Как можно было не учитывать все перечисленные факторы при выдаче разрешения на строительство? Что это – непрофессионализм или умысел?

Ведь в соответствии со статьей 51 (п.1) Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004г № 190-ФЗ разрешение на строительство представляет собой «документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка».

III. Ко всему вышеизложенному хочется добавить, что сведения об объекте строительства, по меньшей мере, противоречивы. Настораживает тот факт, что на сайте www.estateline.ru размещена подробная информация о строящемся объекте «Жилой комплекс «Тихий дом»», строительная площадка которого расположена по адресу: Санкт-Петербург, Стрельна, ул. Львовская, дом 7А литера А, с характеристикой – шестиэтажное здание. (Приложение № 13).

Не трудно определить какой коэффициент использования территории будет в этом случае и насколько будут ухудшены условия жизни жителей домов №17 и №19!

Напрашивается вывод: при бездействии соответствующих государственных структур следующим действием застройщика будет оформление разрешения на строительство – шестиэтажного здания (подобный дом, по аналогичной схеме уже построен застройщиком по адресу: Санкт-Петербург, Стрельна, ул. Львовская, дом 21А.

IV. Явные нарушения требований Главы 1 Часть II «Градостроительные регламенты в части видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства» Закона Санкт-Петербурга "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга":

Расчёты, согласно требованиям Главы 1 Часть II ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕГЛАМЕНТЫ и показателей объектов недвижимости основного и вспомогательного видов разрешённого использования застройщика	Нарушение застройщиком требований Главы 1 Части II ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕГЛАМЕНТЫ
1. Статья 4 - минимальная площадь земельного участка допускается не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства, и требуемых в соответствии с настоящими Правилами площади озелененных территорий, площади для размещения машино-мест, проездов и иных необходимых в соответствии с настоящими Правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации. То есть, минимальная площадь ЗУ для данного проекта равна: 1110(площадь застройки)+548,25(площадь озеленения)+198,75(открытая автостоянка)+ 90(1погрузочно-разгрузочная площадка) +Х(контейнерная площадка) + Х (детская площадка) = 1947 (кв. м)	Площадь земельного участка 78:40:0019146:7 S = 1200 кв.м Площадь застройки S = 1110 кв.м Очевидно, что невозможно разместить на свободной от застройки земле: · открытую автостоянку · контейнерную площадку · детскую площадку · погрузочно-разгрузочную площадку и произвести озеленение
2. Статья 9- минимальная доля озеленённой территории земельных участков из расчёта 23 кв.м на 100 кв.м общей площади квартир в объекте капитального строительства на участке 95% территории участка менее 1 га (кв.м):   2383,7(общая площадь квартир)х 30%: 100% = 548,25 кв.м	В нарушение требований статьи 4 настоящих Правил и согласно схемы планировочной организации земельного участка застройщик, в разделе «Баланс территории», озеленение (S = 548,25 кв.м)планирует разместить на арендованном ЗУ 78:40:0019146:1010 с видом разрешённого использования «для размещения складских объектов». Срок аренды: по 18.06.2014г.
3. Статья 10Для хранения автотранспорта посетителей и работников магазина положена стоянка из расчета 5 машино-мест на 100 кв.м торговой площади. Для торговых площадей по проекту на 300 кв.м торговых площадей положено 15 стояночных мест. Расчет: площадь одного стояночного места - 5,3 кв.м-длина; 2,5-ширина, (по СП 113.133330.2012г.), т.е.:   5,3 х 2,5 х 15(машино-мест)=198,75 кв.м - минимум для данного объекта.	В нарушение требований статьи 4 настоящих Правил и согласно экспликации зданий и сооружений автостоянка на 16 машино-мест (в том числе два машино-места для инвалидов и 1 машино-место для сотрудников магазина) застройщик планирует разместить на арендованном ЗУ 78:40:0019146:1010,с видом разрешённого использования «для размещения складских объектов». Срок аренды: по 18.06.2014г. S(торговая площадь) = 300 кв.м.
4. Статья 10Площадь мест на погрузочно-разгрузочных площадках определяется из расчета 90 квадратных метров на одно место. Минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков определяется из расчета: одно место для объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1500 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1500 квадратных метров общей площади объектов - для объектов торговли (код 105).	В проекте застройщика данный показатель площади не учтён, несмотря на наличие в проекте торговых секций S = 300 кв.м
5. Статья 3 -Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: · площадки хозяйственные, в том числе площадки для мусоросборников.	В нарушение требований статьи 4 настоящих Правил и согласно экспликации зданий и сооружений контейнерную площадку застройщик планирует разместить на арендованном ЗУ 78:40:0019146:1010,с видом разрешённого использования «для размещения складских объектов». Срок аренды: по 18.06.2014г.
6. Статья 3 –Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: · детская площадка	В нарушение требований статьи 4 настоящих Правил и согласно экспликации зданий и сооружений «проектом предусматривается использование существующей детской площадки с южной стороны, около дома №19 (согласовано ТСЖ «Львовская усадьба», письмо № 27 от 28.03.11г». Информация о согласовании является недостоверной (Ответ ТСЖ от 27.09.12г № 88)* В соответствии с главой 15 «Требования пожарной безопасности при градостроительной деятельности» (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ) для обеспечения беспрепятственного проезда пожарной техники к дому необходимо наличие пожарного проезда. Очевидно, что при строительстве пожарного проезда будут использованы территории детской площадки и коллективной автостоянки, принадлежащей ТСЖ «Львовская усадьба» в нарушение Жилищного и Земельного законодательства. *Приложение №14
7. Статья 5 - коэффициент использования территории определяется как отношение максимальной общей площади квартир, которые можно разместить на территории земельного участка, к площади земельного участка. Предельное максимальное значение коэффициента использования территории земельного участка (ТЗЖ1) - 1,7	2383,7(общая S квартир): 1200(площадь ЗУ) К = 2,0 (?!)
8. Статья 7 - максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений, сооружений допускаются: в отношении балконов, эркеров, козырьков,- не более 3 м и выше 3,5м от уровня - земли - статья 7. В соответствии с п.1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.	Подземный паркинг частично находится за пределами границ земельного участка 78:40:19146:7 застройщика
9. Статья 2 (п.3) –Размещение объектов нежилого назначения основных и условно разрешенных видов использования во встроенных и встроенно-пристроенных к многоквартирным жилым домам помещениях осуществляется в соответствии с видами разрешенного использования, указанными в главе 2 части II настоящих Правил, при условии соблюдения требований технических регламентов и иных требований в соответствии с действующим законодательством. При этом, общая площадь встроенных и встроенно-пристроенных к многоквартирным жилым домам помещений, занимаемых объектами нежилого назначения, не может превышать 30% общей площади соответствующих жилых домов, исключая подземную часть. (5169,24(общая площадь здания) - 2050,24(подземная часть))х 30%:100% = 935,70 кв.м	Согласно технико-экономическим показателям - площадь объектов нежилого назначения равна:   S = 2050,24 кв.м (?!)

