Полоса 18

Оригинал файла в PDF (173Kb)

Предыдущий документ

Следующий документ

Личное дело 18 Строительный Еженедельник 29 (617) 04 08 2014 Антон Евдокимов: «У нас есть четкие планы развития компании на годы вперед» Максим Шумов / Генеральный директор ЗАО «ГК «Эталон» Антон Евдокимов рассказал «Строительному Еженедельнику» об особенностях работы в двух столицах, отношениях с властями, а также о грамотном подходе к пополнению земельного банка. – Каковы итоги работы компании за первое полугодие 2014 года? – В июле мы представили операционные результаты работы за шесть месяцев 2014 года, финансовые результаты мы представим после аудирования, когда будет подведен полный бухгалтерский итог. Могу отметить, что наши результаты по итогам полугодия удивляют и радуют. Мы увеличили объем продаж на 30%, количество проданных квартир возросло по сравнению с прошлым годом на 31%. В квадратных метрах это количество выросло на 19%, и при этом число новых контрактов увеличилось на 20% по сравнению со II кварталом 2013 года. И здесь сыграли роль два фактора. Первый – это то, что мы хорошо и успешно работаем, а второе – очевидный рост компании. К настоящему моменту компания выросла практически вдвое. И именно поэтому растет объем, и именно это гарантирует реализацию планов по вводу нового жилья. Фото: Никита Крючков – Можно ли говорить о некоем потолке для растущей компании, после которого следует переходить к диверсификации бизнеса? – Рост компании не может продолжаться бесконечно, если компания не переопределяет свои цели и задачи, но происходить это должно разумно. Ведь диверсификация – вещь очень неоднозначная. Можно уйти в регионы и там прогореть на отсутствии спроса, можно уйти в другой класс жилья и не попасть в целевую покупательскую группу. Тут важно понимать свои цели и возможности, видеть перспективы роста. Приведу наш пример: в 2010 году мы сдали 209 тыс. кв. м, в 2013 году – 467 тыс. Это двукратный рост. В 2014 году мы сдадим 580 тыс. кв. м, и эти планы подтверждены реальными объектами. Это следующая очередь ЖК «Царская столица», проекты «Молодежный» и «Речной», это «Ласточкино гнездо». Свою лепту вносят и московские проекты – «Изумрудные холмы

», «

ЭталонСити», где основной ввод жилья начнется в 2015 году. В 2016 году мы должны сдать уже 707 тыс. кв. м. По сравнению с 2010 годом это трехкратный рост. А объем сдачи жилья, по сути, и определяет размер строительного бизнеса. При этом наш рост является прогнозируемым и просчитанным на годы вперед. В этом нам помогает наша стратегия развития компании до 2022 года. Вообще это уникальный случай – даже Минэкономразвития имеет стратегию развития всего на три года и прогнозный план на пять лет. А мы реально можем сказать, календарь событий что, где и когда мы будем строить и как будем развиваться в течение восьми лет. – Сегодня у вас есть несколько проектов в Москве и Подмосковье. Сложно ли было выходить на столичный рынок? – Москвичи, приходящие на петербургский рынок, и петербургские компании, выходящие на московский, – это, пожалуй, самые показательные с точки зрения бизнеса и девелопмента компании. Их немного, а тем более успешных. Наш выход на столичный рынок был успешным прежде всего потому, что мы начали работу в Подмосковье над хорошо знакомым нам продуктом. «Изумрудные холмы

» –

это тот же комфорткласс, и даже цена «квадрата» там сравнима с рыночной ценой Петербурга. Мы точно так же, как и в Петербурге, создаем жилую среду, создаем некое

community

для жителей комплекса. Я не могу сказать, что это было просто. Девелопмент – это всегда и везде тяжелый бизнес, сопряженный со сложнейшими инженерными расчетами, значительной внешней инженерной инфраструктурой, сложными схемами финансирования, порой запутанным и противоречивым градостроительным законодательством и СНиПами. И конечно, он сопряжен с построением нормальных рабочих отношений с местными властями. С профессионалами, которые работают и в структурах естественных монополистов, и в регулирующих инстанциях. – Есть ли принципиальная разница в подходе к организации строительного процесса? Где легче при прочих равных выход на стройплощадку? – По большому счету, в этом аспекте разница между Петербургом и Москвой невелика. Вопервых, процессы организованы немного поразному, несмотря на следование федеральному законодательству, и это необходимо учитывать. Есть разница в градостроительном регулировании, но чаще всего это нюансы. Например, в Петербурге более жесткие правила работы в зонах исторической застройки хотя бы в силу большего размера таких зон по сравнению с общей территорией города. В Москве регулирование привязано не только к высотным регламентам, но и к плотности застройки, проекты должны несколько иначе соответствовать архитектуре городской среды. В двух столицах отличается схема разработки и утверждения ППТ. Как сама технология, так и органы власти, которые ответственны за их согласование. То есть мы не чувствуем какойто пропасти в подходах к работе Август 2013 года Получено разрешение на строительство ЖК «Эталон Сити

