Анализ основных методов индивидуальной оценки объектов земельных отношений опирающиеся на 3 подхода

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости недви­жимости: рыночную, потребительскую, инвестиционную, страховую, ликвидационную, балансовую, для налогообложения и др. Стоимость вообще — это денежный эквивалент собственности.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная
цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и
рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо
информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Сделка при
этом совершается в следующих условиях:

- продавец и покупатель действуют на основе
типичной мотива­ми;

- обе
стороны информированы и действуют наилучшим образом в своих интересах;

- имеется достаточно времени для выявления
реакции рынка на веющиеся предложения;

- платеж осуществляется наличными или другим
сравнимым способом;

- цена сделки не содержит скидок и уступок ни
одной из сторон сделки;

- объект обладает признаваемой полезностью,
достаточно дефицитен и может передаваться из рук в руки.

Цена — это фактическая сумма
купли-продажи земельных участков в уже совершенных сделках.

Кроме
рыночной цены купли-продажи земельных участков, в России широко применяется нормативная
цена земли.

Продажная
цена и стоимость равны между собой только в условиях совершенного рынка.

Нужно отметить, что стоимость недвижимости формируется от следующих фундаментальных факторов: спроса, полезности, дефицитности (ограниченности) предложения и
нуждаемости в объектах.

При приобретении недвижимости люди преследуют три основных цели, что также влияет
на ее стоимость: непосредственное личное использование, получение дохода
(прибыли) и удовлетворение чувства гордости от владения ею.

В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются как надежный ис­точник доходов, а другие
преимущества не учитываются. Во всех слу­чаях необходимо знатьстоимость земельных участков в
соответствии с их функциональным назначением.

В практике традиционно применяют три основных метода (группы методов) опреде­ления
стоимости недвижимости, в том числе и земли:

1) прямое срав­нение рыночных
продаж;

2) затратный;

3) доходный.

Метод прямого сравнения
рыночных продаж.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямогосравнительного анализа продаж
(рыночный), исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Основан он на
принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный
участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными
свойствами.

Последовательность действий при данном методе:

Выявление фактических продаж участков на соответствующем рынке или его сегментах.

Проверка информации о сделках: подтвердить хотя бы одной стороной или брокером; убедиться, что они не являются вынужденными, и все стороны действовали
экономически рационально.

Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в
случае если он имел такие же параметры, как и оцениваемый участок.
Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка к
оцениваемому, то есть уточняется за какую сумму был продан сравниваемый
участок, обладая теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый
участок превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая цена
должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого
участка должна быть увеличена.

Корректировка может осуществляться в трех основных формах: в рублях, в процентах по каждому фактору и по общей группировке (совокупная поправка) на независимой
(плюс-минус) и кумулятивной основе.

При оценкеземли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: раз­мер, местоположение, расстояние ют города
и дорог; форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф,
экономические ус­ловия и др.

Применяют следующие единицы сравнения:

1. Цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или
жилищного строительства.

2. Цена за 1 кв. м — в деловых центрах городов, для офисов, магази­нов и т.д.

3. Цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использова­ния земель в городах.
Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при
стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.

4. Цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки
и др,

5. Цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади
земельного участка (ФАР — этаж, зона, отноше­ние). Правила зонирования обычно
ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3,
то суммарная площадь всех этажей не должна более, чем в 3 раза превышать общую
площадь земельного участка. Это значит, что можно построить 3-этаж­ное здание
на всем участке, 6-этажное — на половине участка, 12-этажное — на 0,25 участка.

По застроенным участкам в качестве единицы
сравнения могут при­меняться:

— цена за 1 кв. м общей или чистой площади;

— цена за 1 куб. м — для складов, элеваторов и др.;

— цена за единицу, приносящую доход
— место в гараже, на стади­оне, место парковки и др.

