Сравнительный подход.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стои-мости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.

Рыночный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и другое стандартное серийное оборудование. Метод основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих ценность единицы оборудования в ее текущем состоянии.

Цены на аналоги очищают от случайных искажений и несоответствий нормальным условиям продажи внесением так называемых коммерческих корректировок. После проведённой подготовки ценовую информацию тем или иным методом обрабатывают, получая, в конечном счёте, искомую стоимость объекта.

Важный вопрос при применении сравнительного подхода – правильный выбор объекта сравнения (аналога). Основное правило заключается в том, что объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, значениям главных ценообразующих параметров.Для проведения оценки требуется информация, как о ценах, так и о технических характеристиках выбранных объектов сравнения.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

-принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

-принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 2
Цена за 1 кв.м
Местоположение	Варавино-Фактория	Соломбальский р-н	Соломбальский р-н	Соломбальский р-н
Поправка				0,96
Скорректированная цена
Состояние	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Поправка
Скорректированная цена
Парковка	нет	нет	нет	есть
Поправка				0,99
Скорректированная цена				29842,56
Материал стен	Кирпичные	шлакобетонные	деревянные	деревянные
Поправка			0,72	0,72
Скорректированная цена				21486,64
Условия продажи	рыночные
Правовой статус	собственность
Условия финансирования	рыночные

С_оо=(30100+30168+21486,64)/3=27252

Согласование результатов при оценке недвижимости.

В процессе оценки используют 3 подхода к определению одной и той же стоимости, которые приводят к разным результатам. Необходимо их согласования для получения итогов величины стоимости. Все подходы должны давать значимые результаты.

Результирующую стоимость определения определяют по следующей формуле:С=С_ЗП*К₁+С_ДП*К₂+С_СП*К₃

К₁+К₂+К₃=1

Критерии сравнения:

1)Достоверность, адекватность и достаточность информации на основе которой проведен анализ.

2)Способность отразить действительность намерения типичного покупателя(продавца, арендатора, арендодателя)

3)Действительность подхода в отношении конъюнктуры и динамики рынка финансирования и инвестиции(включая риски)

4)Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов специфичных для объекта.

Заключение:

В данной курсовой работе я рассмотрела 3 метода оценки.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения объектом недвижимости.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стои-мости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

Список литературы и источников информации использованные при оценке:

НОРМАТИВНЫЕ ИСТОЧНИКИ:

-Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)

-Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)

-Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)

-Сборник № 28 укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

-ВСН 53-86(р) Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий.

-Федеральный закон № 135 – ФЗ от 22.07.2006 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

-Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568 –р (в ред. Распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 года. № 2314 – р.)

ЭЛЕКТРОННЫЕ РЕСУРСЫ:

http://smao.ru/files/news/2010/04/Zastroenniy-ZU.pdf

http://www.all-sro.ru/types_of_sro/self_regulation_appraisers

http://29.ru/

http://www.rk-region.ru/

Дата добавления: 2015-08-20