» –

первого объекта группы компаний «Эталон» на территории Москвы. Сентябрь 2013 года Открытие первой школы в микрорайоне «Изумрудные холмы

» –

крупнейшем проекте ГК «Эталон» в Московском регионе. Октябрь 2013 года Группа компаний «Эталон» поднялась на 11 строчек (по сравнению с 2012 годом) в рейтинге журнала «Эксперт

» «400

крупнейших компаний России по объему реализации продукции». ГК «Эталон» заняла первое место по объемам как прибыли до налогообложения, так и чистой прибыли среди строительных организаций, представленных в рейтинге. Президент группы компаний «Эталон» Вячеслав Адамович Заренков стал победителем независимой бизнеспремии «Шеф года» в номинации «Шефмеценат». Жилой комплекс ГК «Эталон» «Царская столица» занял первую строчку в рейтинге лучших строящихся объектов комфорткласса по версии журнала «Город 812». Жилой комплекс ГК «Эталон» «Молодежный» одержал победу в конкурсе «Лидер строительного качества – 2013». Ноябрь 2013 года Юридический департамент ГК «Эта лон» в рамках международного юридического конкурса признан лучшим в России в номинации «Девелопмент и коммерческое строительство». Январь 2014 года По итогам 2013 года группа компаний «Эталон» поставила рекорд по вводу недвижимости за всю историю своего существования – 468 тыс. кв. м. Градостроительноземельная комиссия (ГЗК) Москвы одобрила проект планировки территории нового жилого комплекса ГК «Эталон» в столице – «Золотая звезда». Группа компаний «Эталон» достигла рекордного уровня новых продаж в январе 2014 года – 31 219 кв. м за один месяц. Апрель 2014 года Группа компаний «Эталон» открыла 12е представительство на территории России. Группа компаний «Эталон» заняла 4е место в рейтинге надежности из 40 компаний Московского региона. Май 2014 года Комитет по экономической политике и стратегическому планированию СанктПетербурга назвал ЗАО ССМО «Лен СпецСМУ» (входит в ГК «Эталон») лидером среди организаций, внесших наиболее значительный вклад в бюджетную систему СанктПетербурга в 2013 году. Июнь 2014 года В рамках Петербургского международного юридического форума состоялось награждение победителей конкурса «Лучшие юридические департаменты России – 2014». В номинации «Коммерческое строительство и девелопмент» лучшим вновь был признан юридический департамент группы компаний «Эталон». Июль 2014 года Группа компаний «Эталон» получила две награды на проведенной журналом

IR Magazine

церемонии награждения победителей в России и СНГ. Компания получила Гранпри за лучшую деятельность в сфере взаимоотношений с инвесторами среди всех российских публичных корпораций с рыночной капитализацией до 2 млрд

USD,

а Кирилл Багаченко был признан лучшим руководителем департамента по связям с инвесторами в секторе недвижимости.

Строительство и городское хозяйство (Санкт-Петербург);30.04.2014; 02 (148);

НА ОХОТУ ЗА ИНОСТРАННЫМ ИНВЕСТОРОМ! В ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ СРЕДЕ ЭКОНОМИСТОВ И ЮРИСТОВ, КОТОРЫЕ СЕГОДНЯ ТРУДЯТСЯ В ИНВЕСТИЦИОННОМ СЕКТОРЕ, РАЗРАБОТАНЫ ЦЕЛЫЕ НОУ-ХАУ ПО ПОИСКУ И ДОБЫЧЕ ИНОСТРАННЫХ ДЕНЕГ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ. С НЕКОТОРЫМИ НЮАНСАМИ ПОДОБНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ БУДЕТ ПОЛЕЗНО ПОЗНАКОМИТЬСЯ СТРОИТЕЛЯМ И НАЧИНАЮЩИМ ДЕВЕЛОПЕРАМ.

