Форма и государственная регистрация договора

Специальные требования к форме договора аренды здания (соору­жения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требо­ваний влечет недействительность договора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, уста­новленных законом.

В юридической литературе продолжаются попытки критики Кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ в силу только им понятных при­чин утверждают, что новый ГК отменил обязательное нотариальное удо­стоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А. Сыродоев пишет: «.Замена нотариального удостоверения (курсив наш. - В.В.) на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация

сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консуль­тационными функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров. Установленные... размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает сни­зить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок»¹'

В связи с этим прежде всего необходимо указать на фактическую не­точность, допускаемую сторонниками всеобщего и обязательного нотари­ального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью либо заменить его государственной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее действовавшем законодательстве каких-либо норм, предусматри­вающих обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимо­стью.

В ГК РСФСР 1964 г. имелись положения об обязательном нотариаль­ном удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязатель­но по признаку принадлежности объектов таких договоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотариальное удостоверение предусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома), находя­щегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина и договора купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.), а также применительно к договору дарения жилого дома (ч. 3 ст. 257 ГК 1964 г.). В то же время обя­зательного нотариального удостоверения требовали договор дарения на сумму свыше 500 руб. и договор дарения валютных ценностей на сумму свыше 50 руб. (ч. 1 ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакого отношения к недвижимому имуществу. Следовательно, критики действующего ГК пред­лагают по сути не восстановить порядок обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (поскольку таковой ранее отсутст­вовал), а ввести такой порядок. А это, согласимся, другая постановка во­проса.

По поводу проблемы целесообразности (либо нецелесообразности) введения всеобщего и обязательного порядка нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зда­ний и сооружений, можно высказать следующие соображения.

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обязательная нотари-

1 Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 93; см. также: Карамышева О.В., Герасимова Е.Л.

Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право. 1998. №3. С. 28-37.

альная форма этих сделок ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического зна­чения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствую­щих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государствен­ной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной решать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед обязательным нотариальным удостоверением сделок: проверка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпа­дают с целями, стоящими перед системой государственной регистрации.

Во-вторых, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никак не может быть заменена обязательным нотариальным удостоверением соответствующих сделок, поскольку только система государственной регистрации обеспечивает ведение единого госу­дарственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычай­ное значение для имущественного оборота.

В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистра­ции «не сопряжена с консультационными функциями» и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить ос­нованием для введения «поголовного» принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце кон­цов, если участники имущественного оборота пожелают получить консуль­тационную помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от адвоката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нота­риальную форму (п. 2 ст. 163 ГК). Кроме того, огромному числу участни­ков сделок с недвижимостью консультационные услуги нотариуса совер­шенно не нужны. Зачем, спрашивается, нотариусу консультировать по во­просам правильности составления договора коммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, имеющие квалифицированные юридические службы?!

В результате получается, что введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом полностью оправдывает интересы и чаяния только одной определенной группы лиц, а именно- нотариусов. Данный вывод особенно нагляден применительно к договорам аренды зданий и сооружений. Подавляющее большинство участников ука­занных договоров составляют коммерческие и некоммерческие организа­ции, органы власти и местного самоуправления, для которых обязательное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обер-

нется исключительно дополнительными временными и материальными затратами. Надеемся, что этого не произойдет!

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

Прежде всего хотелось бы отметить, что в период, когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещения­ми (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной ре­гистрации. Поэтому не ГК «повинен» в создании той нелепой ситуации, которую мы наблюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом, за­ключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без госу­дарственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) от­дельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной государственной регистрации. Эта ситуа­ция порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»', вклю­чившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. А в ре­зультате теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых помеще­ний, охватываются общими положениями об аренде, касающимися недви­жимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недви­жимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Как уже отмечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако указанное специальное правило не за­трагивает договоров аренды нежилых помещений.

