Государственная регистрация сделок

Резюме: отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в части второй Гражданского кодекса РФ, за исключением договора аренды недвижимого имущества.

Часть 8 ст. 2 Закона частично отменяет действовавшую ранее систему двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости, о чем указывалось в Пояснительной записке и в п. 2.1 раздела II Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации.

Однако следует обратить внимание на то, что уже сейчас указанная норма изменена, при этом первоначальная ее редакция действовала только два дня.

Первоначально ч. 8 ст. 2 Закона предусматривал, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие Закона.

Однако данная норма еще до ее вступления в силу вызвала существенные опасения со стороны предпринимательского и юридического сообщества в отношении целесообразности отмены государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

Причина этих опасений состояла в особенностях правового регулирования договора аренды недвижимого имущества, а именно - в том, что согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Кроме того, в силу ст. 305 ГК РФ арендатор вправе использовать, в том числе против собственника, вещно-правовые способы защиты (виндикационный и негаторный иски).

Таким образом, обременение имущества арендой имеет существенное значение не только для арендодателя, но и для третьих лиц, в том числе и для потенциальных покупателей этого имущества.

В случае же отсутствия государственной регистрации договора долгосрочной аренды недвижимого имущества могли бы иметь место, в частности, следующие трудноразрешимые ситуации:

1. Сдача в аренду имущества, которое ранее уже было сдано в аренду другому лицу ("двойная аренда").

2. Сдача в долгосрочную аренду имущества арендодателю, который через короткий промежуток времени его продаст, однако покупатель не будет уведомлен и осведомлен об обременении арендой проданного имущества.

Вышеизложенные опасения относительно нарушения стабильности оборота арендованного недвижимого имущества повлекли принятие Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации". Указанным законом (ст. 3) из ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ были исключены упоминания о ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ.

Тем не менее первоначальная редакция ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ действовала 2 и 3 марта 2013 г.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не применялась только в указанные два календарных дня. Следовательно, договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в эти дни, не подлежат государственной регистрации и отсутствие такой регистрации не влияет на их заключенность.

Однако ввиду кратковременности периода отмены государственной регистрации договоров аренды недвижимости может возникнуть риск того, что заключение данных договоров в указанные дни может быть квалифицировано как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), если, например, это заключение привело к нарушению прав и законных интересов третьих лиц.

Следует отметить, что в иных федеральных законах по-прежнему сохраняются нормы, обязывающие осуществлять государственную регистрацию некоторых видов договоров, и рассматриваемое положение Закона прямо на них не распространяется. Так, государственной регистрации, с момента совершения которой договор считается заключенным, подлежат следующие договоры:

- договор водопользования (п. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ);

- договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации");

- договор ипотеки (п. 2 ст. 10 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Дата добавления: 2015-09-06