Оценка земель поселений

Оценка земель населенных пунктов является процедурой по установлению рыночной стоимости земель населенных пунктов, постоянно изменяющейся в большую или меньшую сторону. Также хочется отметить, что при смене целевого и функционального назначения земельного участка его рыночная стоимость меняется, и остается неизвестной – эту, и еще некоторые другие проблемы, полноценно решает оценка земель населенных пунктов.

Компания «Активные Бизнес Консультации», на основании анализов и документально подтвержденных данных о ранее совершенных сделках по купле-продаже земель населенных пунктов, цен существующих предложений по объектам аналогичной недвижимости, сведений об объектах инженерном обеспечении, инженерно-транспортной инфраструктуре, данных о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта осуществляет оценку земель населенных пунктов различными методами и способами.

Оценка земель населенных пунктов, как процедура расчета стоимости объекта недвижимости, в первую очередь должна учитывать его местоположение (удобство, близость к населенным пунктам, расположение в черте города и т.д.), наличие или отсутствие инженерного обеспечения и коммуникаций, целевое назначение и разрешенное использование, а также наличие инфраструктуры, водоемов и лесов поблизости.

Оценка земель населенных пунктов также осуществляется с учетом возможности наиболее эффективной эксплуатации земли. Проводится данная процедура с целью изучения такого вида использования земельного участка, являющимся возможным и оправданным, финансово осуществимым, а также соответствующим требованиям законодательства, с которым данный объект недвижимости был бы способен приносить максимальный доход. С учетом такой стоимости эффективности использования объекта недвижимости также может быть изменена расчётная величина оценки земельного участка.

При изучении эффективности использования земельного участка, вполне может оказаться, что его деление окажется более рентабельным и доходным, нежели чем природопользование единой территорией. Также вполне вероятно, что наиболее доходное использование земель населенных пунктов не обязательно должно совпадать с текущим направлением эксплуатации.

При оценке земель населенных пунктов компанией «Активные Бизнес Консультации» принимаются во внимание следующие факторы:

1. Его допустимое использование и текущее целевое назначение;

2. Наиболее распространенные способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого объекта;

3. Анализ рынка земельных участков, выявление основных тенденций на нем;

4. Текущее использование земельного участка, изучение эффективности и доходности эксплуатации земельного участка.

Оценка земель населенных пунктов может быть осуществлена в следующих целях:

1. Получение кредита в банке – земельный участок является предметом залога;

2. Внесение взноса в уставной капитал – изучение рыночной стоимости;

3. Вступление в права наследования;

4. Совершение сделок купли-продажи земельных участков;

5. Составление бизнес-плана и разработка стратегии развития компании;

6. Раздел имущества, в некоторых случаях – составление брачного контракта, развод.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.

Доходный подход — реализуется в методах:

• Дисконтирование чистых доходов;

• Прямая капитализация дохода;

• Равноэффективный функциональный аналог;

В основе метода сравнения с аналогами (сравнительного метода) лежит принцип сопоставления. Рассматриваемый актив (компания) на основе финансовых мультипликаторов сравнивается с аналогичными или со средними показателями, характерными для той отрасли, где работает компания.

Анализ продаж предназначен для принятия тактических и стратегических решений, в первую очередь, для планирования деятельности и организации работы отделов продаж.

Дата добавления: 2015-08-13