Наличность до налогообложения.

Необходимо подчеркнуть, что потенциальный валовой доход (ПВД) рассчитывается на основе анализа рыночных данных по дохо­дам объектов, аналогичных оцениваемому, но обязательно с учетом анализа договоров, уже заключенных по оцениваемому объекту.

При оценке ПВД достаточно важной является структура арендно­го платежа, который зависит от типа аренды. В общем случае разли­чают три типа аренды: валовую аренду (от англ. gross lease), чистую аренду (от англ. net lease) и абсолютно чистую аренду (от англ. absolute net lease). При валовой аренде предполагается, что все опера­ционные расходы лежат на собственнике объекта. При чистой арен­де все операционные расходы, за исключением расходов, связанных с налоговыми платежами, страховкой, управлением и внешним ре­монтом объекта, лежат на арендаторе. А при абсолютно чистой арен­де арендатор платит за все, за исключением расходов, связанных с управлением объектом недвижимости.

При прогнозе любых составляющих чистого операционного до­хода и возможных тенденций его изменения оценщик обязан придер­живаться в своих предположениях логики, которая соответствовала бы мышлению типичного инвестора на рынке оцениваемого объекта. В любом случае высшим арбитром оценщика, «истиной в последней инстанции» при принятии им решений по тому или иному вопросу оценки должен быть рынок. Самые стройные умозаключения и те­оретические конструкции ничего не стоят, если они противоречат рыночной ситуации.

Особым видом дохода в варианте оценки по аренде является чис­тый доход от реверсии или чистый доход от продажи объекта недви­жимости в конце периода владения. Чистый доход собственника от продажи актива (стоимость реверсии V_p) можно определить как до­ход, равный разности цены продажи актива за вычетом долговых обязательств и расходов, связанных с продажей актива.

На практике принято использовать три способа прогноза цены продажи:

• прогноз цены продажи в абсолютном денежном выражении;

• прогноз цены продажи на основе процентного изменения стоимости за холдинговый период (период владения);

• прогноз цены на основе оценки известными методами оценки рыночной стоимости актива в конце прогнозного периода.

Первый способ является достаточно редким явлением в практике оценки. Он, как правило, используется, когда существует отдельный договор на продажу объекта по заранее оговоренной фиксированной цене, например опцион на покупку собственности в конце срока аренды.

При использовании метода ежегодного процента цена продажи V_n

определяется по кумулятивной схеме: , где V_o —

первоначальная рыночная стоимость, i — ежегодный процент ее из­менения, к — длительность холдингового периода.

Так, с точки зрения доходного подхода реверсию необходимо рассматривать как продажу новому владельцу прав получения будущих доходов.

Дата добавления: 2015-08-03