Гянджа – 2010

РЫНОК ЗЕМЛИ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ.

1.Понятие рынка земли в сельском хозяйстве.

Земельная рента и особенности ее проявления в условиях рынка.

3.Формирование рыночных цен на землю

1. ПОНЯТИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ И ПРАВОВЫЕ НОРМЫ ЕГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

Важным условием становления рыночной экономики является ее многоукладность, когда на равноправной основе могут функ­ционировать предприятия различных форм собственности. Появилось достаточно большое число собственников зем­ли, которые имеют возможность реализовать в различных формах свое право собственности на нее. Земля включается в сферу товарно-денежных отношений, в сферу обмена. Рынок земли, как и другие виды рынков, в мировой практике регулируется государ­ством: сельскохозяйственные угодья передаются только тем граж­данам, которые способны их обрабатывать, поддерживать каче­ство земли и повышать ее плодородие; они могут использоваться только по целевому назначению.

Рынок земли находится в стадии формирования, но уже можно определить будущих его участни­ков. В начале 90-х годов стали складываться различные формы собственности на землю: государственная, муниципаль­ная, частная, коллективная.

Все сельскохозяйственные угодья закреплены за земле­пользователями двух крупных групп: а) земли, находящиеся в частной собственности; б) земли государственной и муниципальной собственности. В свою очередь, эти земли распределены между более мелкими земле­пользователями.

Государственными землями распоряжается Правительство АР которое вправе изменять их целевое назна­чение, передавать по договору субъектам или в муни­ципальную собственность, продавать, сдавать в аренду физичес­ким и юридическим лицам.

Большая часть площадей сельскохозяйственных угодий находится в частной собственности.

Ядром аграрных преобразований является земельная реформа, направленная на изменение существовавших ранее отношений земельной собственности. Правовые основы проведения земельной реформы в Азербайджанской Республике определяет закон о земельной реформе. Целью земельной реформы является: установление новых отношений собственности на землю на основе принципов экономической свободы и

социальной справедливости, развитие рыночной экономики и предпринимательской инициативы, достижение экономической независимости, в том числе продовольственного обеспечения страны и, в конечном итоге, повышение благосостояния азербайджанского народа.

Задачами земельной реформы являются: определение на территории Азербайджанской Республики государственных земель, передача земель в муниципальную и частную собственность, обеспечение прав собственников на владение, использование и распоряжение землей.

Законодательство Азербайджанской Республики о земельной реформе состоит из Конституции Азербайджанской Республики, Закона Азербайджанской Республики "Об основах земельной реформы", настоящего Закона, Земельного Кодекса Азербайджанской Республики и других нормативных актов.

Объектом земельной реформы является единый земельный фонд Азербайджанской Республики. При проведении земельной реформы в едином земельном фонде

определяются: земли, сохраняемые в государственной собственности

(государственные земли); земли, передаваемые в муниципальную собственность

(муниципальные земли); земли, передаваемые в частную собственность.

При проведении земельной реформы соблюдаются следующие

условия: природно-географические условия территории, плотность населения, местные особенности использования земли, принимается во внимание качество земель; использование земель по назначению; обеспечение охраны окружающей среды;

осуществление земельной реформы на основе проектов землеустройства.

В государственной собственности сохраняются следующие земли: 1) земли, на которых расположены органы государственной власти; 2) земли, на которых расположены государственные объекты - объекты горнодобывающей промышленности, утвержденные месторождения полезных ископаемых, объекты единой энергетической системы, магистральные трубопроводы, объекты транспорта, связи и обороны, государственные пограничные полосы, важнейшие объекты мелиорации и водного хозяйства; 3) земли летних и зимних пастбищ, лагерей и перегонных дорог скота; 4) земли лесного фонда (включая леса совхозов и колхозов);

5) земли водного фонда и земли, находящиеся под сектором Каспийского моря (озера), принадлежащим Азербайджанской Республике;

6) земли, являющиеся зонами охраны природы, природных заповедников, отдыха, оздоровительного, историко-культурного назначения, а также земли охраняемых законом территорий, на которых запрещена хозяйственная деятельность;

7) земли государственных научно-исследовательских учреждений и учебных заведений, их экспериментальных баз, машиноиспытательных станций, государственной сортоиспытательной службы, хозяйств семеноводства и племеноводства; 8) земли, находящиеся в постоянном пользовании государственных

предприятий, учреждений и организаций или на которых запроектировано строительство государственных объектов и другие земли.

