Затратный подход. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учётом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом аналогичной полезности.

В рамках затратного подхода определяется стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичному объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учётом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта оценки, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки.

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости объекта оценки следующие:

- определение стоимости земельного участка

-определение стоимости воспроизводства или замещения объекта оценки

-определение величины предпринимательской прибыли

-определение всех видов накопленного износа для оцениваемого здания

-определение рыночной стоимости объекта недвижимости

С=С_З.У.+ПВС+ПП-∑И

Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
S, м^2
Стоимость, 1м^2, тыс. руб.		16.7	18.8	5.3
Местоположение	Соломбальский р-н	Соломбальский р-н	Соломбальский р-н	Соломбальский р-н
Поправка
Скорректированная цена		16.7	18.8	5.3
Транспортная доступность	рядом	рядом	рядом	рядом
Поправка
Скорректированная цена		16.7	18.8	5.3
Назначение	Под производственные нужды.

Определение стоимости земельного участка

С_зк=(16,7+18,8+5,3)/3=12,2 тыс. руб.

Определяем стоимость здания

С_зд=С*V=253*29,5=7463,5 (сборник УПВС № 33,№таблицы №1а)

С_зд=7463,5*1,18*1,01*155,66=1384595,591

ПП=10% по рыночным данным.

Определяем ∑износов:

∑И=Ифиз+Ифункц+Ивнешн

Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов	Техническое состояние	Уд.вес конструкц	Износ элем.	% износа к стр.
Фундамент	Бетонный ленточный	Мелкие трещины в цоколе и под окнами			0,4
Крыша	Асбестоцементная по деревянным стропилам	Трещины			2,3
Стены, перегородки	Шлакобетонные	Мелкие дефекты, трещины			0,9
Перекрытия	Деревянное отепленное	Отслаивание штукатурки			1,43
Проемы
Проемы дверные	Металлические	Незначительные повреждения			0,6
Проемы оконные	Двойные глухие	Незначительные повреждения
Полы	Цементные и из керамических плиток	Отсутствие отдельных плиток			1,89
Внутр.отделка	Гипсокартон, масляная окраска	Загрязнения окрасочного слоя			0,84
Санитарные и электротехнические устройства			20,7		4,14
отопление	центральное	Капельные течи
Канализация	центральная
Электроосвещение	Открытая проводка 220 В	Отсутствие части приборов и крышек к ним.	20,7		4,35
Телефон	От городской сети
Водопровод	От городской сети
Прочие работы	Бетонная отмостка	Сколы			1,2

%износа= (18,05*100)/89,7=20%

Исходя, из таблицы физический износ здания составляет 20 %

Функциональный износ:

Конструктивных недостатков не выявлено, архитектура здания отвечает современным требованиям, удобная планировка, инженерное обеспечение на должном уровне.

Внешний износ

Внешний износ – это обесценение объекта, обусловленное негативным влияние к нему внешней среды, а именно: рыночной ситуации, наложенных сервитутов (ограничений), изменение окружающей инфраструктуры, законодательное решение.

Внешний износ отсутствует.

Определяем рыночную стоимость:

С_рын=12200+1384595,591+138460-276919=1258336,591 руб.

Доходный подход:

Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения объектом недвижимости. Рыночная стоимость недвижимости при использовании доходного подхода определяется путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость. То есть, стоимость недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем.

Доходный подход отражает мотивацию типичного покупателя недвижимости, который не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов. Основное достоинство доходного подхода заключается в его нацеленности в будущее, в том, что при правильном применении он позволяет учесть все будущие выгоды. Но из-за того, что при его использовании приходится оперировать в основном прогнозными данными, подход достаточно сложен для корректного применения.

Оценка любого объекта зависит, прежде всего, от ожидающих его перспектив. Очень важно, когда собственник будет получать доходы, и с каким риском они связаны. При расчете величины стоимости объекта методами доходного подхода эти факторы учитываются. Наиболее приемлем к оценке доходный подход при наличии у какого-либо субъекта отношений инвестиционных мотивов. Ведь при вложении денег, например, в объект коммерческой недвижимости или в предприятие, инвестор покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, оборудования и т.д., а поток будущих доходов, который позволит окупить вложенные средства и получить прибыль.

АП=5520

ПВД=АП*S=5520* 483=2666160

Потери=21970

ДВД=ПВД-П=2644190

ОР=180979

Операционные расходы офисного помещения: на водоснабжение-60000руб, телоснабжение-15000руб, электроснабжение-1000руб, телефонизация-2500руб,уборка мусора-7000руб, охрана объекта-50000руб, налог на землю-15000руб, налог на землю- 15000, налог на здание 2,2% от остаточной стоимости

ЧОД=ДВД-ОР=2644190-180979=2463211

К=ὶ_{безриск}+∑рисков=7,19+1,20+4,89=13,28

ὶ↓_ликв=7,19*(2/12)=1,20

С=ЧОД/К=2463211/0,1328= 139670750

Дата добавления: 2015-08-20