.

- В полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала, между объектом оценки и его сопоставимым аналогом.

- Не учитывает разницу в чистых операционных доходах, сравниваемых объектов.

Метод общего коэффициента капитализации (ОКК).

Этапы расчета:

1. Подбор сопоставимых продаж в данном сегменте рынка недвижимости.

2. Определение общего усредненного коэффициента капитализации . ЧОД - чистый операционный доход сопоставимого аналога, Ц – цена продажи объекта аналога, m – количество отобранных объектов аналогов.

3. Определение вероятной цены продажи объекта оценки .

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с прогнозируемым чистым операционным доходом в размере 50000 у.е.

Аналог	ЧОД, у.е.	Цена продажи, у.е.	ОКК
А			- слишком маленький ЧОД
В			0,08
С	35000 (за предыдущий год)		- доход за предыдущий год

Вывод: использование дынного метода позволяет исключить недостатки, присущие методу валового рентного мультипликатора, так как в данном методе отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта. Оба метода очень зависят от качества и достоверности рыночной информации.

Поправка на потери при сборе платежей определяется на основе ретроспективной информации по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу. . ; - потери арендной платы; - потери недоиспользования; - потенциальный валовый доход. Прочие доходы - это доходы, которые можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости в целях обслуживания и не включаемые в арендную плату, например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, иного имущества.

1) Определяются операционные расходы – расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости. Операционные расходы делятся: на условно постоянные, условно переменные и расходы на замещение или резервы. Условно постоянные расходы – это расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационный загруженности объекта и уровня предоставленных услуг, например, налог на имущество, платежи по страхованию имущества, фиксированная зарплата обслуживающего персонала и начисления на нее. Условно постоянные расходы – это расходы, размер которых зависит от уровня предоставляемых услуг, например, коммунальные платежи. Расходы, не учитываемые при оценке: амортизация и проценты по кредиту. Расходы на замещение – это расходы на замену быстроизнашивающихся улучшений.

2) Определяется прогнозируемый чистый операционный доход, .

3) Рассчитывается ставка капитализации . Существуют разные методы ее определения: метод кумулятивного построения – ставка капитализации при этом методе вычисляется как сумма элементов 1) ставка дохода на инвестиции + норма возврата капитала. Ставка дохода на инвестиции = Без рисковая ставка доходности – это ставка процента высоколиквидные активы – это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности, вложения денежных средств организации без какого бы то ни было риска и невозврата. Премия за риск учитывает возможность случайной потери, потребительской стоимости объекта, может быть принята равной отчислениям в страховые компании. Премия за низкую ликвидность, учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, может быть принята в размере инфляции. Другие премии. Норма возврата капитала – погашение суммы первоначальных вложений. 2) Метод прямой капитализации .

4) Определяем стоимость объекта по формуле .

Метод дисконтирования денежных потоков.

При этом методе доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет, и учитывается выручка от перепродажи объекта в конце прогнозируемого периода. Данный метод используется, когда доходы не стабильны и меняются от периода к периоду.

Этапы метода:

1. Определяем продолжительность прогнозируемого периода.

2. Составляется прогноз потоков будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

3. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии).

4. Определяется ставка дисконтирования = без рисковая ставка + премия за риск не ликвидности + премии за дополнительные риски. . - ставка дисконтирования денежного потока; t – период.

5. Будущая стоимость доходов в период владения и прогнозируемая стоимость реверсии привидится к текущей стоимости. С = текущая стоимость периодического поток доходов + текущая стоимость реверсии ; .

Дата добавления: 2015-09-01