Указанные земли находятся в исключительной собственности государства, они могут быть переданы в пользование и аренду в порядке, установленном законодательством. Передача этих земель в муниципальную и частную собственность

определяется законом. Государственное управление по использованию и охране

государственных земель осуществляется соответствующими органами

исполнительной власти в пределах их компетенции.

Муниципальные земли 1. Земли, в пределах соответствующей административной

территории, за исключением сохраняемых в государственной собственности и передаваемых в частную собственность, передаются в муниципальную собственность.

В земли, передаваемые в муниципальную собственность, входят:

земли, находящиеся в общем пользовании;

земли, находящиеся в пользовании физических и юридических лиц;

земли резервного фонда.

К землям, находящимся в общем пользовании, как правило, относятся земли, находящиеся под городами, поселками и сельскими населенными пунктами - улицами, площадями, дорогами, дачами, лесопарками, водоемами, стадионами, спортивными площадками и т.д., а также земли, на которых расположены участки выгона скота населения, дороги между населенными пунктами и внутрихозяйственные

дороги, лесные полосы, защищающие пашни, объекты водного хозяйства местного значения, гидротехнические сооружения и другие объекты общего пользования.

Земли, находящиеся в постоянном либо долгосрочном пользовании физических и юридических лиц, включаются в муниципальные земли. Землями муниципального резервного фонда являются:

земли, выделяемые для перспективного развития населенных пунктов;

земли, передаваемые при их реформировании в муниципальную собственность из земель, находящихся в постоянном пользовании совхозов, колхозов и других сельскохозяйственных предприятий,

земли, переданные в краткосрочное пользование физических и юридических лиц;

земли, по которым прекращаются права физических и юридических лиц на постоянное или долгосрочное пользование;

иные земли, непереданные в постоянное пользование и собственность других лиц.

2. В соответствии с законодательством земли муниципального резервного фонда могут быть переданы в общее пользование, в пользование и аренду физическим и юридическим лицам и в собственность граждан и юридических лиц Азербайджанской Республики.

Земли муниципального резервного фонда, пригодные для сельского хозяйства, передаются для сельскохозяйственного производства лишь в пользование и аренду с условием соблюдения очередности приведенной ниже:

вынужденным переселенцам, временно поселившимся на территории совхоза или колхоза;

физическим и юридическим лицам, проживающим на территории соответствующего района (города) Азербайджанской Республики и не получившим земельного пая;

физическим и юридическим лицам, получившим земельный пай на соответствующей территории;

другим физическим и юридическим лицам Азербайджанской Республики;

физическим и юридическим лицам зарубежных стран.

Нормы земельных участков, передаваемых во временное пользование и аренду для сельскохозяйственного производства, определяются муниципалитетами.

3. Распоряжение землями, находящимися в муниципальной собственности, управление их использования и охрана осуществляются муниципалитетами.

В частную собственность передаются следующие земли: земли, находящиеся в законном пользовании граждан под их индивидуальными жилыми домами, приусадебными участками, индивидуальными, коллективными и кооперативными дачами, дачами, находящимися в ведении государственного дачного хозяйства;

приватизируемые земли совхозов и колхозов.

Одним из первых законодательных актов, в котором земля рас­сматривалась как товар, стал Закон «О плате за землю», 1991 г.. Законом определены три формы платы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Размер земельного налога устанавливается в виде стабильных платежей за единицу площади в расчете на год. Он не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Арендная плата состоит в основном из земельной ренты. Неболь­шую часть ее составляют платежи за пользование постройками, насаждениями, дорогами, расположенными на земельном участ­ке. Арендная плата на практике является формой проявления (ре­ализации) ренты.

Нормативная цена земли применяется не для платы за землю в бюджет, а как стоимость участка определенного качества и место­положения для обеспечения экономического регулирования зе­мельных отношений при передаче земли в собственность, по на­следству, при дарении и получении банковского кредита под за­лог земельного участка.

