Понятиен сфера применения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

В отличие от ранее рассмотренных договоров проката и аренды (фрах­тования на время) транспортного средства данный договор выделен в от­дельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий и сооружений, - требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

Следует подчеркнуть также, что применительно к недвижимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли-продажи. В последнем случае ГК установлены специальные правила, направленные на регла­ментацию правоотношений, связанных с куплей-продажей всякого не­движимого имущества (§ 7 гл. 30, ст. 549-558). При формулировании же норм, регулирующих договор аренды, законодатель поступил иначе: специальные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого иму­щества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34); например: особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть уста­новлены законом (п. 2 ст. 607); договор аренды недвижимого имущест­ва подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст. 609); арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616); в случае смерти гражданина, арендующего недви­жимое имущество, его права и обязанности по договору аренды перехо­дят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.

Названные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имуще­ства, тем не менее по отношению к специальным правилам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, представляют собой именно общие положения об аренде, которые, как это предусмотрено

ст. 625 ГК, подлежат применению к договорам аренды зданий или соору­жений только в том случае, если правилами об аренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК) не установлено иное.

Гаким образом, правоотношения, связанные с арендой зданий и со­оружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, по­мещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии таковых — правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недви­жимости - иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотноше­ний, «удостоенных» специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Правда, нельзя не согласиться с тем, что данный критерий отнесения объектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает неко­торой неточностью. В самом деле, современный уровень развития техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назна­чению. Применительно к таким ситуациям НА. Сыродоев резонно замеча­ет: «На самом деле юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. И при государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество эти обстоятельства никак нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или иначе привя­зываются к конкретному земельному участку, а не вообще к земле... В ГК РФ земельные участки называются в числе объектов недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится «все, что прочно связа­но с землей», т.е. с землей вообще, а не с конкретным участком»¹'

Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесе­ния зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, ука­занный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и со­оружений (§ 4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия оче­видно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоот­ношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных по-добныхконструкций.

В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение», а также выделить их основ­ные отличия. Гак, по мнению В.Н. Литовкина, «они (здания и сооружения. - В.В.) отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к кон-

1 Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 91.

кретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рас­считаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникаль­ными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением»¹'

При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие взаимоисключающие противополож­ные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами ис­пользования»²'

Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления со­ответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, авто­заправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные тру­бопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спора, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей³'

В одном из современных учебников относительно различий между понятиями «здание» и «сооружение» говорится следующее: «Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чис­то техническим целям, люди в них находятся временно»⁴'

На наш взгляд, попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомни­тельны попытки выделить различия между этими понятиями. Если об­ратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Под зданием в русском языке понимается архитек­турное сооружение, постройка, дом, а под сооружением - всякая зна-

Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций.

0,219. iT

ам же. С. 220. См. там же. С. 223. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П.

читальная постройка (различного вида, назначения)¹' ^ОЭТОМУ правиль нее было бы употреблять выражение «здания и иные сооружения».

С юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возни­кающих в связи с этим правоотношений. Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости (о чем говорилось ранее), а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламенти­рующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объ­екты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встро-енно-пристроенные помещения).

В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под зем­лей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земель­ным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его на­значению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответст­вующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведенных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы и т.п.).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельному участку. Причем ситуация не меняется, если определенные ин­женерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметь опреде­ленные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объ­екта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и соору­жения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.

См., напр.: Словарь русского языка/ Под ред. Н.Ю. Шведовой. 23-е изд., испр. М, 1991. С. 230, 747.

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недви­жимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные поме­щения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, ре* гулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.

В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты не­движимости (строения, постройки), возведение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению. Как известно, право собственности на здания, сооружения и другое вновь созда­ваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). В свою очередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительства здания (соору­жения) и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объек­тов недвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов. Последние также могут служить объектами различных сделок, в том числе и договора аренды, однако и в этом случае соответствующие пра­воотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирую­щими аренду зданий и сооружений.

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимо­сти, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специ­фику, которая находит отражение и в особенности правового регулирова­ния правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные осо­бенности вытекают как из гражданско-правовых норм, в том числе за рам­ками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Например, в качестве особого объекта недвижимости законодатель­ством рассматриваются здания, относящиеся к жилищному фонду (жилые дома). В соответствии со ст. 7 действующего ныне Жилищного кодекса РСФСР, утвержденного Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983г.' (с последующими многочисленными изменениями и дополнениями) жилые дома и нежилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий; предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Пере­вод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в до­мах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается (ст. 9 Жилищного кодекса). Данным положениям корреспондируют и некоторые нормы, содержащиеся в ГК. Гак, согласно

Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.

пп. 2 и 3 ст. 288 ГК жилые помещения предназначены для проживания граждан; гражданин - собственник жилого помещения может использо­вать его только для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками на основе догово­ра для проживания граждан; размещение собственником в принадлежа­щем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций до­пускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Использование жилых домов и жилых помещений исключительно для проживания граждан обеспечивается (в известном смысле) и судебно-арбитражной практикой. Так, в совместном постановлении Пленума Вер­ховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Феде­рации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с приме­нением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»' (п. 38) содержится разъяснение, согласно которому сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организация­ми жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введе­ния в действие части первой ГК (1 января 1995 г.), являются ничтожными.

Кроме того, для регулирования правоотношений, связанных с предос­тавлением во владение и пользование граждан жилых помещений для прожи­вания, законодателем используется конструкция самостоятельного граждан­ско-правового договора- договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК); поэтому возможность заключения гражданами (в качестве арендаторов) договоров аренды жилых домов и иных жилых помещений исключается.

Что касается юридических лиц как возможных арендаторов жилых до­мов и жилых помещений, то им указанные объекты могут быть предоставле­ны во владение или пользование на основе договора аренды. Однако право­мочие юридического лица как арендатора в этом случае ограничиваются лишь возможностью использовать объект аренды (жилой дом или иное жилое помещение) исключительно для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

Дата добавления: 2015-08-21