Задача № 3

Определить стоимость земельного участка, вариантом наи­более эффективного использования которого является строитель­ство крытого рынка.

Площадь участка — 7000 м².

Общая площадь сооружений крытого рынка — 6300 м².

Полезная площадь сооружений рынка (65%) — 4095 м²

Определение величины расходов

Проектно-планировочные работы — 200 000 руб.

Грунтовые и дорожные работы — 900 000 руб.

Электричество — 500 000 руб.

Водоснабжение и автономное теплоснабжение -1 200 000 руб.

Канализация и дренаж — 1 600 000 руб.

Телефон - 300 000 руб.

Стоимость строительства сооружений крытого рынка —3500 руб./м².

3500 х 6300 = 22 050 000 руб.

Всего сумма расходов на строительство: 26 750 000 руб.

Прибыль предпринимателя 30% от величины расходов:26 750 000 х 0,3 - 8 025 000 руб.

Итого расходы на строительство с учетом прибыли —34 775 000 руб.

Решение

Определение величины доходов

Ставка арендной платы 600 руб./м² в конце месяца.

Потери от недозагрузки — 5% от ПВД.

Операционные расходы — 20% от ДВД.

Требуемая ставка дохода — 2,5% в месяц.

Прогнозный период — 4 года.

Поступления от перепродажи крытого рынка в конце про­гнозного периода — 20 000 000 руб. Решение

Расчет стоимости земельного участка:

ПВД = 600 х 4095 = 2 457 000.

ДВД.«2 457 000 х (1 - 0,05) = 2 334 150.

ЧОД = 2 334 150 х (1 - 0,2) = 1 867 320.

PV_прог = 27,773154x1867 320 = 51861365,93

PV_рев =20000 000x0,305671 = 6 113420.

Стоимость земли = 51 861 365,93 + 6 113 420 - 34 775 000 = - 23 199 785,93 = 23 200 000 (руб.).

ТЕСТЫ

Тест 1. При оценке застроенного земельного участка методом остатка исполь­зуются нижеперечисленные показатели, за исключением:

а) чистого операционного дохода, приносимого земельным участком и расположенным на нем зданием;

б) ставки дохода на капитал для земельного участка;

в) нормы возврата капитала для земельного участка;

г) срока службы здания, расположенного на земельном участке;

д) используются все вышеперечисленные показатели.

Тест 2. Процентная ставка, которая используется для пересчета величины годового дохода от использования земли в рыночную стоимость земельного участка, называется:

а) безрисковой ставкой дохода;

б) ставкой дисконтирования;

в) нормой возмещения капитала;

г) коэффициентом капитализации;

д) все ответы неверны.

Тест 3. Из нижеперечисленных укажите формулу, используемую для расчета стоимости земельного участка методом капитализации дохода:

а) Стоимость = Доход: Ставка капитализации;

б) Стоимость = Доход х Ставка капитализации;

в) Стоимость = Доход х Ставка дисконтирования;

г) Стоимость = Восстановительная Стоимость - Износ;

д) все ответы неверны.

Тест 4. Метод остатка можно использовать при оценке:

а) сельскохозяйственных земель;

б) земель поселений, застроенных общественными объектами;

в) земель поселений, застроенных торговыми помещениями;

г) лесных земель;

д) все ответы неверны.

Тест 5. Капитализация земельной ренты используется для оценки:

а) земель поселений, застроенных коммерческими объектами;

б) земель поселений, застроенных жилыми объектами;

в) земель под промышленными предприятиями;

г) земель сельскохозяйственного назначения;

д) все ответы верны.

Тест 6. Для определения варианта наиболее эффективного использования незастроенного земельного участка может использоваться:

а) метод остатка;

б) метод капитализации дохода;

в) метод распределения;

г) все указанные методы;

д) все ответы неверны.

Дата добавления: 2015-07-19