СВОИМ ОПЫТОМ ПОДЕЛИЛИСЬ: Светлана КОГАН, заместитель председателя Комитета

по инвестициям СПб Андрей КОЛОКОЛЬНИКОВ, вице-президент Morgan Stanley Real

Estate Investing в России Майя ПЕТРОВА, партнер компании Borenius Кирилл

БАГАЧЕНКО, директор департамента корпоративных инвестиций и связей с

инвесторами компании <Эталон ЛенСпецСМУ> Наталия ГРИГОРЬЕВА, директор

департамента корпоративного финансирования Инвестиционной Компании <ВЭБ

Финанс> К сожалению, даже во второй декаде XXI века экономической

грамотности многих наших предпринимателей хватает лишь на то, чтобы вести

диалог с потенциальными инвесторами своих проектов в режиме <у меня отличная

идея, дай денег>. До сих пор не перевелись на Руси <ходоки>, которые

отправляются в банк за инвестициями даже без бизнес-плана. Это случается

чаще всего с теми, кто намерен внедрять инновационные идеи. Обычно они

поглощены технической стороной своего проекта и не всегда готовы

акцентировать внимание на финансово-экономических вопросах. В наше время в

девелопмент зачастили предприниматели из производственной сферы, не говоря

уже о строительной. Именно они в первую очередь нуждаются хотя бы в кратком

руководстве к действию, прежде чем идти за деньгами. О <джентльменском

наборе> бизнесмена для похода в банк или иную инвестиционную организацию

напоминает директор департамента корпоративного финансирования

Инвестиционной Компании <ВЭБ Финанс> Наталия ГРИГОРЬЕВА: - В банк не стоит

обращаться без собственных активов, которые могут стать гарантией заемных

средств, а также без бизнес-плана. Для строительных проектов требуется вся

исходно-разрешительная документация. Кроме того, необходима

структурированная модель окупаемости проекта. Все это - стандартные

требования к желающим получить деньгина развитие своегопроекта со

сторонылюбогоинвестора - отечественного и зарубежного. Последнему нужно

кое-что еще. ПОЗИЦИЯ ИНВЕСТОРА Посмотрим на российскую реальность глазами

западной инвестиционной компании. Говорит вице-президент Morgan Stanley Real

Estate Investing в России Андрей КОЛОКОЛЬНИКОВ: - Во-первых, западные

инвесторы серьезно думают о рисках. Во-вторых, в России есть негативное

медиаокружение - в каком-то смысле наследие холодной войны. В-третьих, рынки

недвижимости находятся на довольно раннем этапе становления. И, наконец,

городская среда в России - это некая инертная система, которая очень

медленно меняется. У нас уже давно сложилось капиталистическое общество, но

структура городов все еще остается <социалистической>. Все эти особенности

делают российские рынки доходными, но, как я уже сказал, достаточно

рискованными. И мне кажется, что российские компании недопонимают, что

иностранным инвесторам нередко более важен контроль рисков, нежели

доходность. АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ФАКТОР Не забудем про еще один инвестиционный

риск в России - зависимость бизнеса от власти. Но сейчас есть надежда на

благоприятную конъюнктуру с этой точки зрения.