При использовании данного метода единицы
сравнения определяется на основе ряда фактических продаж как средняя или
типичная стоимость еди­ницы сравнения для каждой однородной группы (страты)
участков. Среднее значение определяется путем расчета медианной (середина
ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравне­ния. Применяется
этот прием в случаях, когда участки сильно отлича­ются друг от друга по
размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

К сравнительным методам оценки также можно отнести оценку стоимости по принципу лучшего и наиболее эффективного
использования земли (ЛНЭИ)

В самом общем виде ЛНЭИ — это вероятное, наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интере­сов. Выбор производится среди всех возможных и
законных альтерна­тивных вариантов, которые физически допустимы и экономически
эффективны.

Прием переноса или соотнесения — реализуется путем опреде­ления соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь меж­дустоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения об­щей цены продажи сопоставимого объекта между двумя ее составными час­тями — земельным участком и строениями (улучшениями).
Получен­ные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам
для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного
района

2. Затратный метод основан на предположении,
что затраты на стро­ительство объекта с учетом износа служат приемлемым
ориентиром для определения рыночной стоимости объекта,

Затратный подход к оценке объекта недвижимости реализуется в несколько этапов:

Первый этап. Определяется стоимость земельного участка, на кото­ром находятся здания и
сооружения.

Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или сто­имость замещения
здания и сооружения.

Третий этап. Рассчитываются все виды износа — физический, фун­кциональный и внешний.

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа из затрат на воспроизводство или
стоимости замещения здания и сооружения (ре­зультат этапа 2 минус результат
этапа 3).

Пятый этап. Определяется стоимость, объекта недвижимости путем суммирования стоимости земли и стоимости здания и сооружения,
полученной на четвертом этапе.

3. К доходным методам определения стоимости недвижимости относят: метод валового рентного мультипликатора, оценка земли
методом капитализации дохода

а) Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Оценка стоимости земельных участков производится на основе соот­ношения продажных цен и потенциального или фактического дохода, получаемого от собственности. Этапы
расчетов:

1. Оценка рыночного рентного дохода от оцениваемого участка;

2.
Определение отношения дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных
сделок;

3.
Нахождение стоимости оцениваемого участка путем перемножения ры­ночного
рентного дохода от него на ВРМ

б) Оценка
земли методом капитализации дохода

Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразова­ния денежного дохода в
стоимость с помощью коэффициента капита­лизации, т.е. доли текущего дохода в
полной стоимости участка. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена
как его способность приносить доход в будущем.

Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффици­ент) капитализации (К),
то можно определить стоимость земли (С) по формуле:

С=Д:К.

Капитализация—это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Коэффициент капитализации — это множитель, с помощью которого осуществляется переход от
величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. Он
выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (от­дачи)
на вложенный капитал и его возмещение.

Последовательность расчета стоимости земельного участка может быть следующей:

1. Определяется потенциальный доход
на основе анализа денежных потоков (поступлений) по сравнимым участкам за
прошлые годы в сопоставимых условиях.

2. Калькулируются расходы на
будущий год с подразделением на постоянные, эксплуатационные по всем статьям и
резервы, используя фактические издержки.

3. Из потенциального дохода вычитаются возможные по­тери по
различным причинам, которые устанавливаются путем анали­за соответствующих
показателей на рынке и получается действитель­ный доход (эффективный).

4. Исчисляется чистый доход путем исключения из действительного дохода всех
расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных
начислений.

5. Чистый
доход пересчитывается в текущую стоимость земли раз­личными способами. Например,
по принципу остаточной продуктивности
(остатка)

Чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты расходов за три других
фактора производства: труда — зарплаты, комис­сионных; капитала — процентов,
дивидендов; предпринимательских способностей — прибыли, вознаграждений. В
остатке будет земельная рента для собственника участка.

Например, если цена урожая с 1 га составила 100 единиц, а затра­ты на труд - 40, на
капитал — 20 и предпринимательство — 10, то 30 единиц ~ это остаточный доход
земли, При коэффициенте капитали­зации в 10% стоимость 1 га может быть оценена
в 300 денежных еди­ниц (тыс., млн. руб.).

Дата добавления: 2015-08-13