Еще более странные выводы относительно договоров аренды нежилых помещений можно встретить в юридической литературе. Например, по мнению И. Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдель­ными объектами арендных отношений, поскольку «они уже объединены под общим значением «здание»» и к ним следует применять нормы, регули­рующие аренду зданий. «Немаловажное значение при сдаче в аренду нежи­лого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, - пи­шет И. Исрафилов, - имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Представляется, что в этих слу­чаях к договору аренды следует приложить и план-схему земельного участ-ка»(?!). Мало того, оказывается, что «при отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считаются незаклю­ченным и не влечет никаких последствий»^л!). И все эти выводы, реализа-

1СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

ция которых может привести к колоссальным разрушительным последстви­ям для имущественного оборота (ведь по существу ставятся под сомнение практически все договоры аренды нежилых помещений), основываются на одном-единственном формально-логическом умозаключении автора о том, что «понятие «здание» несколько шире и по смысловому значению полно­стью охватывает понятие «нежилое помещение»»'.

Однако, вернемся к вопросам, связанным с государственной регистра­цией договоров аренды зданий и сооружений. В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним» в некоторых случаях предусматрива­ет государственную регистрацию права аренды. Например, согласно п. 1 ст. 26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государст­венной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Техническая оплошность законодателя послужила для некоторых ав­торов основанием для глубоких научных изысканий, призванных, по их мнению, доказать, что объектом регистрации является не договор аренды здания (сооружения), а некое «право-обременение». Например, по мнению О. Гутникова, в Законе о государственной регистрации «речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор аренды представляется на государственную регистрацию, так как для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание (дого­вор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с точки зре­ния ст. 26 Закона не договор, а право аренды... Поэтому следует признать, -пишет далее О. Гутников, - что регистрация обременения есть одновре­менно государственная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. Можно даже вести речь о еди­ном понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличается договор аренды (сделка) как основание, из которого такое право-обременение возникает»²'

Одна незадача: в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его ре­гистрации, если иное не установлено законом. Законом (ГК, Законом о го­сударственной регистрации) применительно к договору аренды здания или

См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.

С. 113-119.- _r „ v -

2 1утников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право.

1999. №5. С. 117.

сооружения иное не установлено. Следовательно, и указанный договор счи­тается заключенным с момента его (договора, а не гипотетического «права-обременения») государственной регистрации. Более того, в ГК имеется им­перативная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следова­тельно, до момента государственной регистрации договора аренды здания или сооружения он не вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно ника­ких прав и обязанностей. Так что же предлагает регистрировать О. Гутни-ков, не зарегистрировав договора аренды?

Если говорить о технической стороне дела, то в соответствии с Прави­лами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Россий­ской Федерации от 18 февраля 1998г. №219', проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале правоуста­навливающего документа (т.е. на тексте договора аренды) (п. 77).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещ­ного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вно­сятся в подразд. III Единого государственного реестра - «Записи об огра­ничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества» (п. 8 Правил). В указанном подразделе Еди­ного государственного реестра имеется специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок» указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова «срок не определен» (пп. 44, 45 Правил).

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения ука­занные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регист­рационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистра­тора, заверенные подписью последнего (п. 62 Правил).

Как видим, никаких отдельных разделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды, Единый

'СЗРФ. 1998. №8. Ст. 963.

государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора аренды и им же удостоверяется.

ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА

Определенными особенностями, требующими специального регулиро­вания, отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным до­кументом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактиче­ской передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и под­писания сторонами передаточного акта или иного соответствующего доку­мента договор аренды не может считаться исполненным. Более того, укло­нение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущест­ва или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от испол­нения договора аренды здания (сооружения).

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче аренда­тору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК). В частности, в подобных случаях воз­можно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору по­следний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требова­ния передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате про­срочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества по­терял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).

Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодате­ля сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него опреде­ленные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убыт­ки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендо­ванное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе по­требовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполне­ния договора.

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее зда­ние или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточ­ным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

На этом можно было бы закончить изложение специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой зданий и соору­жений, поскольку никаких других положений об особенностях договоров аренды названных объектов недвижимости ГК не содержит. Однако в юри­дической литературе можно встретить суждения и о неких иных особенно­стях правового регулирования указанных правоотношений.