Закон «О плате за землю» положил начало платности зем­лепользования, которой при рыночных отношениях отводится особая роль. Это связано со стимулированием рационального ис­пользования земли и предоставлением товаропроизводителям от­носительно равных возможностей для ведения расширенного воспроизводства. При этом необходим фонд средств для создания условий по восстановлению нарушенных земель, повышению почвенного плодородия.

На современном этапе земельных преобразований первостепенными стали задачи перехода к экономическим мето­дам управления земельными ресурсами, создания и всесторон­него обеспечения функционирования рынка земли, эффектив­ной защиты прав на землю, упрощения осуществления земель­ных сделок, расширения аренды земли как формы землепользо­вания, совершенствования земельного законодательства. На земельном рынке выделяют три сегмента, различающиеся по объектам купли-продажи, мотивам и поведению покупателей и продавцов.

Первый сегмент земельного рынка —это садово-огородные участки. Здесь типичными объектами купли-продажи являются земельные участки площадью не более 0,2 га. Основными продав­цами выступают владельцы участков и местные органы власти. Основные покупатели — лица со средним уровнем доходов. Цель приобретения участков — производство овощей, картофеля, фруктов для собственного потребления. Спрос на садово-огород­ные участки является производным от состояния рынка продо­вольствия, причем зависимость между ними обратная.

Второй сегмент включает земельные участки, приобретенные для последующего извлечения прибыли путем их перепродажи или строительства коттеджей, а также выкупленные в собствен­ность приватизированными промышленными предприятиями. Главными покупателями на этом рынке являются обеспеченные граждане, в том числе предприниматели. В качестве продавцов выступают в основном местные органы власти.

Третий сегмент — рынок земельных участков для товарного сельскохозяйственного производства, развит слабо, так как усло­вия для эффективного вложения инвестиций в сельскохозяй­ственное производство еще не сложились. Здесь предло­жение превышает спрос. Продавцы земли — работники сельско­хозяйственных предприятий, покупатели — потенциальные про­изводители сельскохозяйственной продукции, фермеры.

Главным фактором нестабильности земельного рынка является самоустранение государства от его регулирования. Между тем в любой сделке с землей государство обязано участво­вать через своих представителей. Покупатели земли должны при­обретать ее с целью выгодного вложения денег, а не для последу­ющей перепродажи.

Региональные и отраслевые различия в объективных произ­водственных условиях землепользования — причина неравномер­ного становления и развития земельного рынка. Чтобы выпра­вить ситуацию, требуются дифференциация налогообложения, финансово-кредитной, акцизной, таможенной политики, юриди­ческое оформление и экономическое обеспечение соответствую­щих мер. Нельзя допускать операций спекулятивного характера с землей.

Формирование рынка земли в сельском хозяйстве сдерживается отсутствием эффективных нормативно-правовых документов. Это привело к тому, что оборот земельных участков в основном ограничивается сделками с садовыми участками и зем­лями, занятыми под личное подсобное хозяйство.

Основные меры по совершенствованию земельного рынка — усиление государственного контроля за движением земли; фор­мирование и развитие инфраструктуры земельного рынка (зе­мельных бирж, страховых служб и др.); упорядочение и упроще­ние процедур выделения земельных долей в натуре (на местнос­ти) с привлечением землеустроительных служб и оформления сделок купли-продажи земельных участков.

Существующая система платы за землю практически не играет никакой роли в стимулировании рационального использования земельных ресурсов в сельском хозяйстве. Это во многом связано с нерешенностью вопроса об оценке земли как недвижимого иму­щества. В результате сдерживается развитие земельного рынка и залоговых отношений в сельском хозяйстве. А залоговые отноше­ния—важнейший дополнительный источник финансирования сельского хозяйства.

2. ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА И ОСОБЕННОСТИ ЕЕ ПРОЯВЛЕНИЯ В УСЛОВИЯХ РЫНКА

Ценность земли для собственника заключается в ее способнос­ти приносить доход. Владелец земельного участка расстается с ним лишь в том случае, если полученная от продажи земли сумма денег, будучи помещенной в банк, принесет в виде процента до­ход, не меньший, чем получаемая им с этого участка рента.