По словам заместителя председателя Комитета по инвестициям СПб Светланы

КОГАН, комитет в условиях дефицита бюджета заточен на привлечение инвестиций

и призывает деловое сообщество поверить в возможность конструктивного

взаимодействия с ведомством. - За прошлый год сделано очень много, чтобы

заложить кирпичики в фундамент базовых правил, -отмечает Светлана Коган. -

Подведомственная структура комитета <Агентство по привлечению инвестиций>

сейчас формируется по принципу. К концу 2013 года у нас

увеличился поток интересантов со стороны бизнеса. Внятные правила игры и их

соблюдение всегда были чрезвычайно важным фактором для западных

предпринимателей, и заявление исполнительной власти об их формировании, по

логике, должно активизировать деятельность инвесторов из Европы и Северной

Америки. Однако воспользоваться этой возможной благоприятной ситуацией нужно

умело. Здесь есть некоторые секреты. ЧИСТОТА И ПРОЗРАЧНОСТЬ Майя ПЕТРОВА,

партнер компании Borenius, полагает, что, прежде чем обратиться к

иностранному фонду или частному инвестору, инициатор проекта должен

убедиться, что вся необходимая документация присутствует, а структура

бизнеса прозрачна для инвестора. При этом их представления о прозрачности

должны совпадать. Иными словами, проект и связанная с ним документация

должны полностью отвечать внутренним корпоративным процедурам, которые

предусматривают требования фонда. Одним из таких предварительных условий для

успешных переговоров об инвестициях может быть обязательная проверка на

противодействие коррупции, которую инициирует потенциальный инвестор по

отношению к компании - собственнику проекта. Специалисты компании-инвестора

изучают, не был ли его возможный партнер задействован в каких-либо

коррупционных схемах и не участвовал ли в отмывании доходов. Как правило,

представители инвестиционных фондов приглашают к такой процедуре максимально

доброжелательно. Но мягкая форма не должна обмануть: на деле проверка строго

обязательна, и отказаться от этой процедуры - значит никуда дальше не

продвинуться. После этого представители инвестора рассчитывают увидеть целый

ряд необходимых документов, включая понятный бизнес-план и отчет о

юридической проверке активов. Документация должна исчерпывающим образом

показывать, на какой стадии реализации проекта находится компания, что у нее

все в порядке с правовым статусом земельного участка и приобретенных активов

и что финансовое состояние компании, привлекающей инвестиции, стабильное и

тамнет непредвиденных финансовых рисков. ТРУДНОСТИ ПЕРЕВОДА Следующий

ключевой аспект взаимопонимания между сторонами сделки, как это ни банально,

- язык. Крайне важно, чтобы документация и вся информация, сопровождающая

проект, была подготовлена на хорошем английском языке. - В своей практике я

видела немало документов, написанных небрежно или некорректно, на

плохоманглийскомязыке, - признается Майя Петрова. - И это, могу сказать с

уверенностью, всегда производит неприятное впечатление на инвесторов, не

говоря уже о том, что они могут просто не понять сути инвестиционного

предложения или из-за лингвистических огрехов трактовать его неправильно.

Язык - это инструмент, с помощью которого можно достучатьсядоинвестора.

Иквалифицированные консалтинговые компании всегда уделяют внимание этому

аспекту. Помимо самого языка, важно

учитыватьособенностиконкретныхнациональностей и стран. Бизнес бизнесом, но

культурный контекст и несовпадение темпераментов накладывает свой

неизгладимый отпечаток на процесс коммуникации. Российские предприниматели

нередко отпугивают потенциальных инвесторов самой манерой общения. Она

воспринимается как агрессивная: считается, что русский человек давит, задает

некорректные вопросы, в переписке пренебрегает принятыми в Европе канонами.

Эти отличия в коммуникации, а главное, обманутые ожидания всегда сказываются

на проекте. По мере того как представители инвестора собирают информацию и

накапливают впечатления, они приходят к выводу, что их партнеры не привыкли

общаться как европейцы. Бывает и такое. Инвестору важно понимать, что в

компании есть люди, которые могут общаться с партнерами на международном

уровне, что на это способны хотя бы ключевые сотрудники организации.

Инвестиционная компания наблюдает за тем, как осуществляются внешние

коммуникации, какие люди отвечают за это направление, насколько они

компетентны, как они владеют языком, может ли компания вовремя предоставить

всю необходимую документацию. Только после этого потенциальный инвестор

будет рассматривать критерии доходности и оценивать риски. При этом

возможные провалы в коммуникации будут отнесены к рискам, и в этом случае

потенциальная доходность будет иметь гораздо меньшее значение. <БРАЧНЫЙ

КОНТРАКТ> Следующее необходимое условие успешной сделки - это готовность

российского собственника проекта структурировать свои отношения с

инвесторомне в России, а в какой-нибудь другой юрисдикции на уровне

иностранного права. - Я и мои коллеги нередко сталкиваемся с тем, что в

большинстве случаев, в принципе, предприниматели к этому не готовы и не

понимают, как оформляется такая сделка, -продолжаетМайяПетрова. В рамках

российского правового поля все более или менее понятно. У многих

отечественных предприятий есть некоторые навыки работы с офшорами на уровне

Кипра или, допустим, BVI (Британских Виргинских островов). Но и помимо этого

есть довольно широкая палитра инструментов, для того чтобы структурировать

проект. Важно на этом этапе обратиться к консультанту, который поможет

продолжить этот диалог. ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕТЕРБУРГЕ

ОФИСНАЯ

Компания FORTGROUP приобрела 5 офисных центров у компании <ЛСР.

