Виды вещных прав в современном гражданском законодательстве и основания для их регистрации

ЭКЗАМЕНАЦИОННЫЙ БИЛЕТ №1

Место сделок с недвижимостью в системе гражданско-правовых сделок.

Сде́лка — действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанносте

Сделки с объектами недвижимости занимают важное место среди гражданско-правовых сделок. Следует отметить, что современный рынок недвижимости существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли-продажи, значительно расширился. Теперь в сделку кроме покупателя и продавца нередко включается третья сторона — посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер.

Учитывая высокую стоимость объектов недвижимости, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Бизнес в сфере недвижимости — один из самых выгодных, посредники готовы оказывать различные услуги субъектам, осуществляющим сделки по распоряжению принадлежащими им объектами недвижимости, получая при этом большие дивиденды. В сделках на рынке недвижимости все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Обострился также интерес к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений.

Следует отметить, что объект недвижимости, для того чтобы стать предметом сделки, должен быть индивидуализирован (точно определен), т.е. ему должны быть приданы такие технические, экономические и юридические характеристики, которые позволят однозначно выделить этот объект из ряда других.

Виды вещных прав в современном гражданском законодательстве и основания для их регистрации

Правовое регулирование вопросов государственной регистрации вещных прав на объекты недвижимого имущества производится как в нормах Гражданского кодекса РФ, так и в специальном ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В ст. 131 ГК говорится об обязательной государственной регистрации помимо права собственности и таких ограниченных вещных прав, как право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека и сервитут. При этом подчеркивается, что приведенный перечень вещных прав, государственная регистрация которых необходима, неисчерпывающий, так как возможна государственная регистрация и других вещных прав в случаях, предусмотренных в самом ГК или иных законах.

В ст. 131 ГК законодатель повторяет перечень ограниченных вещных прав, приведенный в ст. 216 ГК, только дополнив его таким вещным правом, как ипотека. Но и в ст. 216 также не приведен полный перечень конкретных ограниченных вещных прав, так как законодатель указывает, что перечислены "в частности" отдельные виды вещных прав, допуская тем самым наличие и иных вещных прав, которые можно уже определять по характерным для таких прав признакам.

И в Федеральном законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не называются конкретные виды вещных прав, подлежащие государственной регистрации. В ст. 4 Закона содержится только общее требование об обязательности государственной регистрации вещных прав в целом со ссылкой на ст. 131 ГК, т.е. этот специальный Закон тоже не привнес какой-либо ясности в данный вопрос.

Некоторую сложность тут создает и то, что государственной регистрации подлежат не только возникновение, переход и прекращение вещных прав, но и их ограничения (обременения), которые несут вещно-правовое содержание. Во всяком случае, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество говорит о таких ограничениях вещных прав, как сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом и аренда, вещно-правовой характер которых сегодня у многих юристов не вызывает сомнений.

Следует заметить, что перечень ограниченных вещных прав не исчерпывается содержащимися в ст. 216 ГК и, если исходить из характерных признаков этих прав и позиции законодателя, можно насчитать еще с десяток таких прав, хотя в нормах гражданского законодательства прямо о них не сказано. Но зато о некоторых вещных правах говорится в нормах жилищного законодательства и причем уже совершенно однозначно.

Дата добавления: 2015-08-13