V. Кроме того, необходимо всё-таки определиться в вопросе с количеством этажей в строящемся объекте капитального строительства; подлежит ли экспертизе проектная документация и результаты инженерных изысканий; обязана ли Служба осуществлять государственный надзор за данным объектом капитального строительства?

03 июня 2011г Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба) выдано ООО «АльянсСтройИнвест» разрешение на строительство (№ 78-14007920-2011г), на основании которого, руководствуясь статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) Служба разрешает строительство объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, ул. Львовская, дом 7А литера А, со следующими технико-экономическими показателями (Приложения №15, 16,17,18,19,20):

площадь земельного участка	1 200,0 кв.м
площадь застройки	1 100,0 кв.м
общая площадь дома	5 169,24 кв.м
в том числе подземной части	2 050,24 кв.м
строительный объём	18 648 куб.м
в том числе подземной части	7 326,0 куб.м
количество квартир	48 шт.
общая площадь квартир	2383,7 кв.м
этажность	3 этажа
цокольный этаж
подвал

Согласно объемно-планировочным решениям (аннотация к проекту строительства), согласованным Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга, проектируемое здание – трехэтажное с тремя надземными этажами (высота этажей Н=3.00м.), цокольным подземным этажом (Н=3.30м) и подвалом (Н=3.30м). Цокольный этаж – встроенные нежилые помещения и помещения вспомогательного назначения. В подвальном этаже предусмотрена подземная автостоянка на 35 машин площадью 887,8 м.кв (Приложение №16).

ТСЖ «Львовская усадьба» и жители домов № 17, № 19 по ул. Львовская, попавшие в 30-метровую зону риска от строительства уже обращались в Службу с вопросом: почему, в нарушении статьи 51 ГрК РФ, Службой выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома с количеством этажей, более чем три, при отсутствии положительного заключения государственной экспертизы проекта и результатов инженерных изысканий и соответственно не осуществляется государственный строительный надзор при строительстве указанного объекта?

Служба ответила, что «… согласно п.2 ч.2 статьи 49 ГрК РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства: многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования».

Обращаю Ваше внимание, что термин «количество этажей» закреплён в статье 49 ГрК РФ в качестве критерия при определении необходимости проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, и не может заменяться термином «этажность».

Термины и определения этажей жилых и общественных зданий установлены приложением «Б» (справочное) СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные») и СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», которые определяют:

В соответствии с пунктом 1.6 приложения «В» (обязательное) СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные») при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Дата добавления: 2015-07-24