Рента представляет собой доход, не связанный с предприни­мательской деятельностью и регулярно получаемый владельцем какого-либо имущества, сдаваемого в аренду. В ренту превраща­ется часть чистого дохода, которая оказывается относительно из­быточной. На практике земельная рента — это плата арендатора за использование земельного участка, а для земельного собствен­ника — рентный доход. Общее для различных форм земельной ренты — то, что она представляет собой экономическую форму реализации права земельной собственности.

В западных странах налоги на землю — основа формирования бюджета. В США примерно 30 % общей суммы государственных доходов (муниципальный бюджет) поступает от земельных плате­жей, в которых рента от сельскохозяйственных земель составляет около 18 %.

Если раньше в России рента изымалась в государственный бюджет в скрытом виде, то при переходе к рынку ее существова­ние легализовано. Для решения проблемы перераспределения зе­мельной ренты необходимо представлять причины и факторы ее образования.

По характеру образования различают три вида земельной рен­ты: дифференциальную, абсолютную и монопольную.

В основе образования дифференциальной ренты лежит разли­чие участков земли по качеству и существованию монополии хозяйствования на этих участках. Источником образования дифференциальной ренты выступает дополнительный чистый доход с относительно лучших и удобно расположенных земель или от добавочных инвестиций в землю. В практике оценки земли дифференциальную ренту называют дифференциальным доходом.

В экономической теории различают дифференциальную ренту 1 и дифференциальную ренту 2. Первая связана с неодинаковым качеством земельных участков и их местоположением, вторая — с неравной эффективностью дополнительных затрат труда и капи­тала. На практике, однако, разделить их очень сложно, так как оба вида ренты взаимосвязаны и взаимообусловлены.

Дифференциальная рента по своей экономической природе отличается от абсолютной и монопольной ренты, поскольку в любом случае причиной ее образования является монополия на землю как объект хозяйствования.

Абсолютная рента связана исключительно с наличием частной собственности на землю. Проще говоря, это означает, что соб­ственник будет сдавать в аренду даже самую худшую землю толь­ко за оплату. В связи с этим арендатор должен обеспечить себе получение не только средней прибыли, но и сверхприбыли, кото­рая перейдет собственнику земли; в противном случае ведение производства невыгодно. В результате этого формируются более высокие по сравнению с общественной ценой производства цены на продукцию сельского хозяйства. Потребитель, таким образом, расплачивается за монопольное право собственника распоря­жаться принадлежащей ему землей.

В нашей стране в связи с созданием сектора крестьянских (фермерских) хозяйств и других землевладельцев, которые факти­чески обладают правом частной собственности на землю, уже можно говорить о возникновении абсолютной ренты.

Под монопольной рентой следует понимать специфическую ее форму, которая возникает при продаже сельскохозяйственной продукции по монопольно высоким ценам. Она образуется преж­де всего на землях исключительного качества, на которых возде-лываются редкие по своим потребительским свойствам сельско­хозяйственные культуры (например, субтропическое земледелие). Из-за ограниченности таких земель, а следовательно, и предло­жения указанной продукции возникает возможность ее реализа­ции по монопольно высоким ценам. В результате образуется до­бавочная прибыль, часть которой передается арендатором соб­ственнику земли в виде монопольной ренты.

Земельную ренту можно рассчитать следующим образом:

R = (Ур.доп.к. + Ур.доп.э.) (Ц – Сн) + Эиз + Эм + Рабс

Где R – земельная рента, Ур.доп.к. – дополнительный урожай за счет лучшего качества земли, Ур.доп.э – дополнительный урожай за счет более эффективного использования плодородия почв ц с 1га, Ц –равновесная цена главного вида продукции ман. за 1 ц., Сн – нормативные затраты на производство единицы продукции манн на 1 ц, Эиз – экономия издержек за счет более высокой отдачи затрат при низком уровне вложений ман. с 1 га, Эм – экономия затрат за счет лучшего местоположения по отношению к рынкам сбыта продукции и приобретения средств производства манн. с 1 га,Рабс – абсолютная рента манн. с га.

Эта формула без учета абсолютной ренты позволяет вычислить дифференциальную ренту или дифференциальный доход.

Размер абсолютной ренты пока не представляется возможным определить в связи с тем, что цены на продукцию сельского хо­зяйства нередко устанавливаются в административном порядке, а i юрма прибыли в среднем по всем отраслям не отражает нормаль­ного состояния экономики.

