Задача № 1

Оценивается земельный участок площадью 8985 м². Фактическое использование участка. Разработана докумен­тация на строительство двух зданий с учетом наиболее эф­фективного использования земельного участка.

1. Отдельно стоящее четырехэтажное здание. Общая площадь здания 3853,2 м².

2. Отдельно стоящее трехэтажное здание. Общая площадь зда­ния 5681,8м².

Срок экономической жизни зданий составляет 90 лет. Ставка арендной платы (А) 5800 руб. за 1 м² в год, потери от недозагрузки и неплатежей 10% от ПВД. Расходы условно постоянные (налог на имущество и др.) — 3 591 000 руб.

Расходы условно переменные — 2 719 000 руб. Затраты на строительство зданий (3₃) — 193 268 000руб. Коэффициент капитализации для зданий (К₃) — 19,11%. Коэффициент капитализации для земельного участка (К_у) — 18,0%

Возмещение инвестиций осуществляется по методу Ринга (прямолинейный возврат инвестиций).

Определить стоимость земельного участка.

Решение:

Рассчитаем общую сдаваемую площадь зданий: S = 3853,2 + 5681,8 = 9535 (м²)

Потенциальный валовой доход от единого объекта недви­жимости: ПВД = S х А = 9535 х 5800 = 55 303 000 (руб.) Действительный валовой доход: ДВД = ПВД - Потери = 55 303 000 - 5 530 300 = - 49 772 700 (руб.)

Чистый операционный доход от единого объекта: ЧОД = ДВД - Расходы = 49 772 700 - (2 719 000 + + 193 268 000) = 43 462 700 (руб.)

Доход, относимый к зданиям = 3₃ хК₃= 193 268 000 х х 0,1911 = 36 933 514,8 (руб.)

Доход, относимый к земельному участку = ЧОД - Доход, от­носимый к зданиям = 43 462 700 - 36 933 514,8 = 6 529 185,2 (руб.)

Стоимость земли = Доход, относимый к земельному участ­ку: К_у = 6 529 185,2: 0,18 = 36 273 251,11 (руб.).

Дата добавления: 2015-07-19