Недвижимость - Северо-Запад>. Сумма сделки составила $89 млн. Суммарная

площадь офисных объектов равна 27 тыс. кв. м.

ФХ <Империя> приобрел здание

Фрунзенского универмага, которое будет реконструировано под бизнес-центр

класса А. Площадь объекта равна 12 тыс. кв. м, сделка оценивается в $20 млн.

ИНДУСТРИАЛЬНО-СКЛАДСКАЯ

Группа <БИН> приобрела оператора

индустриально-складской недвижимости <Международное логистическое

партнерство>. Сумма сделки составила $900 млн. Портфель МЛП в

Санкт-Петербурге насчитывал 181 тыс. кв. м.

<А+Девелопмент> купила у

пивоваренного холдинга SUN InBev здание завода <Тинькофф> в Пушкинском

районе Петербурга. Площадь объекта составляет около 40 тыс. кв. м. Сумма

сделки оценивается в $40-52 млн. ТОРГОВАЯ

Британский инвестиционный фонд

Jensen Group приобрел ТОЦ River House в Петроградском районе. Сумма сделки

оценивается в $55 млн. Общая площадь объекта равна 30 тыс. кв. м. Источник:

Knight Frank Хорошо выверенная структура сделки - гарантия того, что дальше

отношения с инвестором и другими иностранными партнерами будут развиваться в

понятном правовом поле. И стороны всегда найдут вариант, как

договоритьсялибоцивилизованноразойтись на каком-то этапе, чтобы этот

<развод> не сопровождался скандалом. Лучше всего такую возможность сразу

заложить в документы. Пофакту, оптимально предусмотреть некое подобие

брачного контракта. Как правило, этоакционерное соглашение, которое

заключается в иностранной юрисдикции. В нем можно участвовать своими

иностранными компаниями (офшорыесть практически у любого бизнеса) и после

этого инвестировать деньги в Россию. Затем начинается самое интересное -

реализация проекта. Одно дело, когда условия письменно зафиксированы, есть

гарантии возврата инвестиций, которые существуют на бумаге. Дальше нужно

строго в соответствии с достигнутыми договоренностями вести проект. Это

важно, потому что и у инвесторов, и у партнеров есть дедлайны по возврату

денег и по достижению каких-то определенных показателей: например, получение

разрешения на строительство, согласование проектной документации, получение

соглашения на ввод в эксплуатацию, подписание соглашений с будущими

ключевыми арендаторами, продажа площадей. СЛАГАЕМЫЕ УСПЕХА - В целом,

обобщая то, что я сказала, могу дать добрый совет, - подводит итог Майя

Петрова. - Желательно оценить свои возможности или найти ресурс внутри

компании, которыйа) умеет общаться с иностранцами, б) разговаривает на

понятном им языке, в) понимает, что эти люди ожидают от вас не только в

плане документов, но и в плане коммуникаций. По мнению Майи Петровой, именно

коммуникации на 50% обеспечивают успех в привлечении иностранных инвестиций.

От того, как вы объясняете, как вы договариваетесь, зависит понимание другой

стороной вашей идеи, вашего делового предложения. Впрочем, компании,

самостоятельно работающие с инвестором и привлекающие зарубежных партнеров,

слагаемые успеха оценивают иначе. Кирилл БАГАЧЕНКО, директор департамента

корпоративных инвестиций и связей с инвесторами компании <Эталон

ЛенСпецСМУ>, считает, что успешное сотрудничество с инвесторомна

50%складывается из качества самого проекта, на 25% - из внешних факторов

(политическая и экономическая обстановка, любовь или нелюбовь к России) и

только на 25% - от того, как подается проект, насколько грамотно вы его

презентуете. Сделки с иностранными инвесторами позволяют на ранней стадии

проекта привлечь крупные средства на гораздо более привлекательных условиях,

чем через отечественные банки. К тому же это бесценный опыт общения с

профессионалами, который сам по себе выводит компанию на другой уровень,

стимулируя ее к работе по европейским стандартам. Антон Жарков

Дата добавления: 2015-07-26