Дифференциальный доход, получаемый за счет лучшего пло­дородия или более выгодного местоположения участка, должен изыматься, потому что это — дар природы. В России в ставки зе­мельного налога для зон с благоприятными природными услови­ями включены рентные платежи, которые аккумулируются на специальном счете. Оттуда средства поступают в зоны с менее благоприятными условиями с целью использования для повыше­ния плодородия земли. Значение абсолютной и монопольной ренты желательно преуменьшать, так как они выражают исклю­чительно отношения частной собственности и представляют со­бой «дань» со всех граждан страны.

§ 3. ФОРМИРОВАНИЕ РЫНОЧНЫХ ЦЕН НА ЗЕМЛЮ

Проведение земельной реформы предполагает разра­ботку экономического механизма регулирования земельных от­ношений в сельском хозяйстве, основными элементами которого являются:

платность землепользования;

существование различных видов платы за землю (земельного налога, арендной платы за землю и цены земли) с единой методо­логической основой;

усиление взаимосвязи платы за землю с другими рыночными регуляторами (ценами, ссудным процентом, подоходным нало­гом и т.д.).

Условиями формирования рынка земли являются спрос на зе­мельные участки, их предложение, формирование цены на зем­лю. В России эти условия еще полностью не сформировались.

Рынок земли — это один из видов рынка ресурсов (факторов производства). Поэтому, анализируя условия формирования рын­ка земли, исходят из того, что спрос на ресурсы является произ­водным от спроса на продукцию и, следовательно, функциониро­вание рынка земли зависит от состояния рынка сельскохозяй­ственных товаров. Если рынок сельскохозяйственных товаров функционирует нормально, то есть цены на сельскохозяйствен­ную продукцию устанавливаются в соответствии с законом спро­са и предложения, появляется основа для реализации земельной ренты и выявления цены земли.

Цена земли иррациональна, так как не является денежным выражением стоимости, а зависит от размера земельной ренты и спроса на землю. Цена земли, которую хотел бы получить собственник при ее продаже, является капитализированной рентой:

Рz = R / N s * 100 %

Где Рz —цена земли; R— размер рентных платежей с единицы площади земли, получаемый собственником; N_s— ставка банковского процента.

Формула отражает общее представление о формировании цены земли, но окончательная, то есть рыночная, цена земельного учас­тка зависит от спроса и предложения. В хозяйственном обороте имеется определенное количество земли, поэтому ее предложение в качестве товара строго ограничено, то есть абсолютно неэластично.

Фиксированный характер предложения земли означает, что активным фактором, определяющим земельную ренту, является спрос, а предложение пассивно.

Такое представление о формировании цены на землю справед­ливо лишь в целом — при рассмотрении совокупного спроса и совокупного предложения. В каждом отдельном случае при со­вершении сделок купли-продажи предложение может активно влиять на цены участков.

При переходе к рынку интерес к формированию цены на зем­лю возрос. Экономисты предлагают различные методики ее рас­чета на основе дифференциальной ренты. Так, например, предла­гают следующую формулу расчета дифференциальной ренты:

Др=Ц_пр-[(3+М + Т₁)Р + Т₂)]У_н,

где Д_р — дифференциальная рента, руб. с 1 га; Ц_Пр. - Цена продажи сельскохозяй­ственных культур, руб. за 1 ц; 3 — норматив заработной платы, руб. на 1 ц; М — норматив материальных затрат, руб. на 1 ц; Т₁ — транспортные затраты 1-го уров­ня, руб. на 1 ц; Р — уровень рентабельности, %; Т₂ — транспортные затраты 2-го уровня, руб. на 1 ц; У_н — нормальная урожайность, ц с 1 га.

Комитет по земельной реформе и земельным ресурсам предлагает другой подход:

Д_Р = (Ц₃-Ц_П)У_Н,

где Ц₃ —средняя по зоне цена реализации, руб. за 1ц; Ц_п — цена производства (индивидуальная для каждой группы почв), руб. за 1 ц. На цену участка земли оказывают влияние повышающие и по­нижающие факторы (табл. 15).

Дата добавления: 2015-08-10