Косвенные затраты

К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:

• проектно-изыскательские работы;

• оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;

• расходы на финансирование за счет кредита;

• страхование всех рисков;

• налоговые платежи в течение строительства;

• расходы на освоение;

• маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;

• административные расходы девелопера и др.

При расчете косвенных затрат оценщик должен учитывать сле­дующие соображения:

• если оценка проходит в условиях несбалансированного рынка, в косвенных затратах могут появиться дополнительные комис­сионные, маркетинговые, административные и др. расходы, которые следует учитывать при оценке внешнего старения;

• некоторые виды косвенных затрат зависят от общего объема и стоимости строительства, поэтому их целесообразно оценивать в процентах от прямых затрат;

Другие виды косвенных затрат зависят от типа объекта недвижи­мости, должны оцениваться методом прямого счета и требуют более детального изучения их структуры.

Предпринимательский доход — часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возни­кающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственни­ка. Предпринимательский доход (фактически реализованный) опре­деляют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимо­стью объекта и общими затратами. При этом следует иметь ввиду, что в некоторых ситуациях результат может не соответствовать рыноч­ным ожиданиям. Кроме того, подобная формулировка предприни­мательского дохода требует разделения возникающей при продаже недвижимости разницы между земельным участком и зданиями.

При анализе предпринимательского дохода теория оценки раз­граничивает понятия предпринимательского стимула и предприни­мательского вознаграждения. Целесообразность такого разграниче­ния обусловлена объемом и распределением функций по ведению строительных работ, не принимаемых на себя подрядной строитель­ной организацией. Состав прямых участников инвестиционного процесса, непосредственно связанных с осуществлением проекта, — это инвестор, заказчик и подрядчик.

Инвестор — это участник инвестиционного проекта, вкладываю­щий в него собственные или иные средства и получающий на него право собственности, которое может быть реализовано в виде после­дующего пользования, сдачи в аренду или продажи.

Заказчик — это посредник между инвестором и другими участни­ками инвестиционного процесса (подрядчиками, проектировщика­ми, поставщиками оборудования, строительных материалов и др.). Заказчик выполняет координирующие и надзирающие функции.

Подрядчик — это строительная либо посредническая организа­ция, отвечающая за выполнение объема строительно-монтажных ра­бот в полном соответствии с проектом за договорную сумму.

Реально инвестор может брать на себя функции заказчика.

Предпринимательский стимул побуждает инвестора вкладывать средства в недвижимость в расчете на получение рыночной нормы прибыли.

Предпринимательское вознаграждение представляет собой ком­пенсацию заказчику-координатору за квалифицированное общее руководство проектом. Предпринимательское вознаграждение сле­дует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они включены в полную сметную сто­имость строительно-монтажных работ.

В оценочном отчете необходимо давать четкое определение пред­принимательского дохода, предпринимательской прибыли и пред­принимательского стимула.

При расчете предпринимательского дохода оценщик может столкнуться с рядом проблем. Во-первых, превышение цены прода­жи над общей суммой строительных затрат связано с влиянием мно­жества факторов, поэтому при анализе очень важно определить долю вклада инвестора и девелопера.

Во-вторых, поскольку предпринимательский доход реализуется только при продаже недвижимости, некоторые специалисты соотно­сят его с нематериальными активами. Анализ сделок по объектам, проданным через несколько лет после завершения строительства, требует анализа изменения стоимости, обусловленного временным изменением рынка.

В-третьих, технологии строительства сравнимых объектов влияют на возможности получения данных для сравнения. Обычно оцен­щики могут рассчитать предпринимательскую прибыль по факти­ческим затратам для схожих объектов, например, кондоминиумам и многоэтажным жилым комплексам. При расчете стоимости таких объектов предпринимательская прибыль представляет для девелопе­ра вознаграждение за выполненную квалифицированную работу и связанные с проектом риски, хотя этот доход может отличаться от ожидаемого. В крупных жилых массивах, однако, этот вопрос является сложным, поскольку прибыль девелопера может не отражать пропорциональных долей участка и строений в стоимости всего объекта недвижимости. Девелоперы, занимающиеся планированием территории под жилую застройку частными домами, например, часто получают прибыль от стоимости домов, построенных на рас­планированных участках, а не от стоимости самих участков.

В-четвертых, предпринимательская прибыль в некоторых случаях может включаться в строительные затраты, поэтому если оценщик не проанализирует информацию, данный фактор будет учтен дважды.

Дата добавления: 2015-08-03