Иных жилищных споров

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Из системного толкования приведенных выше норм права следует, что за гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

Между тем суды не всегда правильно применяют вышеназванные нормы права, что является основанием для отмены решения суда.

Так, решением Новоузенского районного суда Саратовской области от 17 декабря 2013 года удовлетворены исковые требования М.Л.Э. к администрации муниципального образования г. Новоузенск Саратовской области, администрации Новоузенского муниципального района Саратовской области о возложении обязанности проведения капитального ремонта жилого помещения. На ответчиков возложена обязанность произвести капитальный ремонт квартиры истца.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости проведения в жилом помещении, переданном в собственность М.Л.Э. по договору приватизации, капитального ремонта бывшими наймодателями.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 12 марта 2014 года решение в части понуждения администрации муниципального образования г. Новоузенск Саратовской области произвести капитальный ремонт жилого помещения отменено. В данной части принято новое решение, которым М.Л.Э. в удовлетворении указанных требований отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Отменяя решение суда, судебная коллегия указала на то, что 27 декабря 2012 года между администрацией муниципального образования г. Новоузенск и администрацией Новоузенского муниципального района подписано соглашение о передаче от поселения муниципальному району полномочий по содержанию муниципального жилищного фонда, по владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности. Таким образом, лицом, ответственным за обслуживание жилищного фонда, принадлежащего администрации муниципального образования г. Новоузенск, является администрация Новоузенского муниципального района Саратовской области как наймодатель жилых помещений муниципального жилищного фонда, и на которую в соответствии с положениями ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» должна быть возложена обязанность по проведению ремонта в квартире, переданной в собственность М.Л.Э. по договору приватизации.

Из содержания п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.

По смыслу п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, во взаимосвязи с подп. «д» п. 2 и п. 5 Правил в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).

Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 15 ст. 14 Федерального закона от 27 июля 2010 года № 190-ФЗ «О теплоснабжении» запрещается переход на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяется правилами подключения к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством РФ, при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения к системам теплоснабжения многоквартирных домов, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения.

Согласно п. 44 Правил подключения к системам теплоснабжения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16 апреля 2012 года № 307, перечень индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, которые запрещается использовать для отопления жилых помещений в многоквартирных домах при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения к системам теплоснабжения, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения, входят источники тепловой энергии, работающие на природном газе, не отвечающие следующим требованиям: наличие закрытой (герметичной) камеры сгорания; наличие автоматики безопасности, обеспечивающей прекращение подачи топлива при прекращении подачи электрической энергии, при неисправности цепей защиты, при погасании пламени горелки, при падении давления теплоносителя ниже предельно допустимого значения, при достижении предельно допустимой температуры теплоносителя, а также при нарушении дымоудаления; температура теплоносителя - до 95 градусов Цельсия; давление теплоносителя - до 1 МПа.

Пунктом 7.3.7 строительных норм и правил «Здания жилые многоквартирные» (СНиП 31-01-2003), принятых и введенных в действие с 01 октября 2003 года постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 23 июня 2003 года № 109, также установлено, что в квартирах и встроенных помещениях общественного значения многоквартирных жилых домов, кроме помещений детских и лечебных учреждений, допускается установка индивидуальных систем теплоснабжения с теплогенераторами на природном газе с закрытыми камерами сгорания.

В силу ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.

В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, предусмотренным пп. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (в ред. Федерального закона от 27 сентября 2009 года № 228-ФЗ).

Положениями п. 11 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что в случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией.

Решением Фрунзенского районного суда города Саратова от 27 декабря 2013 года удовлетворены исковые требования П.Н.С., П.Н.С., П.Л.С. к ООО, ТСЖ-2, ТСЖ, К.А.К. о понуждении к демонтажу самоуправно установленного автономного отопления в жилых помещениях, обеспечении условий для подключения дома к центральному отоплению; понуждении восстановить систему центрального отопления жилого дома, в том числе жилых помещений истцов, восстановить теплоснабжение помещений жилого дома и обеспечить подачу тепла в помещения дома; восстановлении системы центрального отопления жилых помещений; восстановлении теплоснабжения и обеспечения подачи тепла в жилые помещения.

На К.А.К. возложена обязанность по демонтажу автономного отопления, установленного в жилых помещениях, принадлежащих ей на праве собственности, и обеспечению условий для подключения всех помещений дома к центральному отоплению. На ООО, ТСЖ-2, ТСЖ солидарно возложена обязанность восстановить систему центрального отопления жилого дома, восстановить теплоснабжение данного жилого дома и обеспечить подачу тепла в дом.

Принимая указанное решение, суд первой инстанции указал, что переустройство нового вида отопления связано с демонтажем и изменением внутридомовой системы теплоснабжения многоквартирного жилого дома, то есть требует согласия всех его жильцов на основании ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, в связи с чем автономное отопление в жилых помещениях, принадлежащих К.А.К., нельзя признать установленным на законных основаниях.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 01 апреля 2014 года решение суда отменено, принято новое решение, которым на ООО возложена обязанность восстановить теплоснабжение и обеспечить подачу тепла в жилое помещение, принадлежащее П.Н.С. на праве собственности, и в жилое помещение, принадлежащее П.Л.С. на основании договора социального найма. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебная коллегия указала на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований, предъявленных к К.А.К., поскольку решение о возможности установки автономной системы отопления в помещениях, принадлежащих К.А.К., о реконструкции системы отопления, водоснабжения, водоотведении принято на внеочередном общем собрании собственников многоквартирного дома в соответствии со ст.ст. 44, 46 ЖК РФ с кворумом не менее 2/3 голосов. Решение общего собрания в судебном порядке не оспорено. К.А.К. в установленном законом порядке согласовала проект перепланировки, получила согласование с ОАО на замену газовой печи на котел с закрытой камерой сгорания с подписанием соответствующего акта приемки.

Отменяя решение суда, судебная коллегия исходила также из того, что спорные правоотношения возникли в период управления домом ООО, которое в силу договора от «дата» обязано было восстановить теплоснабжение и обеспечить подачу тепла в жилые помещения истцов.

Из положений ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ следует, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, данными в п. 37 постановления № 6/8 от 01 июля 1996 года, невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования, который может точно не соответствовать долям в праве общей долевой собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного проживания.

Указанные нормы права не всегда соблюдаются судами при разрешении дел об определении порядка пользования жилыми помещениями.

Так, решением Заводского районного суда города Саратова от 19 февраля 2013 года отказано в удовлетворении исковых требований Ш.С.А. к П.В.Б. об определении порядка пользования жилым помещением.

Отказывая Ш.С.А. в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что порядок пользования жилым помещением между сторонами фактически не сложился, размер жилой комнаты в спорной квартире, которую просит выделить истец, не соответствует его доле в праве общей долевой собственности на квартиру (превышает на 1,5 кв.м), что приводит к нарушению прав ответчика.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 03 июля 2013 года решение суда отменено ввиду нарушения норм материального права, принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены.

Отменяя решение, судебная коллегия исходила из того, что между Ш.С.А. и П.В.Б. порядок пользования квартирой не сложился и истец, нуждающийся в жилом помещении, лишен возможности пользоваться им. Превышение размера комнаты на 1,5 кв.м не является нарушением прав ответчика, так как указанное превышение доли является незначительным. Участники долевой собственности имеют право требовать от другого участника долевой собственности компенсацию за пользование имуществом, переданным ему в размере, превышающем его долю.

Дата добавления: 2015-09-05