Одним из самых устойчивых в подобных суждениях является указание на особенность договора аренды зданий, сооружений и нежилых помеще­ний, заключающуюся в возможной специфике субъектного состава, а имен­но участия при определенных условиях в договоре аренды (на стороне арендодателя) такого субъекта, как балансодержатель здания (сооруже­ния), у которого оно находится на праве хозяйственного ведения или опера­тивного управления.

Так, по мнению В.Н. Литовкина, «учреждение, не являясь титулодер-жателем в арендных отношениях, может занимать свое определенное место в них, являясь балансодержателем (понятие, употребляемое в договорной практике и нормативных актах)»'. Причем в качестве примера такого нор­мативного акта, употребляющего понятие «балансодержатель», приводится одно из постановлений правительства Москвы, утвердившее типовую фор­му договора аренды нежилых помещений, зданий и сооружений (постанов-ление от 13 августа 1996 г.)²' ^несмотР^{я на то что такого} Р°Д^{а ак}™ Должны полностью соответствовать федеральному законодательству, поскольку гражданское законодательство относится к исключительной федеральной компетенции.

«Балансодержатель, - пишет В.Н. Литовкин, - юридическое лицо, на­деленное вещным правом (правом оперативного управления), подписы­вающее договор на стороне арендодателя, не являясь им, отвечая перед арендодателем лишь за техническое обслуживание, содержание, эксгагуата-

1 Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций.

С. 232.

г Вестник мэрии Москвы. 1996. № 21. С. 54-62.

цию и ремонт объекта аренды. Балансодержатель - хозяйствующий субъ­ект арендодателя. Он не наделен правом заключать договор аренды, его заключает соответствующий комитет по управлению имуществом, являю­щийся в этом случае титулодержателем. Но подпись балансодержателя на стороне арендодателя требуется. В случае отказа балансодержателя от под­писи комитет по управлению имуществом заключает договор независимо от позиции балансодержателя, а балансодержатель обязан выполнять обя­занности на стороне арендодателя по договору»¹'

Воспринимает фигуру балансодержателя как самостоятельного участ­ника правоотношений, связанных с арендой зданий, сооружений и нежилых помещений, и судебно-арбитражная практика. Примером может служить следующее дело, рассмотренное в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Государственный комитет Российской Федерации по управлению го­сударственным имуществом в свое время обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью о досрочном рас­торжении договора аренды нежилых помещений.

Определением арбитражного суда иск был оставлен без рассмотрения на основании п. 5 ст. 87 АПК в связи с несоблюдением истцом порядка до­судебного урегулирования спора, установленного ст. 619 ГК: арендодатель (истец) не направлял арендатору письменного предупреждения о необхо­димости исполнения им обязательства в разумный срок, нарушение которо­го и послужило впоследствии основанием для предъявления иска о растор­жении договора. При рассмотрении дела в апелляционной инстанции дан­ное определение было оставлено без изменения.

Из материалов дела усматривалось, что спорный договор аренды был заключен между, с одной стороны, Госкомимуществом РФ (арендодателем) и первой эксплуатационной комендатурой Министерства обороны России (балансодержателем), в оперативном управлении которой находились соот­ветствующие нежилые помещения, и, с другой стороны, товариществом с ограниченной ответственностью (арендатором) на срок девять лет.

Рассматривая данное дело в связи с тем, что на состоявшиеся по нему судебные акты был принесен протест, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ согласился с необходимостью применения к спорным правоотно­шениям положения ст. 619 ГК, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 232.

Вместе с тем, несмотря на то что арендодатель (истец) действительно не направлял арендатору такого письменного предупреждения, досудебный по­рядок урегулирования спора был признан соблюденным, что послужило ос­нованием к отмене определения арбитражного суда об оставлении иска без рассмотрения и направления дела на новое рассмотрение. При этом в по­становлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ было указано: «Одним из основных участников договора аренды является первая эксплуа­тационная комендатура Минобороны России, которая фактически занима­ется реализацией договора и которой должна вноситься арендная плата. Названная комендатура после неоднократных имеющихся в деле предупре­ждений о необходимости исполнения ответчиком обязательств по договору аренды ходатайствовала о его расторжении ввиду существенных наруше­ний, допущенных арендатором, что соответствует требованиям ст. 619 на­званного Кодекса и необоснованно не принято арбитражным судом.

Исходя из этого следует признать, что арендатор был предупрежден о необходимости исполнения обязательства в установленный срок. При таких обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене»¹'

Проблема, связанная с фигурой балансодержателя в арендных отно­шениях, имеет свою историю. Ее первопричиной послужило в свое время издание Указа Президента Российской Федерации от 14 октября 1992г.

№ 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества

2 Дан-государственных и муниципальных предприятии, сданного в аренду» ^

ным Указом (п. 3) было предусмотрено, что сдача недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий, принадлежащего послед­ним на праве полного хозяйственного ведения (в настоящее время - хозяй­ственное ведение), в аренду на срок свыше одного года осуществляется исключительно соответствующими комитетами по управлению государст­венным и муниципальным имуществом. Однако уже в момент появления Указа он в этой части противоречил действовавшему в то время Закону РСФСР «О собственности в РСФСР»³' ^КОТОР^ЫЙ предусматривал, что к пра-ву полного хозяйственного ведения применяются правила о праве собст­венности, если законодательными актами не предусмотрено иное, и ни при каких условиях не допускал со стороны собственника распоряжения иму­ществом, принадлежащим предприятию на праве полного хозяйственного ведения (п. 3 ст. 5 Закона).

1 Вестник ВАС РФ. 1997. № 10. С. 32.

г Ведомости Съезда депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Россий­
ской Федерации. 1992. № 43. Ст. 2429. ™,_А™ „ „ т^*™
з Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.

1990. №30. Ст. 416.

Таким образом, сложилась парадоксальная ситуация, когда ни само государственное или муниципальное предприятие (в силу запрета, преду­смотренного Указом № 1230), ни орган, управомоченный собственником (в силу запрета, предусмотренного Законом РСФСР «О собственности в РСФСР»), не могли распорядиться недвижимым имуществом предприятий путем сдачи его в аренду на срок более одного года.

Практика нашла выход из этой тупиковой ситуации: такие договоры аренды стали заключаться с участием на стороне арендодателя как соответ­ствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом, так и самого предприятия (балансодержателя).

Новый ГК четко определил соотношение правомочий субъекта права хозяйственного ведения и собственника его имущества. Начиная с момента введения в действие части первой ГК (1 января 1995 г.) соответствующие положения Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230, наделявшие комитеты по управлению имуществом полномочиями по сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего государственному предприятию на праве хозяйственного ведения, утратили силу, поскольку право распоря­жения этим имуществом (в том числе путем сдачи его в аренду с согласия собственника) принадлежит исключительно предприятию как субъекту хо­зяйственного ведения (ст. 294, 295 ГК).

Что касается учреждений, то закрепленные за ними здания, сооруже­ния, нежилые помещения принадлежат им на праве оперативного управле­ния. За исключением отдельных случаев, предусмотренных законом, они не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за ними собственником либо приобретенным на средства, выделенные им по смете. Но и собствен­ник не наделен правами по распоряжению этим имуществом (п. 1 ст. 298 ГК). Для того, чтобы распорядиться зданием, сооружением, нежилыми по­мещениями, закрепленными на праве оперативного управления за учрежде­нием, собственник должен сначала изъять это имущество у последних, что допускается только в отношении излишнего, неиспользуемого либо исполь­зуемого не по назначению имущества (п. 2 ст. 296 ГК).

Таким образом, нормы, содержащиеся в ГК, не оставляют никакого места фигуре балансодержателя в арендных отношениях.

Дата добавления: 2015-08-21